近年來(lái)內(nèi)地房企在政策環(huán)境偏緊以及疫情沖擊的大環(huán)境下，資金面承壓，尤其是去年以來(lái)，整個(gè)行業(yè)暴雷潮涌動(dòng)，極大的打擊了市場(chǎng)情緒，房地產(chǎn)板塊的投資陷入冰點(diǎn)。進(jìn)入新年以來(lái)，伴隨政策面逐步緩和，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)板塊有所回暖，期間受政策刺激接連出現(xiàn)大漲行情，整體呈現(xiàn)震蕩向上的走勢(shì)。

當(dāng)前在行業(yè)大洗牌的背景下，對(duì)地產(chǎn)股的投資也變得愈發(fā)困難，過(guò)去“大而不能倒”的信仰也隨著一眾大型房企的暴雷而顛覆，投資者該如何在行業(yè)修復(fù)行情中，尋找更好的風(fēng)險(xiǎn)收益比？

近期新世界發(fā)展(0017.HK)的一份半年報(bào)出爐，給了筆者一些新的思路，或許相較于在內(nèi)地地產(chǎn)股投資中承擔(dān)政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)以及業(yè)績(jī)帶來(lái)的不確定性與估值更大的波動(dòng)，不如將視線放在在業(yè)務(wù)與發(fā)展?jié)摿ι暇邆溟L(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)且業(yè)績(jī)表現(xiàn)更為穩(wěn)健的港資地產(chǎn)標(biāo)的之上，追求穩(wěn)中求進(jìn)。

接下來(lái)不妨透過(guò)新世界的這份半年報(bào)，看看以其為代表的港資地產(chǎn)股的投資亮點(diǎn)所在。

1、 行業(yè)承壓環(huán)境下，穩(wěn)健增長(zhǎng)展現(xiàn)穿越周期實(shí)力

2月25日晚間，新世界發(fā)展發(fā)布截至2021年12月31日的6個(gè)月業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司2021年下半年總收入355.73億港元，和2021年上半年基本持平；歸母凈利潤(rùn)14.3億港元，同比增長(zhǎng)41.2%。

根據(jù)交銀國(guó)際發(fā)布的研報(bào)，新世界交出的這份半年度其基礎(chǔ)溢利同比增加4.9%至39億港元，較該行和彭博一致預(yù)測(cè)分別高9.8%和3.4%。

從這份超預(yù)期的財(cái)報(bào)不難看出，面對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以及新冠疫情陰霾籠罩的大環(huán)境，新世界發(fā)展在營(yíng)收方面保持了穩(wěn)健的姿態(tài)，同時(shí)盈利方面繼續(xù)表現(xiàn)，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。此外，公司在業(yè)績(jī)公布同時(shí)還宣布派中期股息每股0.56港元，一如既往踐行穩(wěn)定的派息政策。

港資地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)務(wù)往往比較多元，新世界發(fā)展也不例外，從其營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要來(lái)自物業(yè)銷售、物業(yè)投資、酒店運(yùn)營(yíng)以及旗下新創(chuàng)建所涵蓋的道路、航空、建筑及保險(xiǎn)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。不過(guò)關(guān)注新世界發(fā)展業(yè)績(jī)的核心動(dòng)力源，仍然需把重點(diǎn)放在公司在內(nèi)地及香港的物業(yè)銷售、投資物業(yè)等板塊之上。

（來(lái)源：公司財(cái)報(bào)）

從財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地物業(yè)的發(fā)展是此次業(yè)績(jī)的重要亮點(diǎn)所在。該分部業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)86.6%，毛利率上升至66%。另外來(lái)自大灣區(qū)的分部業(yè)績(jī)?nèi)胭~占比達(dá)70%，平均毛利率亦達(dá)到70%。如此高水平的毛利率在同業(yè)當(dāng)中實(shí)屬罕見。

此外，公司在物業(yè)投資上業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也相當(dāng)不俗，分部業(yè)績(jī)同比上升26%，主要是全線K11項(xiàng)目取得顯著成績(jī)。其中香港物業(yè)投資分部業(yè)績(jī)更是大增34%，在疫情影響的大環(huán)境下，成為少數(shù)仍然錄得高增長(zhǎng)的發(fā)展商。

面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的外部大環(huán)境，新世界發(fā)展的這份財(cái)報(bào)依然展現(xiàn)了公司穩(wěn)健發(fā)展的姿態(tài)，特別是從核心業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，公司具備順周期做大，逆周期做強(qiáng)的成長(zhǎng)能力，不妨就此圍繞財(cái)報(bào)及公司業(yè)務(wù)進(jìn)展更進(jìn)一步探討。

2、 順周期做大，逆周期做強(qiáng)，持續(xù)夯實(shí)基本面

之所以能夠形成對(duì)新世界發(fā)展“順周期做強(qiáng)，逆周期做大”的判斷，其主要邏輯在于如下幾大方面。

其一，在對(duì)行業(yè)風(fēng)向的深刻感知下，保持高度的戰(zhàn)略定力，因勢(shì)而動(dòng)。

作為港資地產(chǎn)發(fā)展商，新世界發(fā)展在地產(chǎn)行業(yè)深耕多年，對(duì)行業(yè)發(fā)展風(fēng)向有著深刻的感知，能夠及時(shí)根據(jù)外部環(huán)境的變化，調(diào)整發(fā)展節(jié)奏。與此同時(shí)，公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能夠始終保持高度的戰(zhàn)略定力，快速推進(jìn)落實(shí)一系列舉措，穩(wěn)固發(fā)展根基。

近年來(lái)，在香港市場(chǎng)相對(duì)動(dòng)蕩的環(huán)境之下，新世界發(fā)展積極布局內(nèi)地，其中更是將粵港澳大灣區(qū)作為業(yè)務(wù)布局的核心。從此次財(cái)報(bào)來(lái)看，在中國(guó)內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售方面，2021下半年新世界中國(guó)內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售93.35億元，公司合同銷售金額的地區(qū)分布以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)貢獻(xiàn)最大，占比超過(guò)87%。且銷售貢獻(xiàn)主要來(lái)自大灣區(qū)的項(xiàng)目如前海周大福金融大廈、廣州逸彩新世界?凱譽(yù)灣、深圳太子灣?灣璽及廣佛新世界莊園等。

（來(lái)源：公司財(cái)報(bào)）

據(jù)悉自新世界發(fā)展2016年私有化新世界中國(guó)之后，公司就開始加快在內(nèi)地的布局，特別是大灣區(qū)接連落子核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。得益于這一前瞻性的布局，公司不僅儲(chǔ)備了豐富且質(zhì)優(yōu)價(jià)低的土儲(chǔ)，且?guī)?lái)了更強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)爆發(fā)力以及優(yōu)異的盈利能力。數(shù)據(jù)顯示，2021下半年，新世界發(fā)展于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)發(fā)展分部整體毛利率達(dá)66%，遠(yuǎn)優(yōu)于內(nèi)地一眾房企的毛利率水平。

除了物業(yè)開發(fā)，新世界發(fā)展在物業(yè)投資上亦展現(xiàn)出前瞻性的布局思路和顯著的成長(zhǎng)潛能。公司將藝術(shù)融入商業(yè)，打造商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿K11，在業(yè)內(nèi)具有強(qiáng)大的品牌知名度，不僅順應(yīng)了消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，同時(shí)也形成了差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為物業(yè)開發(fā)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)賦能，打造高溢價(jià)產(chǎn)品與服務(wù)。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，K11為新世界發(fā)展帶來(lái)了穩(wěn)健的收入和出租率表現(xiàn)。以廣州K11為例，其于2021年下半年舉辦的空山基全球首展一度吸引破紀(jì)錄的逾3.1萬(wàn)名觀眾，創(chuàng)下單個(gè)展覽3個(gè)月近1500萬(wàn)元人民幣收入的展覽記錄，觀展客人連帶消費(fèi)超過(guò)2200萬(wàn)元人民幣。

其二，持續(xù)夯實(shí)的基本面，良好的業(yè)務(wù)模式與充裕資金助力實(shí)現(xiàn)跨周期成長(zhǎng)

憑借在香港及內(nèi)地市場(chǎng)的合理布局，新世界發(fā)展構(gòu)筑的業(yè)務(wù)版圖能夠充分受益于兩地不同市場(chǎng)帶來(lái)的各項(xiàng)資源便利。

最典型的如公司在融資層面的優(yōu)勢(shì)，此次財(cái)報(bào)顯示，公司整體融資成本從2021財(cái)政年度上半年的2.93%下降至2022財(cái)政年度上半年的2.52%。要知道過(guò)去一整年，內(nèi)房股在政策壓力下，資金層面呈現(xiàn)高度緊張，以至于不少房企還出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。

反觀之，新世界的資金保持在充裕狀態(tài)，截至2021年12月31日，新世界發(fā)展可動(dòng)用資金共計(jì)1032億港元，其中現(xiàn)金及銀行存款約524億港元，可動(dòng)用的銀行貸款約508億港元。與此同時(shí)，公司融資成本顯著低于內(nèi)地房企，并呈現(xiàn)進(jìn)一步降低的趨勢(shì)，在這一過(guò)程中也為公司不斷增厚利潤(rùn)帶來(lái)了支撐，也充分顯示了其在逆境環(huán)境下的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與擴(kuò)張潛能。

從公司的動(dòng)向來(lái)看，在2021年下半年，新世界發(fā)展接連在大灣區(qū)成功收購(gòu)3個(gè)項(xiàng)目。透過(guò)這一系列動(dòng)作也充分顯示了，在當(dāng)前行業(yè)逆風(fēng)階段，具備穩(wěn)健發(fā)展實(shí)力和優(yōu)質(zhì)財(cái)務(wù)基本面的地產(chǎn)發(fā)展商面臨擴(kuò)張窗口期，迎來(lái)新一輪成長(zhǎng)機(jī)遇。

其三，并購(gòu)整合能力突出，持續(xù)提升自身“造血”能力。

實(shí)際上，新世界發(fā)展的并購(gòu)整合能力也相當(dāng)突出，從公司去年下半年收購(gòu)的3個(gè)大灣區(qū)項(xiàng)目來(lái)看，全部位于深圳及廣州重點(diǎn)一線城市。且公司拿地的時(shí)機(jī)恰逢內(nèi)地房企整體資金緊張需出售項(xiàng)目套現(xiàn)的大背景，新世界發(fā)展憑借自身充裕的資金優(yōu)勢(shì)積極爭(zhēng)取市場(chǎng)機(jī)會(huì)。公司方面亦對(duì)內(nèi)地項(xiàng)目的收購(gòu)表示看好，認(rèn)為可以加快銷售和資金回籠，并有信心維持平均40%-50%的毛利率。

此外，在香港地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)方面，新世界發(fā)展也展現(xiàn)出了不俗的姿態(tài)，積極把握行業(yè)及市場(chǎng)機(jī)遇。如去年11月，公司就以合組財(cái)團(tuán)形式以79億收購(gòu)位于啟德前跑道上的住宅項(xiàng)目，成交價(jià)遠(yuǎn)低于2018年高銀金融89億港元的投標(biāo)價(jià)格。據(jù)悉該項(xiàng)目地盤還已完成地基工程，這意味著拿下該項(xiàng)目除了節(jié)省將近10億的地價(jià)及建造成本外，其還節(jié)省了相當(dāng)多的時(shí)間，加快了項(xiàng)目的預(yù)售及入賬，項(xiàng)目預(yù)計(jì)兩年內(nèi)即可預(yù)售。

新世界發(fā)展透過(guò)強(qiáng)大的收并購(gòu)能力不斷提升自身造血能力，與此同時(shí)隨著早期競(jìng)得項(xiàng)目的陸續(xù)面市也為后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁預(yù)期。

以杭州望江新城項(xiàng)目為例，據(jù)悉該項(xiàng)目于2019年投得，并預(yù)計(jì)將在2022上半年推出市場(chǎng)。項(xiàng)目位于杭州市上城區(qū)望江新城，為杭州市中心及杭州經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)中心，望江新城同時(shí)也是上城區(qū)全新發(fā)展的核心區(qū)域。項(xiàng)目坐擁著名景觀，區(qū)域優(yōu)勢(shì)及發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)杭州也將于今年舉辦第十九屆亞運(yùn)會(huì)，有望對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)各種機(jī)遇利好。

此外，根據(jù)此前資料，望江地塊總建筑面積逾45萬(wàn)平方米(含地下)，為住宅、商業(yè)商務(wù)及文化設(shè)施用地。新世界將該地塊打造成望江綜合體，涵蓋旗下品牌的住宅、商場(chǎng)、辦公室、公寓及酒店，充分體現(xiàn)其業(yè)務(wù)生態(tài)的多樣性。隨著項(xiàng)目的面市，杭州也有望成為全國(guó)唯一會(huì)集新世界旗下五大頂級(jí)品牌的城市。在強(qiáng)大的品牌助力以及業(yè)務(wù)生態(tài)布局下，相信也將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，助力業(yè)績(jī)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

（圖片：新世界杭州項(xiàng)目）

3、 結(jié)語(yǔ)

在財(cái)報(bào)公布后包括高盛、匯豐等在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)大行對(duì)新世界發(fā)展給予了最新投資評(píng)級(jí)，其中匯豐在“買入”評(píng)級(jí)研報(bào)則預(yù)計(jì)，由于大量積壓的物業(yè)銷售訂單（例如Pavilia Farm項(xiàng)目）和不斷增長(zhǎng)的租金收入，F(xiàn)Y23e的收益將再增長(zhǎng)31%。交銀國(guó)際預(yù)計(jì)新世界將在市場(chǎng)下行的情況下，憑借其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和可靠的品牌效應(yīng)，獲取更多市場(chǎng)份額。另外，交銀同時(shí)提到，大股東周大福在去年12月增持公司股份，顯示其對(duì)公司前景的信心，且估值較低。

在一眾機(jī)構(gòu)中高盛給予了45港元的最高目標(biāo)價(jià)，展現(xiàn)了對(duì)新世界發(fā)展的高度看好。此外瑞信在研報(bào)中提及，盡管香港市場(chǎng)有一些不確定性，但相信新世界將繼續(xù)受益于其在內(nèi)地大灣區(qū)的鞏固地位。而公司誘人的股息收益率和積極的股票回購(gòu)也會(huì)帶來(lái)融資支持。

從筆者觀點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)下內(nèi)房股在政策邊際寬松的環(huán)境下，未來(lái)大概率有望延續(xù)年初以來(lái)的估值修復(fù)行情，不過(guò)考慮到“房住不炒”的政策大框架下，地產(chǎn)板塊的長(zhǎng)期增長(zhǎng)預(yù)期相對(duì)悲觀，相信后續(xù)政策面的相關(guān)不利因素也將加劇對(duì)板塊行情的擾動(dòng)，尤其是目前部分頭部房企的債務(wù)違約風(fēng)波仍未停息，也將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)反饋。相比之下，如新世界發(fā)展這類港資地產(chǎn)商坐擁兩地布局的優(yōu)勢(shì)，面臨拓展窗口期，具有穩(wěn)健的成長(zhǎng)潛力與優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)基本面，在目前估值低位下更具有“進(jìn)可攻，退可守”的優(yōu)勢(shì)。

標(biāo)簽： 港資地產(chǎn)股的春天