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地產(chǎn)持續(xù)走強(qiáng)！政策暖風(fēng)頻吹，反轉(zhuǎn)來了？

來源：格隆匯　　2022-02-11 10:48:03

今日早盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊集體走強(qiáng)，泰禾集團(tuán)、南山控股、榮安地產(chǎn)、天?；ā⒓蝿P城、中國武夷等多只個(gè)股漲停，中國武夷、大龍地產(chǎn)、新城控股等漲幅居。

可以看出，年初至今，在市場震蕩下行的情況下，房地產(chǎn)逆勢走強(qiáng)，部分房企迎來估值持續(xù)修復(fù)行情。泰禾集團(tuán)、南山控股年初至今漲超50%。

港股市場上，內(nèi)房股延續(xù)反彈，多股升幅居港股通標(biāo)的股前列。金奧國際漲超20%，時(shí)代中國、富力地產(chǎn)、世茂集團(tuán)漲幅超7%。

消息面上，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹。

2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于保障性租賃房有關(guān)貸款不納入地產(chǎn)貸款集中管理的通知》。新規(guī)的落地，不論是對減輕房企負(fù)債投資壓力，還是打消銀行發(fā)放涉房貸款諸多顧慮都有積極作用。與此同時(shí)，此次調(diào)整延續(xù)了去年三季度以來房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)下，實(shí)施微調(diào)以糾偏市場悲觀預(yù)期的操作思路。

有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這個(gè)政策策對地產(chǎn)的影響有，但是比較小，主要還是利好保障性租賃房的開發(fā)者。但是當(dāng)前的策是非常希望保障性租賃房的路子能夠走通的，類似商品房，能有一個(gè)自洽的開發(fā)模式和邏輯。

不過，點(diǎn)燃今日房地產(chǎn)行情的，最重磅的莫過于全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見已于近日出臺。市場認(rèn)為，該規(guī)定下，房企有望獲更多流動(dòng)性。

有媒體報(bào)道，預(yù)售資金監(jiān)管額度由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等因素確定，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。辦法有利于厘清各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任，增強(qiáng)商品房預(yù)售資金使用的靈活性，可對此前部分地方預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)的做法起到糾偏效果。

其中的關(guān)鍵字在于，在能確保項(xiàng)目竣工所需資金額度的前提下，超出額度可由房企提取自由使用。

有專業(yè)人士認(rèn)為，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這是一個(gè)非常大的利好，將有利于緩解房企短期資金壓力，避免行業(yè)基本面下行進(jìn)一步演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。由于房企融資既有的循環(huán)鏈條已被破壞，因此目前政策著力點(diǎn)主要在并購貸款、銀行信用額度放開等層面，近期已有部分地方政府（廣州、成都、煙臺、廈門等地）調(diào)整預(yù)售相關(guān)政策以期紓解房房企流動(dòng)性壓力，由于二三季度將進(jìn)入房企償債高峰，因此短期內(nèi)政策的有效執(zhí)行將降低房企信用暴露風(fēng)險(xiǎn)。

國泰君安認(rèn)為，對預(yù)售資金監(jiān)管再次出臺文件，我們預(yù)計(jì)是將預(yù)售資金從規(guī)定要監(jiān)管但實(shí)際未監(jiān)管（2021年以前）、到擔(dān)心出風(fēng)險(xiǎn)因此超額監(jiān)管（2021年至今）之后，再度糾偏，既不會(huì)回到幾乎不監(jiān)管時(shí)代，也不會(huì)超額監(jiān)管，進(jìn)入真正的規(guī)范市場。

預(yù)售資金一定需要監(jiān)管，這是預(yù)售制度背后房企應(yīng)盡的義務(wù)，也是居民權(quán)利應(yīng)得到的保障，因此，不會(huì)重新回到幾乎不監(jiān)管的時(shí)代，但也要讓各地政府不能在能夠完成保交樓情況下進(jìn)行超額監(jiān)管。本次媒體報(bào)道，下放到各級政府制定具體細(xì)則，預(yù)計(jì)將帶來一次新的糾偏。

國金證券認(rèn)為這一調(diào)整對地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)質(zhì)性利好，也是短期緩解眾多房企現(xiàn)金流壓力的最有效辦法。從受益對象來看，這一調(diào)整對部分尚未暴雷但現(xiàn)金流極其緊張的民營房企改善最大。后續(xù)市場的關(guān)注重心會(huì)從穩(wěn)健為主的國企切換到高彈性的民企。根據(jù)調(diào)研，近期部分省份已經(jīng)在預(yù)售資金監(jiān)管的執(zhí)行層面出現(xiàn)了點(diǎn)對點(diǎn)口頭放松，不再像此前那樣超額監(jiān)管，開始允許部分企業(yè)按照施工進(jìn)度提取監(jiān)管資金去支付工程款。隨著本次全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的出臺，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市在執(zhí)行層面跟進(jìn)落地，調(diào)整監(jiān)管方式。

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