對于租賃剛需的應屆畢業大學生而言，上漲過快的房租價格或造成一座城市的人才“擠出效應”，這是值得房租漲幅過快城市警惕的。

當前，隨著樓市進入全面嚴控時期，新房與二手房市場逐漸回歸理性，但同時監管相對薄弱的租賃市場卻出現“波瀾”。

21世紀經濟研究院注意到，近期部分重點城市房租出現了較快上漲，尤其以北京房租的快速上漲成為輿論關注的焦點。據中國房價行情網數據顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達到20.3%。

而在本輪住房市場租金上漲過程中，全國情況究竟如何?21世紀經濟研究院選取國內11座重點城市(主要包括省會城市、直轄市和計劃單列市)，分別從“重點城市的房價指數”、“應屆畢業生平均薪資指數”與“重點城市人均GDP”等不同維度進行分析探究。

分析結果認為，當前熱點城市房租上漲與受房價上漲刺激，新增市場供給尚未形成有效需求，以及畢業季到來短期內拉高的租賃需求等重要因素有關。

同時從研究結果來看，推動國內重點城市房租上漲的因素大多是暫時性，具有不可持續的特點。未來，隨著新增供應市場的增加，部分城市租金上漲的局面有望得到緩解。

畢業季短期釋放租賃需求

來自中國房價行情網的數據顯示，7月房租漲幅最高的城市并不是北京與上海，而是成都市。

在該統計時間段，成都的房租同比漲幅高達31%，成為11城的漲幅之首，而廣州和深圳次之，分別為30.7%和30.5%，而北京21.89%的漲幅僅列第6位。相對漲幅較低的為廈門，幅度為10%。

平均而言，上述11城市的房租平均漲幅達到了22.12%，21世紀經濟研究院分析師認為，這表明當前社會廣泛關注的房租上漲問題在各大城市中皆有較為明顯的體現。

需要注意的是，在選取的11個重點城市樣本中，近期房租漲幅同樣高達30.5%的深圳，其同期新房均價卻出現了一定程度的回落。

21世紀經濟研究院分析師認為，深圳相較于成都和廣州而言，房價相對較高，目前正處于高位盤整階段。與深圳相對較高的房價水平相比，深圳的租金回報率卻并不高，這是當前階段，深圳雖在房價下行的同時，租金仍快速上漲的重要原因。

據Wind云房數據庫統計顯示，目前深圳的租金回報率僅為1.51%，遠低于部分二線和三線城市已經達到的3%-4%的水平。

房租除了受房地產市場價格波動外，21世紀經濟研究院分析師認為，本輪房價上漲亦伴隨著“季節特殊性”。

這是因為，每年秋季是應屆畢業大學生離開校門求職季，這也造成租賃市場暫時性地出現供求大幅提升的情況。同時伴隨著應屆大學畢業生薪資的上漲，房租也會相應的“水漲船高”。

哪些重點城市的應屆畢業生薪資水平最高，間接推動房租跟著漲價呢?21世紀經濟研究院分析師以校園招聘平臺“梧桐雨”發布的《2018年全國應屆畢業生薪資報告》為標準，進行了分析。

在納入統計的11座城市中，北京以7114元的應屆畢業生平均薪資在所有重點城市中排在第一位。即使從全國范圍看，北京這一應屆大學生的薪資標準也是最高的。

緊隨其后的是，上海應屆生薪資平均為6662元，深圳為6231元。21世紀經濟研究院分析師注意到，北京、上海與深圳的應屆大學生平均薪資較高，與其城市綜合發展實力緊密相關，如上述三地的人均GDP數據也是處于整體“領跑”的階段。

統計數據還進一步顯示，深圳的人均GDP為18.7萬元/人，北京與上海分別為12.9萬元/人與12.5萬元/人。

其中值得關注的是，在納入統計的11個重點城市中，重慶與成都的人均GDP分別為6.4萬元/人和8.7萬元/人，與其他9城的數據相差較大。但上述兩城的房租同比漲幅卻高達25.1%和30.7%;與此同時，兩城應屆大學生的平均薪水也并不高，分別為5070元和4958元。

21世紀經濟研究院分析師認為，重慶與成都要警惕房租價格快速上漲給青年大學生增加的生活負擔，對于租賃剛需的應屆畢業大學生而言，上漲過快的房租價格也一定程度上會造成一座城市人才的“擠出效應”。

與此同時，當前國內重點大城市的租賃人口占比逐漸提高。在整治群租等市場規范化舉措的同時，也一定程度上導致短期內市場供需失衡，這也是當前房租上漲的一個重要推動因素。

據RealData和貝殼研究院數據，目前全國大城市的租賃人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租賃人口分別為863萬和951萬，兩地租賃人口占比接近40%。

21世紀經濟研究院分析師認為，在推進租賃市場規范化的同時，也需要多方面地考慮如何有效地增加租賃市場的供應，來滿足規范化整治之后所造成的市場影響。這既能體現出一個城市的包容性，更能夠為外來人口展現出一個城市的“溫度”。

新增供給尚未有效形成

事實上，2017年以來，北京與上海等城市都供應了一批只租不售的土地，只是目前這些租賃用地上投建的項目真正投入市場的還并不多，尚未能夠轉化為有效供給。

以上海為例，截至2018年7月底，上海共出讓了34塊租賃住房用地，將建成3.5萬套，目前上述地塊能夠帶來的市場供應量還遠未形成規模。

相對于整體較大的租賃市場而言，由存量房所構成的租賃市場則更是影響市場供給的關鍵。

從統計數據來看，2017年北京成為土地出讓收入最高的城市，這將為后期城市的房源供給提供較為有力的補充，當然土地出讓金的高企也與土地單價的居高關系密切，但也一定程度上為后期的整個市場上的房源供應提供了支撐。

在北京之后，杭州、南京、上海、重慶和成都的土地出讓金分列2-6位。21世紀經濟研究院分析師認為，隨著后期這些新房項目的入市，這些城市的租賃市場將迎來新增供給，緩解市場需求。

需要注意的是，當前在“堅決遏制房價上漲”的樓市調控目標下，不少城市的限價政策使得房地產開發商的盈利空間收窄，一些開發商持觀望態度，延遲開盤時間，這也在客觀上降低了全社會的住房供給，并將其傳導至租賃市場。

在此情況下，限價政策使得二手房的價格相對穩定，但也延長了二手房成交所需的時間。從長期來看，存量二手房的周轉率下降，也會間接促使二手房的掛牌待售量下降，這就有益于增加市場租賃房源的供給。

從中國房價行情網上也可以看到，當前北京與上海兩地的新增租賃房源都超過了10萬套，后期將為穩定市場需求提供較大幫助。只是需要注意的是，重慶與成都的房租漲幅較高，但同時新增租賃房源僅有3.9萬套和4.2萬套，在供需相對不平衡的情況下，后期重慶與成都可能還將面臨一定的租金上漲壓力。

21世紀經濟研究院分析師根據上述幾個維度進行綜合研判后認為，近期國內部分城市房租價格快速的原因各自有所差異。有受房價上漲預期進行補漲的城市，如成都與廣州;而上海與北京等地則與畢業季到來、租賃人口顯著增加，且此前市場供給尚未有效形成等重要因素有關。

但仔細分析后發現，上述幾個重要影響要素都是暫時性的，即使核心城市房租價格受到回報率低和市場供地等因素的影響，但相信隨著調控政策的深入，后續市場供給的有效增加，部分城市的租房價格快速上漲的趨勢或將減緩。