饒是華潤置地，也難逃債務風險。

文｜繆與

編輯｜吳桐

從華潤置地開發的“蘇河灣中心”項目起火，到被爆出組織架構大調整，再到擬發行不超過50億元公司債等密集融資行動，一向低調的華潤置地最近新聞有點多。

說實話華潤置地屬于優質房企，這種行業身位從業績報便能看出。

作為去年行業內為數不多完成了全年銷售目標的開發商。華潤置地年內實現合約銷售額3158億元，較2020年增，目標完成率100.25%。

不僅如此，手握優質成績單的華潤置地，還手握400億準備收并購。稱其為2022房企最靚的仔，絲毫不過分。

不僅如此，在融資端華潤置地也展現出優等生的待遇。

4月13日，中信金石-華潤置地萬象1-5期資產支持專項計劃80億元項目狀態更新為已反饋，中信證券-華潤置地沈陽鐵西萬象匯資產支持專項21.01億元計劃也已獲深交所通過。

按理說既有漂亮的成績單，又有融資和收并購大量資金，華潤置地應該衣食無憂。

但4月19日，一份擬發行2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）公告，華潤卻自己揭了自己家的短。

4月19日，據深圳證券交易所披露，華潤置地控股有限公司公告稱，擬發行2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期），發行規模不超過50億元（含50億元）。

本期債券分為2個品種，品種一簡稱為“22潤置01”，為3年期；品種二簡稱為“22潤置02”，為5年期。兩個品種之間可全額雙向互撥。

本期債券品種一的詢價區間為2.60%-3.60%，品種二的詢價區間為3.00%-4.00%。本期債券發行日為4月21日，起息日4月22日，并將于存續期每年4月22日付息，到期一次還本。

華潤置地控股有限公司稱：

本期債券募集資金扣除發行費用后，擬用于償還公司有息債務及補充流動資金。其中，不超過35億元（含35億元）擬用于償還公司有息債務，不超過15億元（含15億元）擬用于補充流動資金。

不知道是為了融資順利，還是確實存在問題，華潤置地在募集說明書中指出：

近年來為滿足項目建設開發投入的需要，發行人債務融資規模較大，資產負債水平較高，如果發行人持續融資能力受到限制或者未來房地產市場出現重大波動，可能面臨償債的壓力從而使其業務經營活動受到不利影響。

不僅如此，募集說明書強調，公司存在有息債務較高風險。那么華潤置地到底有多少債務？據財報數據，截至2021年底，華潤置地的綜合借貸總額約1974億元，約28%的有息負債一年內到期。

華潤置地有息債務較高風險，源于在行業逆周期下瘋狂拿地，高溢價拿地擴張始于2018年，并且華潤還拿了非常多地王。

如閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊，刷新當年上海地王紀錄；武漢P(2015)076號光谷長動地塊，刷新武昌單價地王記錄；哈爾濱松北新區地塊，成為當時哈爾濱地王，創造了哈爾濱樓面價新紀錄……

即便在疫情來襲的2020、2021年，華潤置地依然沒有收手。

去年，4月26日，在廣州集中供地當天華潤置地以21.28億元的總價拍下白云區金沙洲AB3701008地塊，溢價率至45%，樓面價為42122元/平方米，大幅高出周邊平均房價，刷新了廣州Top10樓面價。

區域內周邊二手房價格普遍在2.6-3.8萬元/㎡。而附近唯一待售的越秀越瀧山項目，于去年年底拿地，實際樓面價僅為20039元/㎡。

據統計，伴隨著華潤四處瘋狂拿地，花的錢也是一年多過一年。僅僅是2018年至2020年，華潤置地拿地金額超過7500億元。

當年就有分析師直言，華潤置地目前“逆勢拿地”風險很大，若賭贏了，如未來調控放松，利好華潤；但如果政策持續收緊，那未來華潤面對的便是巨大的現金流和債務壓力。

現在來看，政策確實在放松調控力度，但是利好卻并不屬于華潤。

或許正是基于對未來預期的不確定性，華潤置地再次開啟組織架構調整。近日，網上流傳出華潤置地組織架構調整的表單，具體如下：

1、徐州公司與南京公司整合，成立南京片區公司，徐州成為項目公司，原徐州下的淮安同樣成為項目公司，由南京片區管理；

2、無錫公司與蘇州公司整合，成立蘇州片區公司，無錫成為項目公司，原無錫下的常州同樣成為項目公司，由蘇州片區管理；

3、溫州公司與寧波公司整合，成立寧波片區公司，溫州成為項目公司。

4、上海公司更名為上海片區公司，嘉興成為嘉興項目公司，南通成為南通項目公司。

5、杭州公司更名為杭州片區公司，紹興成為紹興項目公司。

6、合肥公司更名為合肥片區公司，阜陽成為阜陽項目公司。

調整后，華東大區下設6個城市公司：上海片區公司、南京片區公司、杭州片區公司、合肥片區公司、蘇州片區公司、寧波片區公司。

6個城市公司均設立11個標準部門，包括投資、運營、開發、設計、合約、工程、安全、營銷、人事行政、財務等。此外，上海、南京、杭州公司另設一個非標準部門，為公建管理部。

據媒體報道，華潤置地這次是下狠心精簡組織架構，優化人員配置，特別是精簡大區平臺，把業務權限放到城市公司。

而在人員方面，要求大區根據業務分工和崗位職責，結合人才盤點結果，要求各專業崗位應按照人崗匹配、人事匹配、選優配強的原則。

結合人才盤點，做到：提拔一批、交流一批、調整一批、退出一批、淘汰一批。

說實話，不管是央企，還是民企，在這個時候選擇精簡人員都能夠理解。畢竟地產行業天花板已經非常明顯，雖然政策一直在回暖，但是無論是人口結構，還是人們的買房認知，都決定了這個行業不可能再野蠻生長。

這些因素確實被華潤置地總裁李欣看在眼里，他曾在業績會上表示：

房地產以往高周轉、高杠桿的舊發展模式已經改變，行業開始朝著高質量、高效率、高品質的方向轉化，發展模式亦從增量為主轉向以存量為主導，這些變化都影響著行業未來新發展模式的建構。

今年的業績，也似乎印證著李欣想法。4月12日，華潤置地2022年3月未經審核營運數據。2022年3月，華潤置地實現合同銷售金額約208.9億元，合同銷售建筑面積約77.95萬平方米，分別按年減少19.8%及46.2%。

按理說，在過去的2021年，華潤置地可謂是在行業下行時逆市交出了一份漂亮的成績單，無論是銷售額的穩中有增，還是長期投入的經營性物業開始帶來了回報。

本該是最衣食無憂的一家房企，在這個時間節點里自己說自己存有息債務較高風險，無疑是給觀望者澆了一盆冷水。

標簽： 華潤置地發不超50億債 募集說明書強調公司存有息債務較