2022年開年以來，房地產(chǎn)板塊迎來“開門紅”，市場流動性增強，房企境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)改善。近期更是有報道稱，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)要出臺，屆時將明確預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。隨著一系列樓市調(diào)控政策的出臺，房企銷售和資金壓力有望逐步緩解，從而推動市場信心逐步提振。 

從監(jiān)管新規(guī)也可以看出，當(dāng)下政策對房企流動性格外重視，意在降低房企流動性風(fēng)險，并最大程度保證在建項目的順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。 

從當(dāng)下融資端的監(jiān)管政策來看，金融監(jiān)管政策方面皆有邊際寬松，那么，重新審視下，作為“深圳舊改專家”的綠景中國地產(chǎn)(00095.HK)是否具備長期穩(wěn)健發(fā)展的投資價值呢？

1、精耕細(xì)作的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，推動業(yè)績穩(wěn)健發(fā)展

自2021年第四季度以來，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策已有邊際改善，然而目前房地產(chǎn)投資、銷售增長放緩仍然未見到扭轉(zhuǎn)跡象。

市場對房地產(chǎn)投資熱度下降，其一在于行業(yè)的“去金融化”，當(dāng)下看來，房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長的黃金時代已經(jīng)過去，而行業(yè)面臨洗牌，筆者認(rèn)為，具備長遠(yuǎn)和堅定的戰(zhàn)略布局、以及出色運營能力的房企，仍然具備長期投資價值。

不同于采用盲目擴張拿地模式的傳統(tǒng)房企，綠景中國選擇的是精耕細(xì)作、追求單項目效益的模式，這個模式是基于以舊改為主的業(yè)務(wù)發(fā)展策略。在推進城市更新項目的同時，綠景中國堅持"住宅+商業(yè)"雙輪驅(qū)動模式，以實現(xiàn)穩(wěn)健充足的租金收入和資產(chǎn)增值，不斷為公司的現(xiàn)金流和安全邊際鑄造穩(wěn)固的護城河。

根據(jù)2021年中期業(yè)績數(shù)據(jù)，綠景中國的銷售毛利率和營業(yè)利潤率長期高于行業(yè)平均水平，維持在40%以上，很大程度上來自于其專注低周轉(zhuǎn)、高利潤的舊改項目。對此，綠景中國的管理層也表示，“綠景中國對銷售規(guī)模一直不是非常追求，都是為了追求效益最大化”。

另一方面，從公司經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)表現(xiàn)來看，數(shù)據(jù)顯示，綠景中國地產(chǎn)去年上半年業(yè)績亮眼，累計實現(xiàn)銷售收入20.3億元，實現(xiàn)凈利潤6.22億元，同比增長15.37倍；其中房地產(chǎn)開發(fā)與銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入為15.56億元，商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營收入3.31億元，綜合服務(wù)收入1.43億元。

此外，綠景中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.4%和77.6%，均已達標(biāo)。注意到，綠景中國于2021年11月24日發(fā)布公告稱，其主動提前購回商業(yè)票據(jù)，本金總額合計為3.26億港元、1181萬美元及人民幣650萬元，占商業(yè)票據(jù)初始本金額的約98%。

回顧綠景中國上半年的業(yè)績不難看出，公司經(jīng)營成果出色，業(yè)績和財務(wù)合理穩(wěn)健，同時其提前回購票據(jù)也向資本市場展現(xiàn)了公司資金流動性充裕，債務(wù)風(fēng)險較低。

一個有長遠(yuǎn)格局的企業(yè)不應(yīng)只盲目看眼前的利益，從某點來說，專注于低周轉(zhuǎn)、高利潤的舊改項目是符合綠景中國長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略道路。隨著房地產(chǎn)行業(yè)長效機制逐步完善化，具備長期主義競爭特質(zhì)的房企將存活下來。

2、舊改航母啟程遠(yuǎn)航，加速釋放潛在價值

隨著限地價、限房價、集中供地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控出臺，地產(chǎn)行業(yè)迎來了新一輪的調(diào)整與變革，房企們拿地難度不斷加大，利潤空間逐步被壓縮，甚至有部分房企陷入了經(jīng)營危機。對于國內(nèi)正在轉(zhuǎn)型中的房產(chǎn)市場，城市更新以低成本鎖定高價值土地資源與開發(fā)項目成為了深耕大灣區(qū)城市的核心賽道之一。而綠景中國地產(chǎn)作為深圳公認(rèn)的城市更新先鋒之一，憑借“深耕核心城市，聚焦城市核心”的戰(zhàn)略布局，持續(xù)聚焦大灣區(qū)核心城市核心區(qū)域，開發(fā)了珠海東橋項目、黎光舊村改造項目、美景廣場項目等多個精品舊改項目，成為深耕該賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)之一。

據(jù)筆者了解，公司不少城市更新項目均獲得良好的成效，舊改優(yōu)勢日益凸顯。其中，綠景的紅樹灣壹號一期樓盤于2018年開盤，當(dāng)時最低單價8.7萬/平方米，屬于福田區(qū)火熱樓盤。鑒于一期項目積攢的成功經(jīng)驗和良好口碑，紅樹灣壹號二期項目的實施主體依舊為綠景中國，該項目位于沙頭街道，擁有城市中心所賦予的成熟配套，未來伴隨二期項目順利推出，新的增值空間將會再次打開。

同樣，位于珠海東橋的璽悅灣項目也取得了亮眼的成績。該項目于21年9月開盤，該項目備案均價4.59萬元/平方米，銷售價格是約4.25萬元/平方米，要知道香洲區(qū)同期均價僅在3.8萬元/平方米左右，在同期均價為3萬多的香洲區(qū)屬于頂流豪盤，從公司項目的附加值溢價可見，公司在樓盤開發(fā)實力與市場競爭力上不容小覷，開發(fā)的璽悅灣項目實屬區(qū)域頂流。

不僅如此，被譽為“舊改航母”的白石洲城市更新項目更是受到業(yè)界的高度關(guān)注。該項目坐落于福田區(qū)與南山區(qū)的交界點，堪稱深圳黃金地段中的核心，預(yù)計容建筑面積358萬平方米，其中項目一期拆除用地面積逾10萬平方米，開發(fā)計容建設(shè)用地面積超67萬平方米。按照目前周邊優(yōu)質(zhì)樓盤單價普遍在10-15萬元進行簡單估算，該項目將會為公司帶來十分可觀的收益回報，屆時公司也將進入收獲期。 

以上的優(yōu)質(zhì)城市更新項目皆能反映出公司具備獨特的眼光以及前瞻性的戰(zhàn)略布局，無論從項目體量、規(guī)模還是市場競爭力上，都是當(dāng)之無愧的“舊改專家”。未來伴隨著多個高貨值舊改項目成功推出，預(yù)期公司經(jīng)營業(yè)績將獲得顯著的提升。

3、小結(jié)

多年來，憑借前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略以及近三十年的城市更新項目經(jīng)驗，公司持續(xù)推進了多個舊改精品項目，獲得不少美譽與良好口碑，助力公司鑄造穩(wěn)固的護城河。目前綠景中國的動態(tài)市盈率僅有1.57倍，處于價值洼地，未來隨著多個大體量舊改項目順利推進，尤其是有“舊改航母”之稱的白石洲項目，公司業(yè)績將得到可觀的預(yù)期增長，估值空間有望修復(fù)。

展望未來，粵港澳大灣區(qū)有望成為世界經(jīng)濟版圖中的一個亮點，而綠景中國作為深耕大灣區(qū)的“舊改專家”，將有望享受到大灣區(qū)核心城市成長的紅利，取得新的發(fā)展機遇。

標(biāo)簽： 綠景中國地產(chǎn)(00095HK)：城市更新進入收獲期 成長空間待釋放