今日地產(chǎn)股迎來集體走強(qiáng)，中南建設(shè)、新城控股等多股漲停，金地集團(tuán)、招商蛇口等多股漲超5%。受此帶動，房地產(chǎn)相關(guān)ETF全線領(lǐng)漲，最高漲幅達(dá)4.85%。消息面上機(jī)構(gòu)看好的邏輯包括地產(chǎn)板塊調(diào)整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢等。

那么該如何把握地產(chǎn)股的機(jī)會？

回望去年以來，隨著樓市調(diào)控向縱深發(fā)展，多家地產(chǎn)商相繼進(jìn)入現(xiàn)金流緊張的狀態(tài)，房企融資方面也明顯遇冷，銀行貸款、債券發(fā)行等難見起色。與此同時，在復(fù)雜的外部環(huán)境下，樓市去庫存壓力逐漸增大，銷售不暢等難題浮現(xiàn)，市場風(fēng)險不斷積聚。

(資料圖片僅供參考)

不過，面對嚴(yán)峻形勢，仍有部分房企強(qiáng)勢“破圈”，為行業(yè)突圍蹚出新路子。其中，穿越行業(yè)周期穩(wěn)健向前的金地集團(tuán)（600383.SH），就是頗具代表性的案例。

過去一年里，金地集團(tuán)在行業(yè)逆風(fēng)階段靈活應(yīng)對市場變化，公司經(jīng)營態(tài)勢穩(wěn)中向好，展現(xiàn)出強(qiáng)大的市場競爭力和抗風(fēng)險能力，為行業(yè)重塑貢獻(xiàn)了可借鑒樣本。落到具體的發(fā)展難題上，金地集團(tuán)亦給出了對整個行業(yè)都具有參考意義的答案：

1、多維度保證現(xiàn)金流穩(wěn)定

2022年，在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)市場信用危機(jī)事件頻發(fā)，一眾房企陷入前端銷售不暢、后端融資緊縮等困境，企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險持續(xù)暴露。

克而瑞地產(chǎn)研究近期發(fā)布的報告顯示，從2022年54家樣本房企三條紅線分檔結(jié)果來看，綠檔房企占比從2021年的44%大幅降低至2022年的24%；黃檔和紅檔房企比重均有擴(kuò)容趨勢，其中紅檔房企從2021年中的7%提升至2022年的31%，房企資金端壓力持續(xù)加大。

在此背景下，金地集團(tuán)依舊展現(xiàn)出穩(wěn)健的財務(wù)基本面。反映到現(xiàn)金流層面，2022年金地集團(tuán)錄得經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為199.07億元，同比增加近111.79%，已連續(xù)3年保持增長。

現(xiàn)金流管控穩(wěn)健背后，源自金地集團(tuán)高度重視現(xiàn)金流管理，強(qiáng)調(diào)銷售及時回款，且始終把債務(wù)及融資成本保持在合理水平，為公司經(jīng)營筑牢護(hù)城河。 

截止報告期末，金地集團(tuán)的有息負(fù)債為1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%。在期限結(jié)構(gòu)上，長期負(fù)債占了全部有息負(fù)債比重的64.1%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%，公司存量債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，債務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步降低。

不僅如此，公司還通過優(yōu)化成本控制來抑制現(xiàn)金流風(fēng)險。2022年，金地集團(tuán)全年銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別錄得28.30億元、50.54億元，同比分別下降8.48%、5.37%，主要是推廣服務(wù)費(fèi)用及人工費(fèi)用出現(xiàn)減少。近年來，公司持續(xù)圍繞運(yùn)營銷售、生產(chǎn)組織、業(yè)財費(fèi)控等方面推進(jìn)信息數(shù)字化建設(shè)，組織效能得到顯著提升。 

進(jìn)入2023年，隨著行業(yè)回暖跡象的出現(xiàn)及相關(guān)利好政策的持續(xù)落地，此前在逆境中維持現(xiàn)金流的金地集團(tuán)已具備差異化競爭優(yōu)勢，將有望率先把握行業(yè)機(jī)遇，持續(xù)緩解現(xiàn)金流壓力。

2、多元化融資成效顯著

行業(yè)暴雷頻發(fā)下，大多數(shù)房企的融資情況也不容樂觀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。上述渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成。

通過梳理出公司2022年的融資脈絡(luò)，筆者發(fā)現(xiàn)金地集團(tuán)在行業(yè)下行周期中依舊堅持加強(qiáng)對接資本市場的能力、全方位拓展融資渠道，且在銀行借款、境內(nèi)外債券和中期票據(jù)等多渠道融資取得顯著進(jìn)步，為企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

2022年2月23日，金地集團(tuán)發(fā)行金地（集團(tuán)）股份有限公司2022年度第一期中期票據(jù)，期限3年，發(fā)行規(guī)模17億，票面利率僅為3.58%；7月26日，金地集團(tuán)在上交所設(shè)立”中金—金地廣場一期資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模17億元，其中優(yōu)先級規(guī)模16.9億元，發(fā)行利率4.8%。

此外，金地集團(tuán)積極推動銀企雙方合作更上一層樓，與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立了良好的長期合作關(guān)系。

2022年11月23-25日，公司先后與中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國銀行三家國有銀行簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，共獲得累計超1000億元綜合授信額度支持。同月25日，金地集團(tuán)還向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請新增加注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，總規(guī)模不超過人民幣200億元。

12月5日，金地集團(tuán)與招商銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款、供應(yīng)鏈融資、個人住房按揭貸款等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化銀企全面合作。

截至2022年末，金地集團(tuán)獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額2549億元，已使用銀行授信總額914億元，尚剩余授信額度仍有1635億元，較為充裕。 

3、拿地與銷售強(qiáng)勢發(fā)展

在這場行業(yè)大考中，土地市場也難掩低迷。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止2022年末，總土儲貨值TOP100貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%，TOP100企業(yè)總土儲建面接近22億平方米，同比降幅達(dá)到25%。

對此，金地集團(tuán)始終遵循謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的原則。在土地市場價格波動較大的情況下，公司根據(jù)市場需求和自身定位進(jìn)行合理調(diào)整，確保投資回報。

2022年，金地集團(tuán)總土地儲備約5182萬平方米，公司投資布局主要聚焦一二線主流城市，出現(xiàn)較多單個地塊的合作情況，這也是整個房地產(chǎn)行業(yè)的共性。根據(jù)公司計劃，下一步金地集團(tuán)將持續(xù)改善城市布局，通過更多拿地渠道提高權(quán)益比例。

銷售端市場方面，去年房地產(chǎn)市場的供求和成交亦沒有明顯轉(zhuǎn)暖態(tài)勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年54家重點(diǎn)樣本房企的全口徑銷售規(guī)模達(dá)48703億元，同比下降了39%；并表銷售回款規(guī)模為29895億元，同比下降了30%。

在此背景下，憑借充足的可售資源和優(yōu)質(zhì)的城市布局，金地集團(tuán)去年全年實(shí)現(xiàn)簽約金額2218億元，行業(yè)排名從第11名提升至第7名。在公司布局的78個城市中，有19個城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京、大連、呼和浩特等城市，金地集團(tuán)的市占率位居前三。

持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的背后，金地集團(tuán)不斷通過提高產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方式提升銷售價格。去年公司錄得簽約均價近2.18萬元/平方米，同比上升4.46%，持續(xù)鞏固其在行業(yè)中的領(lǐng)先地位和盈利能力。

另外，伴隨房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，合同負(fù)債和存貨也出現(xiàn)相應(yīng)下降，金地集團(tuán)亦持續(xù)加快項目周轉(zhuǎn)，提高存貨周轉(zhuǎn)速度。而在推動房地產(chǎn)主業(yè)精細(xì)化發(fā)展的同時，金地集團(tuán)還通過布局多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、代建、科技等新賽道，尋找更多新的增長點(diǎn)。

小結(jié)

展望后續(xù)，伴隨地產(chǎn)板塊持續(xù)平穩(wěn)經(jīng)營，此前市場的悲觀言論或?qū)⒅饾u扭轉(zhuǎn)，疊加各地支持剛需及改善性需求的利好政策逐步落實(shí)見效，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的勢頭得到了進(jìn)一步鞏固。

從金地集團(tuán)身上可以看到，支撐地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)韌性的力量正在積累。憑借位居行業(yè)前列的競爭力以及獨(dú)特的整合協(xié)調(diào)能力，公司的長期投資邏輯已然開始釋放。在低迷的市場環(huán)境中，金地集團(tuán)仍能展現(xiàn)出強(qiáng)大的經(jīng)營實(shí)力，而今行業(yè)即將迎來景氣上升期，公司接下來的表現(xiàn)自然更加令人期待。

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