樓市新政一周實地看：房價漲真火還是虛火？

《中國經濟周刊》記者 張宇軒｜北京報道

歷經六年半的嚴格限購之后，9月1日晚間，北京的“認房又認貸”成為了歷史。

(資料圖片僅供參考)

隨之而來的周末，“房價上漲”“成交量激增”“一房難求”……北京樓市升溫的消息不斷見諸媒體。

漏洞百出的造勢，銷售人員嘲諷“客戶竟當真了”

“從9月1日政策出來到現在，一個周末里我們天天加班到凌晨十二點，基本上一天20多套房子輕輕松松地就往外賣，剩余的好房已經特別少了”。

9月4日，北京市通州區，《中國經濟周刊》記者以購房者身份對傳聞中的幾個熱門樓盤進行走訪時，其中，招商蛇口旗下璀璨公元的銷售人員向記者如此描述該樓盤在“認房不認貸”政策后的銷售情形。

該樓盤處于通州區的環球影城板塊，從北京CBD核心區前往該樓盤，大約需要乘坐約一個小時的地鐵。

綜合樓盤銷售人員的介紹，以及銷售中心公示信息和北京市住建委備案信息，璀璨公元目前有6棟住宅樓共281套房子正在預售，每平米均價在6萬元左右，今年8月取得預售許可證啟動預售，預計于2025年合同竣工。

樓盤銷售人員積極營造出該樓盤極為緊俏的信號。“之前我們就積累了很多意向客戶，8月20日開盤當天來了320組客戶，按順序搖號選房，281套房當天就被‘選走’差不多180套。”

當記者隨手指著其中9號樓的一套中等戶型住宅表達了購買意愿后，該銷售人員表示，“9號樓真的沒啥房了，一、二層的房子都沒了”。

（9月4日，璀璨公元銷售中心的活動展板顯示，已有192位業主在此購房。攝影：《中國經濟周刊》記者 張宇軒）

銷售中心沙盤展示區的一個活動展板上赫然顯示“恭喜您成為第192位業主”。前述銷售人員解釋說，截至當天已經有192套房子被客戶選購。

盡管種種跡象都顯示著璀璨公元正處于“熱銷中”，但這些數據似乎經不起推敲。如按銷售的第一種說法，8月20日該樓盤被“選走”180套房子，在最近的周末又能“一天20套輕輕松松往外賣”，那即至少有220套房子已經售出或預定。而按他的第二種說法，截至當天的銷售數據是192套。

那到底賣了多少套呢？

（9月8日凌晨，住建委官網最新數據顯示，璀璨公元“真沒啥房”的9號樓僅有3套被預定。圖據：北京市住建委官網）

記者查驗該樓盤在北京市住建委官網的項目公示信息發現，截至9月8日凌晨，即“認房不認貸”政策落地剛滿一周時，璀璨公元（住建委官網備案名稱為“璀璨雅苑”）處于“正在預售”狀態的281套房中，僅有18套為“已預訂”狀態，“已簽約”“網上備案聯機”“資格核驗中”的房屋數量均為零。

記者就192套的售出數據與住建委官網備案數據之間的差異，對樓盤的銷售情況提出了質疑。前述銷售人員以網站數據更新不及時、部分客戶購房資格尚在審核、有部分客戶退房等理由作解。

（銷售人員誤發語音：“客戶竟當真了”。）

然而，戲劇性的一幕出現了。在結束了與記者的通話后，該銷售人員誤發了一條微信語音信息給記者。信息中，該銷售人員嘲諷說：“那天來咱們項目上看到‘砸金蛋’的那個牌子上寫著192位業主，然后這個客戶就當真了……”

幾秒鐘后，該語音消息被撤回。記者再度表達質疑時，該銷售人員堅稱“確實有192個客戶交過錢”。

漲價風波：“黑紅也是紅”？

回到9月1日晚，北京市住建委、央行營管部、金融監管總局北京監管局聯合發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，宣布在全市范圍內實施“認房不認貸”。

當天晚間，璀璨公元樓盤“今夜不打烊”“所有在售房源價格明日全線上調2%”的鮮紅海報就在微信群中擴散開，一時間在樓市中引起軒然大波。但也就在引發輿情的約幾個小時后，該宣傳海報中便刪去了“所有在售房源價格明日全線上調2%”的字樣。

（璀璨公元引發輿情的“漲價”海報前后對比。圖據：中新經緯）

前述銷售人員向記者證實了這一消息，“第二天住建委直接就來了，給我們項目罰款了”。

對于“瘋傳”的漲價2%，該銷售人員表示這一說法并不準確：“并不是你們說的漲價2%，而是在優惠的幅度上收了兩個百分點，假如之前優惠了十個點，現在收兩個點，就成了優惠八個百分點，相當于上調2%”。

“事實上，上調2%在（‘認房不認貸’）政策之前就已經在執行了，只不過是趁著現在這個熱度，把這個公布出來。”該銷售人員稱。當記者表示這一營銷策略實為制造焦慮時，該銷售人員則表示“黑紅也是紅”。

（9月3日深夜，璀璨公元的建筑工地內能聽到機器的轟鳴。攝影：《中國經濟周刊》記者 張宇軒）

按照其所述的營銷邏輯，“只有人多的地兒（指樓盤）才會漲，人不多的地兒沒有那個底氣漲價，買漲不買跌嘛！”他指著手機上官媒對于此事的一篇報道說，“現在大家都知道了，央媒的這個點名批評其實正是給我們增加了熱度。”

該銷售人員為記者算了一筆賬：以住宅面積為111.22平方米的戶型為例，不計優惠的總價約為706.29萬元。若按之前的優惠政策，總價優惠后為678.04萬元；優惠政策上調2%后，僅可執行九八折優惠，折后總價約為692.16萬元，相當于多花了約14萬元。

（9月4日，京玥蘭園樓盤正在施工。攝影：《中國經濟周刊》記者 張宇軒）

在與璀璨公元一路之隔的京玥蘭園也在這一時間段出現了類似的調價情況。京玥蘭園銷售人員向記者表示，“你要是今天早上來，還能多優惠兩個點，下午這個點（約17時）就沒這樣的優惠了。”

據京玥蘭園銷售人員介紹，9月4日上午之前，該樓盤執行的是九六折上再打個九八折（即優惠價=原價*96%*98%）的“折上折”優惠，如今則取消了九八折的優惠活動，僅在原價的基礎上執行九六折，相當于價格上調了不到2%。按照這一說法，購房者半日之內就損失了十幾萬。

真火還是虛火？

“一天輕輕松松二十多套”“三天賣了差不多四十套”“看房須排隊”“加班到深夜”，僅就“認房不認貸”之后首個周末的看房、銷售情況，璀璨公元與京玥蘭園的說法似乎相差并不大。

但據記者到訪當天（周一）實地觀察，當時的實際情況與這類說辭有所差距。

9月4日下午，記者到訪時，京玥蘭園銷售中心僅有為數不多的幾名訪客到場咨詢看房，樣板間幾乎沒有訪客的身影，用于接送客戶的班車也一直處于閑置狀態，“排隊看房”的情況并不存在；璀璨公元銷售中心的訪客情況相對而言較為良好，但記者到訪的兩個小時內無人定房、簽約，很難看出“一天輕輕松松二十多套”的銷售跡象。

兩家公司的銷售人員給出的說法基本一致：周末的銷售情況的確火爆，周一是工作日，訪客自然不多。

相對房企花樣百出的營銷炒作，多數購房者的表現則較為淡定。在對購房者的采訪中，多位受訪者表示擔心當前樓市的“火爆”景象有人為造勢因素，決定再觀望觀望。

看房者周先生表示，樓市新政才剛剛出臺，眼下正處于房地產行業“金九銀十”的熱季，等待后續其他利好政策落地，即便 “買漲”，也要充分看清價格走勢再出手購房，避免在房價高位時盲目接盤。看房者張先生則認為， “比起‘認房不認貸’這類限購政策松綁，能夠真正降低硬性購房成本的政策更值得期待。”

博弈之下，這是不少購房者的心態。

責編：郭霽瑤

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