6月29日，華南城(01668.HK)披露截至2023年3月31日止年度的全年業(yè)績，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)收入減少57.9%至40.52億港元，錄得母公司擁有人應(yīng)占凈利潤為7億港元，每股基本盈利為6.34港仙。

過去一年是華南城發(fā)生深度變革的一年，從引入國資背景的大股東到推進(jìn)戰(zhàn)略合作和資源整合、優(yōu)化資產(chǎn)布局，為公司帶來了新的機(jī)遇和發(fā)展動力。

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那么這份年度成績單該如何理解？

1、商業(yè)模式疊加新BUFF，華南城的無限游戲

研究一家公司離不開對商業(yè)模式的探討。

華南城的商業(yè)模式一直有其特殊性，作為老牌商貿(mào)物流企業(yè)其十分注重商貿(mào)生態(tài)圈的打造和培育，通過在各地建設(shè)商貿(mào)物流項(xiàng)目，形成商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的互動和反哺。

在這個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中，華南城注重各個商戶之間的互動和協(xié)同發(fā)展，其積極引入國內(nèi)外知名品牌和零售商，吸引消費(fèi)者和客戶流量，為商戶提供良好的運(yùn)營環(huán)境和支持服務(wù)。與此同時(shí)，華南城也通過物流、物業(yè)管理服務(wù)、市場營銷活動、金融支持等手段，為商戶提供更多的增值服務(wù)和合作機(jī)會。

此外，華南城還注重與當(dāng)?shù)卣⑵髽I(yè)等合作，建立良好的合作關(guān)系和共贏機(jī)制。其與政府合作開展城市更新、土地開發(fā)等項(xiàng)目，為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)。與企業(yè)各方合作也為其帶來更多的商業(yè)機(jī)會和資源共享，推動整個商業(yè)生態(tài)圈的發(fā)展和繁榮。

通過這一商業(yè)模式，華南城能夠?qū)崿F(xiàn)商貿(mào)生態(tài)圈的持續(xù)發(fā)展和增值。商戶在這個生態(tài)系統(tǒng)中可以得到更多的客流和業(yè)務(wù)機(jī)會，消費(fèi)者可以享受到多樣化的購物和服務(wù)體驗(yàn)，華南城自身也能從商業(yè)活動和提供的管理服務(wù)中獲得穩(wěn)定的收入和回報(bào)。

這種模式可以說在為商業(yè)伙伴和消費(fèi)者創(chuàng)造了更好的商業(yè)環(huán)境和體驗(yàn)的同時(shí)，也為華南城帶來商業(yè)成功和持續(xù)增長的機(jī)會。

根據(jù)美國哲學(xué)家詹姆斯·卡斯特爾所提出的觀點(diǎn)有限游戲和無限游戲的觀點(diǎn)，華南城的商業(yè)模式在筆者看來其實(shí)更傾向于無限游戲這一特質(zhì)，其追求的是商業(yè)生態(tài)圈的長期發(fā)展和延續(xù)，而非僅僅追求一次性的勝利或利潤最大化。

因此華南城十分注重商戶之間的互動和協(xié)同，為商戶提供支持和增值服務(wù)，并與政府各方實(shí)現(xiàn)合作共贏。這種商業(yè)模式的目標(biāo)是不斷打破邊界和規(guī)則，持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展，使商業(yè)生態(tài)圈不斷壯大和演化。

當(dāng)然，這個模式的“硬傷”便在于投入成本較大，因此，過去華南城一直被詬病資產(chǎn)負(fù)債率過高，但隨著去年國資股東的buff加持，華南城的無限游戲得以延續(xù)并展現(xiàn)更強(qiáng)勁的生命力。

2、“質(zhì)”變下開啟新際遇，大股東加持下華南城的長期看點(diǎn)何在？

翻覽華南城的財(cái)報(bào)，業(yè)績層面著實(shí)因?yàn)榻陙碚麄€外部環(huán)境等因素的影響，導(dǎo)致華南城在經(jīng)營上遭遇了較大壓力。不過從財(cái)報(bào)中也可以看到華南城也采取了一系列措施來應(yīng)對挑戰(zhàn)并促進(jìn)業(yè)務(wù)增長。

隨著特區(qū)建發(fā)入股成為公司第一大股東，在特區(qū)建發(fā)的助力下，華南城在優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低融資成本、提升融資能力上均有不俗表現(xiàn)。財(cái)報(bào)顯示，2022/23財(cái)年華南城加權(quán)平均融資成本從上財(cái)年的9.0%下降到8.1%，有息負(fù)債從上財(cái)年的359.8億港元下降到328.3億港元。

過去一年，不論是推動與多家銀行簽訂60億元人民幣大額貸款合同，創(chuàng)下華南城集團(tuán)自創(chuàng)立以來的最大單筆融資，還是以12.57億元的現(xiàn)金對價(jià)入股旗下深圳第一亞太集團(tuán)，亦或是推動5筆合計(jì)15.655億美元優(yōu)先票據(jù)展期，乃至于牽頭發(fā)起設(shè)立總規(guī)模110億元人民幣的股權(quán)投資基金，為華南城優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持，盤活華南城集團(tuán)土地資源，并認(rèn)購西安華南城的股權(quán)等一系列動作，均能夠看到特區(qū)建發(fā)入局帶給華南城的新變化，這不僅為其長期發(fā)展?jié)摿Υ蜷_了新的窗口，同時(shí)也帶來了價(jià)值重估的機(jī)遇。

由此再來審視華南城的長期發(fā)展?jié)摿Γ缦聨讉€方面值得考量：

其一，行業(yè)的增長潛力。華南城所聚焦的商貿(mào)物流行業(yè)具有較高的增長潛力，尤其是在中國不斷發(fā)展壯大的消費(fèi)市場背景下。華南城作為行業(yè)內(nèi)的重要參與者，有望從行業(yè)增長中獲益，并提供更多的投資機(jī)會。而借助特區(qū)建發(fā)的支持，華南城可以更好地把握行業(yè)機(jī)遇，進(jìn)一步拓展商貿(mào)物流領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，提高市場份額。同時(shí)特區(qū)建發(fā)的入局為華南城提供了更廣闊的發(fā)展空間，使其能夠在商貿(mào)物流領(lǐng)域以外探索更多的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，降低風(fēng)險(xiǎn)并增加收益。

其二，長期可持續(xù)發(fā)展能力。華南城商業(yè)模式注重長期持續(xù)發(fā)展而非短期利益追求這有助于建立公司穩(wěn)定的商業(yè)基礎(chǔ)，增加生存能力和競爭優(yōu)勢。透過專注于打造商業(yè)生態(tài)圈，集聚商業(yè)、物流、金融等多個領(lǐng)域的企業(yè)和資源，形成良好的互動和合作機(jī)制。華南城獲得了更多的商業(yè)機(jī)會和增長空間。特區(qū)建發(fā)作為華南城的最大股東，具備豐富的資源和經(jīng)驗(yàn)。雙方可以進(jìn)行資源整合和協(xié)同合作，共同開發(fā)具有戰(zhàn)略意義的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補(bǔ)。這將有助于提升華南城的綜合競爭力，推動公司整體業(yè)績的提升。

對此財(cái)報(bào)中亦提到，特區(qū)建發(fā)與華南城已達(dá)成全面協(xié)同合作，南昌、鄭州、南寧華南城“三城七項(xiàng)目”成功啟動，為華南城在建開發(fā)項(xiàng)目提供支持，全面保障正常建設(shè)運(yùn)營。

值得一提的是作為老牌商貿(mào)物流企業(yè)，華南城擁有豐富的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和項(xiàng)目。這些資產(chǎn)和項(xiàng)目可以為投資者提供穩(wěn)定的租金收入、資本增值潛力以及長期投資回報(bào)。而在特區(qū)建發(fā)的助力下有望進(jìn)一步激活這些資產(chǎn)的價(jià)值，提高其回報(bào)率和市場競爭力。

以財(cái)報(bào)中提到的華南城計(jì)劃短期內(nèi)推進(jìn)的深圳華南城一期市場城市更新項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位處深圳市龍崗區(qū)，地塊面積約為43萬平方米，現(xiàn)狀建筑物建筑面積約為45萬平方米。預(yù)計(jì)城市更新項(xiàng)目完成后，建筑面積將會大幅提升。結(jié)合地理位置以及項(xiàng)目體量不難看出，這個項(xiàng)目所具有的巨大潛力。隨著后續(xù)項(xiàng)目的推出也將有望進(jìn)一步為華南城補(bǔ)充現(xiàn)金流，為其業(yè)績帶來新驅(qū)動。

3、錨定長期價(jià)值增長，持續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級

隨著國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和新興產(chǎn)業(yè)的崛起以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型的趨勢，為商貿(mào)物流行業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在此背景下，華南城持續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略，以錨定長期價(jià)值增長為目標(biāo)，通過不斷提升招商運(yùn)營水平、引入優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)和商戶、加大數(shù)字化建設(shè)力度等舉措，華南城積極應(yīng)對行業(yè)變化，提升競爭力和市場地位。

華南城對市場變化的敏感性和對未來發(fā)展趨勢的洞察力在其轉(zhuǎn)型升級過程中得到了充分體現(xiàn)。

一方面，通過不斷提升招商運(yùn)營水平和加大銷售去化力度，華南城穩(wěn)住了業(yè)績增長的基本盤。公司管理著八個華南城項(xiàng)目，擁有龐大的自持物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。通過持續(xù)引入優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)和商戶，華南城不僅為自身創(chuàng)造了穩(wěn)定的租賃收入，還為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的支持。

與此同時(shí)，公司積極拓展新興產(chǎn)業(yè)，通過引進(jìn)中壹醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，進(jìn)一步拓展醫(yī)藥健康等新興產(chǎn)業(yè)布局，這也充分顯示了其對未來行業(yè)發(fā)展的前瞻性思維和戰(zhàn)略規(guī)劃能力。

此外，通過舉辦大型企劃展會等活動，華南城積極助推園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商戶拓展市場，進(jìn)一步繁榮商貿(mào)生態(tài)。這些展會活動不僅吸引了大量參展企業(yè)和客流，也創(chuàng)造了可觀的銷售額和訂單額。例如，鄭州華南城的年貨節(jié)和春季建材五金展銷會，以及南寧華南城的窗簾訂購會活動和南昌華南城的春季品質(zhì)購物節(jié)等，都展示了華南城在商貿(mào)運(yùn)營方面的創(chuàng)新能力和吸引力。

另一方面，隨著新一代信息技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為各行各業(yè)的大勢所趨。華南城集團(tuán)加快數(shù)字化建設(shè)，通過物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的整合與連接，公司實(shí)現(xiàn)了園區(qū)經(jīng)營管理的數(shù)據(jù)化和線上化，從而更好地為商業(yè)運(yùn)營提供支持。此外，公司還搭建了一站式跨境貿(mào)易服務(wù)平臺，為跨境貿(mào)易企業(yè)提供便利和市場機(jī)會，進(jìn)一步提升了園區(qū)的競爭力和吸引力。

總的來看，面對外部市場環(huán)境的壓力，華南城積極應(yīng)對行業(yè)變化，著力構(gòu)建核心競爭優(yōu)勢，并為未來的發(fā)展做好準(zhǔn)備。

4、結(jié)語

正如清朝陳澹然的《寤言二·遷都建藩議》里的名句：“不謀萬世者，不足謀一時(shí)；不謀全局者，不足謀一域。” 在華南城的發(fā)展以及轉(zhuǎn)型升級中，可以看到，其不僅著眼于眼前的市場變化和競爭，還考慮到了未來的發(fā)展趨勢和整體的市場地位。

在長期圍繞商貿(mào)物流行業(yè)中深耕中，華南城展現(xiàn)出成熟的體系、持續(xù)的增長、穩(wěn)定的預(yù)期和前瞻性的布局。如今，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，華南城在大股東特區(qū)建發(fā)的助力下通過整合優(yōu)勢資源，同時(shí)自身不斷提升運(yùn)營效率和管理水平，將能夠更好地釋放潛力。

站在當(dāng)下市場底部轉(zhuǎn)折的階段，無論是從業(yè)績增長、投資回報(bào)還是未來發(fā)展的角度，華南城集團(tuán)都具備了吸引人的潛力。難能可貴的是，不論經(jīng)營狀況如何表現(xiàn)，華南城一直以來在分紅政策方面表現(xiàn)出穩(wěn)健性和可靠性，盡管上一財(cái)年一度中斷派息，但隨著公司財(cái)務(wù)逐步穩(wěn)定、經(jīng)營迎來修復(fù)，本財(cái)年公司恢復(fù)了派息，這一舉措充分展現(xiàn)了公司對股東權(quán)益的重視，也增強(qiáng)了投資者對公司的信心，為華南城的長期發(fā)展和股東價(jià)值創(chuàng)造奠定了基礎(chǔ)。

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