5月12日，產業園區開發及運營商——中南高科產業集團在港交所提交招股書。

近年來，依托產業園建設，中南高科業績高速增長。招股書顯示，2018年至2020年，中南高科收入分別為4.6億元、19.8億元、46.1億元，復合年增長率高達216.3%;毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.9億元，復合年增長率達186.8%。2020年公司凈資產收益率達35.7%，領先同行水平。

以此同時，中南高科也在持續賦能企業多元化發展，成效顯著。數據顯示，集團綜合產業園運營服務收入由2019年的670萬元大幅增加至2020年的2630萬元，未來將逐步為集團開辟“第二增長曲線”。截至2021年2月28日，中南高科產業集團擁有70個產業園項目的組合。

值得注意的是，公司一直維持大量的負債為運營提供資金。招股書披露稱，截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額28.09億元中，6.66億元須于12個月內償還，而21.44億元須于一年后償還。

物業開發銷售連續三年占比超99%

招股書顯示，中南高科是中國領先的以服務先進制造業為核心的開發及運營商，提供集策劃、園區開發、產業資源導入及產業園綜合于一體的綜合服務。

在中南高科的收入中，大部分來自物業開發及銷售(均為產業園)，而小部分則來自其他業務，包括提供產業園綜合運營服務、提供建筑服務及物業租賃。

具體而言，2018年至2020年，中南高科開發及銷售物業產生的收入分別為4.579億元、19.445億元、45.829億元，分別占同期總收入的99.3%、98.4%及99.3%。

整體來看，2018年至2020年，該公司分別錄得收入4.61億元、19.77億元及46.13億元，毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.92億元。收入和毛利在2018年至2020年的復合年增長率則分別達到216.3%和186.8%。同期，該公司分別錄得毛利率34.1%、33.7%及28.0%;凈利潤分別為-925.7萬元，1.76億元及2.93億元。

據仲量聯行行業報告，中南高科在2020年的收入增速在中國所有制造業產業園區開發及運營商中排名全國第一，并遠高于排名第二的同行企業。

不過，公司一直維持大量的負債為其運營提供資金。2018年-2020年，該公司分別錄得合同負債11.86億元、22.56億元及41.43億元;銀行及其他借款總額分別為1.68億元、9.52億元、23.14億元;凈資產負債比率為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。

截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額為28.09億元中，6.66億元須于12個月內償還，而21.44億元須于一年后償還。

在近三年的收入中，獲得的政府補助累計1.36億元、來自關聯方利息收入在2019年達到937.8萬元。

已獲取70個產業園項目

憑借著政策利好及核心競爭優勢，公司規模效應逐漸凸顯，全國化布局順利推進，并儲備了豐富且優質的土地資源。

中南高科在2018年至2020年新增獲取產業園項目數量分別是12個、20個和30個。截至2021年2月28日，中南高科產業集團擁有70個產業園項目的項目組合，包括在45個城市的約2.8百萬平方米已竣工建筑面積、約4.1百萬平方米開發中規劃建筑面積及約4.0百萬平方米持作未來開發的估計建筑面積。

截至2021年2月28日，中南高科產業集團已就25個待建產業園項目訂立投資協議，覆蓋有關項目第一階段估計總建筑面積4.2百萬平方米。

相對于住宅商品房的高單價，中南高科的產業園物業銷售單價則處于較低水平。2018年、2019年、2020年，中南高科已確認每平方米平均售價分別約為2972元、3163元、3181元。

此外，同期，中南高科土地獲取成本則為每平方米平均384元、344元、376元。平均土地獲取成本占平均售價的12.9%、10.9%、11.8%。

隨著土地集約政策的滲透推進、中國城鎮化發展和區域經濟轉型升級等紅利，中國制造業產業園開發及運營市場增長迅速，2015年至2020年總建筑面積的復合年增長率達到22.7%。

中南高科也在持續賦能企業多元化發展，致力于為企業提供基礎、配套和增值三大類園區運營服務。

多元業務發展成效顯著。數據顯示，集團綜合產業園運營服務收入由2019年的670萬元大幅增加至2020年的2630萬元，未來將逐步為集團開辟“第二增長曲線”。

中南高科積極探索輕資產業務模式，輕重并舉協同發展，首個輕資產項目——蘇高新智芯谷的成功落地，標志著其輕資產轉型初顯成效。

業內認為，伴隨政府對制造業及相關產業園政策的不斷滲透，中南高科將憑借其多元產業結構及顯著的核心競爭優勢，繼續深化優勢，有望迎來更高水平估值及更廣闊發展前景。