需要注意的是，銀保監會對房地產信托嚴監管具有政策延續性。5月17日，銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果，促進合規建設”工作的通知》(即“23號文”)，要求嚴格規范房地產信托業務，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

有信托業內觀察人士對《證券日報》記者坦言，“限制房地產過快增長是基于房地產調控穩定的主基調，此次監管嚴格程度為近年少有，也可能確立了后續房地產信托監管的基準水平。”

“政策引導+行政處罰”

雙管齊下規范房地產業務

此輪監管政策的背景在于今年房地產信托業務增速過快。

《證券日報》記者據用益信托數據統計，2019年1月份至6月份，新增房地產信托募資規模接近3800億元，占集合信托成立規模的39%。此外，自去年6月份至今，房地產信托成立規模已連續13個月穩居集合信托首位。可以看出，房地產信托的成立規模居高不下。

業內普遍將此次對信托公司的約談警示視為“23號文”政策的延續。有金融業內人士透露，“23號文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合規的方式繼續開展房地產信托業務，進行監管套利行為，也有信托公司陰奉陽違，錯判嚴監管政策形勢，對相關規定置若罔聞，這些都促使了此次監管力度的升級。

對于為何信托公司對房地產業務難以割舍?上述金融業內人士指出，信托公司對于房地產業務收費遠高于其他業務，相對于通道業務千分之二的手續費，房地產業務則為1.5個百分點以上。

除了利潤空間大，投資者傾向也是重要因素，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，“經過十幾年的發展，房地產信托已經成為部分投資者較為青睞的投資產品之一，甚至出現了一些專買房地產信托產品的投資者”。

除了政策引導，行政處罰也是監管規范房地產信托業務的重要手段。記者梳理罰單發現，今年上半年，“涉房”罰單共有4筆，涉及3家信托公司。事由分別為“開展房地產信托業務不審慎”、“違規開展房地產信托業務”、“違規發放房地產自營貸款”及“信托資金違規發放房地產貸款”。某北京地區信托公司內部人士向記者指出，對于信托公司行政處罰應理性看待。從處罰金額來看，信托公司小額罰單居多，更多起到的是警示作用，一般不影響業務準入和評級。

前述信托業內觀察人士對記者表示，房地產信托是信托公司當前最主要的收入來源之一，嚴監管短期沖擊公司經營業績，長期則會倒逼信托公司轉型發展，參與房地產信托市場對公司專業能力的要求會更高，從而獲得競爭優勢。

6個月后

房地產開發投資或現拐點

事實上，“23號文”對房地產信托的發展已初見效果。記者發現，用益信托集合信托周報顯示，5月底開始，房地產信托募集規模已連續兩周環比大幅下降。5月份最后一周募集規模36.12億元，環比減少60.63%;6月份首周募集規模29.07億元，環比減少19.53%。

不過，房地產開發投資出現明顯回落拐點或仍需6個月時間。中信證券明明債券研究團隊表示，從房地產融資到房地產開發投資存在約6個月的時滯。從21世紀以來的房地產開發投融資數據看，房地產開發投資增速與房地產開發資金來源增速走勢趨于一致，而房地產開發投資增速拐點滯后房地產開發資金來源增速拐點約6個月。“因而今年二季度開始的房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現在房地產開發投資上。”

需要注意的是，信托融資占房地產開發融資資金來源比例并不高，但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。中信證券明明債券研究團隊認為，房地產開發資金來源中，非銀行金融機構貸款占比始終維持在4%以下，而其中信托貸款占比將更低。若將房地產企業融資分為籌資活動和經營活動兩個階段，籌資活動過程中融資方式主要是國內貸款、債券或股票融資以及海外融資，經營活動過程中融資方式主要是定金和預收款等。“若排除經營活動中定金和預付款等其他資金來源，非銀金融機構貸款占比仍低于10%。”