一、疫情沖擊3月市場情緒不及預期，市場修復周期或將延長

3月，在更多城市加入松綁政策大營之后，業內頗對市場看好，認為市場情緒會呈現明顯好轉跡象，并預判有可能小陽春要來臨。但3月市場情緒不及預期，扭轉了前幾月小幅上升轉而下降。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年3月，重點50城市場情緒指數為-0.72，較2月下降0.05，仍位于市場觀望區間。

雖然政策環境向好，據不完全統計，目前共有超60城出臺松綁樓市政策，政策內容覆蓋降首付比例，下調房貸利率，取消限售，限購放松等形式，然而3月的市場情緒并未出現扭轉，市場觀望情緒進一步微升。究其原因，一方面，3月疫情卷土重來且來勢更為兇猛，多城幾乎封城，居家隔離現象上升，對市場交易帶來一定的負面影響；另一方面，居民購買力減弱，就業環境受挫導致收入下降，近期各行各業裁員現象頻頻，尤其互聯網公司裁員現象明顯，失業率上升居民收入能力進一步下降，中國人民銀行公布的存款數據很好的說明了這一點，2月份住戶存款減少2923億元，且國家統計局公布的全國城鎮失業率連續4月上升。此外，購房者市場信心仍較為不足，自去年9月以來，為應對現金流壓力，加速回款，開發商降價現象頻出，根據國家統計局數據顯示，自去年9月起，全國商品房單價跌破萬元，之后一直維持在萬元以下，購房者買漲不買跌，市場降價加重了購房者觀望情緒。

整體而言，3月市場情緒修復不及預期，當下的市場情緒仍未見明顯好轉，雖然3月從重點城市的成交數據來看，重點城市成交數據環比上升，一方面，2月春節假期拉低成交，導致3月環比上升，從同比上看成交遠不及去年同期，根據諸葛找房數據研究中心數據顯示，截止到3月29日，重點10城二手房成交49119套，環比上升53.95%，同比下降42.67%；重點15城新房成交87781套，環比上升27.37%，同比下降49.43%，今年1季度市場的小陽春略顯遜色。未來市場修復需要更加精細、精準的政策加持，尤其是市場購房情緒的恢復，在個別城市成交回升，如北京、成都、廈門以及政策基本面持續向好，市場情緒恢復可期，預計今年中旬明顯改善。

二、各等級城市市場情緒指數下降，一線城市市場情緒仍高于二線、三四線

分等級城市來看，根據情緒指數的數據，2022年3月，一線、二線、三四線城市的市場情緒指數均呈現下降趨勢，分別為-0.51、-0.76、-0.67，處于市場觀望區間。一線城市的市場情緒仍領先于二線、三四線城市。

自2020年10月起，一線城市的市場情緒一直高于二線、三四線。一線城市房價在1月已經扭轉下跌趨勢，連續2月上升。二線和三四線的市場情緒指數幾乎處于同等的水平，目前來看，三四線城市市場情緒略高于二線城市，一方面受樣本城市影響，50城里僅覆蓋12個三四線城市且城市基本面較好，另一方面，三四線城市目前受到疫情的影響較小。

三、3月市場情緒低迷區間增加7個城市，上海疫情下市場情緒仍堅挺

從城市市場情緒指數看，2022年3月50城市的市場情緒指數仍分布在市場平穩區間、市場觀望區間、市場低迷區間3個區間，城市個數分別為2個、34個、14個，本月，平穩區間城市個數未變，觀望區間減少7個，低迷區間增加7個。

三亞、深圳連續多月處于市場平穩區間，目前市場情緒較為平穩，業主調漲信心較其他城市較高。3月，三亞二手房均價為33640元/㎡，環比微升0.8%。按照市場情緒指數預測房價的模型，我們預測未來2個月三亞價格仍呈上升趨勢，未來2個月的反映周期內價格上升1.5%左右。深圳3月在疫情影響下，實際均價小幅下滑，但從市場情緒來看，深圳目前市場情緒平穩，預測未來房價呈上升趨勢，并且深圳二手房小區參考價將上調3%-5%，未來價格上漲可期。

上海、唐山、威海、廈門、北京處于市場觀望區間較高位，3月，上海疫情嚴重，但上海市場情緒較為堅挺，仍位于觀望區間高位，位居重點50城TOP3，主要是上海作為全國一線城市，經濟實力強，居民購買力較強。唐山在去年7.8月以來市場迎來一波降溫潮，目前處在筑底回升階段，雖然3月唐山也受到疫情沖擊，市場情緒并未下降，業主對價格的信心仍較足。北京自2月起，價格率先上升，我們預計未來5個月北京房價仍呈上升局面，但由于北京仍在觀望區間高位，漲幅不會太大，呈現微升局面，漲幅不超1%。

石家莊、太原、武漢、徐州處于重點50城指數低位TOP15，石家莊，太原，武漢均是省會城市，石家莊、太原缺乏產業支撐，人口流出較為嚴重，市場情緒指數長時間以來維持在低迷區間；太原情緒指數自1月起已經持續3月上升，有望走出低迷區間。武漢經歷了2020年疫情，市場瞬間從觀望區間進入低迷區間，隨后市場情緒一直在0.8左右徘徊，購房者情緒一直未恢復到疫情前水平，按照市場情緒指數模型，武漢短期房價仍呈下跌趨勢。

附表：重點20城2022年3月市場情緒指數附表

如需完整50城情緒指數及未來價格走勢，掃下述二維碼并留言：市場情緒指數，獲取完整表。

附錄：指數說明

（一）市場情緒指數的定義

在國內市場情緒指數還未有完整的定義，國際市場上情緒指數的研究已經成為一個熱點，許多研究表明市場情緒對資產價格起到積極作用，并用于觀察市場冷熱狀態，還有研究表明情緒對市場中的短期變動有很好的解釋作用。總體來說，市場情緒指數是反映市場上樂觀或悲觀程度的指標，是參與者心理的反應，也是參與對市場表現的反應。諸葛找房市場情緒指數是基于二手房調價房源，根據賣方漲價和降價的博弈來預測市場短期價格波動，給市場參與者提供決策參考，尤其很好的助力企業、購房者、賣房者判斷短期的價格走勢。

（二）市場情緒指數區間

諸葛找房通過對50個重點城市近五年市場價格與市場情緒指數的變化關系的持續跟蹤觀察與擬合分析，發現市場價格在圍繞某一些指數界線變化時會有顯著的波動，從而確定以正負0.8和正負0.3為界線，劃分出下五個指數區間。并論證其和市場成交量，價格的關系，最終得出每個區間段所反映的市場狀態及短期價格變化，如下圖：

備注：短期為各城市的市場反應周期，一般在1-6個月內

（三）市場情緒指數與房價之間的關系

1、市場情緒指數對市場價格走勢具有前瞻性

在擬合分析過程中，驗證了市場情緒指數變化先于市場價格變化，對市場價格變化方向具有預測性。此外，不同等級城市由于市場規模各異、二手房市場成熟度不同，其市場價格對市場情緒變化的反應周期各不相同，通常情況下一線城市市場價格對市場情緒變化的反應周期長于二線城市，一線城市通常在2-5個月左右，二線城市通常在1-3個月左右。

2、市場情緒指數與市場價格走勢呈現正相關

在市場亢奮與活躍區間，市場價格整體呈現顯著上漲趨勢；

在市場平穩區間，市場價格呈微幅波動，以上漲為主，市場整體保持穩中有升；

在市場觀望區間高位，市場價格仍會呈現一定的上漲趨勢；

在市場觀望區間低位與低迷區間時，市場價格多以下跌為主。

3、情緒指數跨區間變化對價格的漲跌幅度影響更為顯著

當情緒指數跨區間變化時，市場價格通常出現較大幅度變化。若自下而上跨區間變化時，會出現大幅的漲幅擴大或跌幅收窄，且變化幅度相對更加顯著；若自上而下變化時，會出現大幅的漲幅收窄或跌幅擴大。若進入觀望及低迷區間后，變化幅度會相對減小。同時，情緒指數在進入活躍區間與平穩區間后，對應市場價格的變化幅度更加顯著。

4、市場情緒指數能夠預測短期房價

根據平移后的情緒指數的波動來預測短期的房價變化幅度。

附:版權聲明

本專題研究系諸葛啟航科技有限公司（以下簡稱“諸葛找房”）自主研究分析形成，本報告的知識產權歸諸葛找房所有。

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標簽： 情緒指數月報3月政策面雖向好 疫情沖擊市場情緒修復