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地產持續走強！政策暖風頻吹，反轉來了？

來源：格隆匯　　2022-02-11 10:48:03

今日早盤，房地產開發板塊集體走強，泰禾集團、南山控股、榮安地產、天?；?、嘉凱城、中國武夷等多只個股漲停，中國武夷、大龍地產、新城控股等漲幅居。

可以看出，年初至今，在市場震蕩下行的情況下，房地產逆勢走強，部分房企迎來估值持續修復行情。泰禾集團、南山控股年初至今漲超50%。

港股市場上，內房股延續反彈，多股升幅居港股通標的股前列。金奧國際漲超20%，時代中國、富力地產、世茂集團漲幅超7%。

消息面上，房地產政策暖風頻吹。

2月8日，人民銀行、銀保監會聯合發文《關于保障性租賃房有關貸款不納入地產貸款集中管理的通知》。新規的落地，不論是對減輕房企負債投資壓力，還是打消銀行發放涉房貸款諸多顧慮都有積極作用。與此同時，此次調整延續了去年三季度以來房地產金融調控政策在堅持“房住不炒”主基調下，實施微調以糾偏市場悲觀預期的操作思路。

有機構人士認為，這個政策策對地產的影響有，但是比較小，主要還是利好保障性租賃房的開發者。但是當前的策是非常希望保障性租賃房的路子能夠走通的，類似商品房，能有一個自洽的開發模式和邏輯。

不過，點燃今日房地產行情的，最重磅的莫過于全國性商品房預售資金監管的意見已于近日出臺。市場認為，該規定下，房企有望獲更多流動性。

有媒體報道，預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等因素確定，當監管賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。辦法有利于厘清各地商品房預售資金監管責任，增強商品房預售資金使用的靈活性，可對此前部分地方預售資金監管過嚴的做法起到糾偏效果。

其中的關鍵字在于，在能確保項目竣工所需資金額度的前提下，超出額度可由房企提取自由使用。

有專業人士認為，對房地產企業而言，這是一個非常大的利好，將有利于緩解房企短期資金壓力，避免行業基本面下行進一步演變為金融風險。由于房企融資既有的循環鏈條已被破壞，因此目前政策著力點主要在并購貸款、銀行信用額度放開等層面，近期已有部分地方政府（廣州、成都、煙臺、廈門等地）調整預售相關政策以期紓解房房企流動性壓力，由于二三季度將進入房企償債高峰，因此短期內政策的有效執行將降低房企信用暴露風險。

國泰君安認為，對預售資金監管再次出臺文件，我們預計是將預售資金從規定要監管但實際未監管（2021年以前）、到擔心出風險因此超額監管（2021年至今）之后，再度糾偏，既不會回到幾乎不監管時代，也不會超額監管，進入真正的規范市場。

預售資金一定需要監管，這是預售制度背后房企應盡的義務，也是居民權利應得到的保障，因此，不會重新回到幾乎不監管的時代，但也要讓各地政府不能在能夠完成保交樓情況下進行超額監管。本次媒體報道，下放到各級政府制定具體細則，預計將帶來一次新的糾偏。

國金證券認為這一調整對地產行業是實質性利好，也是短期緩解眾多房企現金流壓力的最有效辦法。從受益對象來看，這一調整對部分尚未暴雷但現金流極其緊張的民營房企改善最大。后續市場的關注重心會從穩健為主的國企切換到高彈性的民企。根據調研，近期部分省份已經在預售資金監管的執行層面出現了點對點口頭放松，不再像此前那樣超額監管，開始允許部分企業按照施工進度提取監管資金去支付工程款。隨著本次全國性商品房預售資金監管辦法的出臺，預計后續會有更多城市在執行層面跟進落地，調整監管方式。

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