今年以來，全球經(jīng)濟遭遇逆流，資本市場的動蕩和魔幻程度，遠遠超出所有人的意料。2021年全年，港股持續(xù)下跌，恒指自高點往下最大回落超8500點，對應回撤高達27%；2022年以來，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)最大回撤更是接近40%。

自去年下半年開始，港股房地產(chǎn)板塊大幅走弱，在“政策嚴管+銷售不振+流動性危機”等問題打擊下，上市房企業(yè)績下滑明顯，香港上市房企面臨“業(yè)績和估值”雙殺。

但筆者注意到，即便是在此背景下，仍然不乏表現(xiàn)靚麗的企業(yè)，展現(xiàn)出穿越周期的底色，那便是建發(fā)房地產(chǎn)集團旗下上市公司建發(fā)國際（HK.01908）。根據(jù)其業(yè)績公告，建發(fā)國際2021年實現(xiàn)營業(yè)收入約534億元，同比增長約25%；歸母凈利潤約35.2億元，同比增長約51%，這一成績在一眾業(yè)績下滑的房企中可謂亮眼，也引發(fā)市場極大的關注。

同時，建發(fā)國際的銷售增速則保持了相當不俗的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年公司實現(xiàn)權益合同銷售金額約1300.9億元人民幣，權益合同銷售面積約682.7萬平方米，同比分別增長約100.9%和約104.3%。

公司能夠在行業(yè)逆風環(huán)境中有如此良好的表現(xiàn)，這背后所展現(xiàn)的經(jīng)營實力不容小覷，在此筆者總結(jié)了如下幾大亮點或是其優(yōu)異成績的重要支撐所在。

一、國企背景下，抗風險能力十足，強化融資優(yōu)勢，打開成長空間

隨著行業(yè)監(jiān)管政策的持續(xù)收緊，房企面臨著多重壓力，其中融資端帶來的挑戰(zhàn)也正加速行業(yè)洗牌。在這一背景下，建發(fā)國際背靠國企的優(yōu)勢也進一步顯現(xiàn)出來，在筆者看來不論政策層面是收緊亦或是放松，對于國企地產(chǎn)公司而言都將意味著機會。

一方面，在融資端收緊等政策背景下，房企出現(xiàn)融資難，現(xiàn)金流承壓等問題，甚至亦不乏爆雷現(xiàn)象。這也意味著在這一環(huán)境下，行業(yè)正迎來加速洗牌，一些規(guī)模小，實力弱、財務差的房企將被淘汰，而其留下的市場份額對于有擴張潛力的企業(yè)而言將是機會。但往往對于民營地產(chǎn)公司而言，融資端收緊帶來的壓力將降低其擴張意愿，由此，在融資上具有渠道和成本優(yōu)勢的國企擴張動力更強。因此獲得了更多的逆周期突圍、加速成長的機會。

另一方面，在行業(yè)政策邊際寬松的環(huán)境下，財務穩(wěn)健的國企地產(chǎn)公司也將更加受益于政策的松動，尤其是在降準等放松周期環(huán)境下，國企地產(chǎn)公司在融資端的實力進一步強化，迎來發(fā)展窗口期，進一步打開新的成長空間。

就建發(fā)國際而言，其是世界500強、廈門市屬國有獨資企業(yè)廈門建發(fā)集團有限公司的成員企業(yè)，公司有著強大的國有股東信用背書，在融資端充分受益于各大金融機構的資源支持，融資渠道保持暢通，融資成本優(yōu)勢顯著。

從財報數(shù)據(jù)來看，公司2021年的融資成本僅為4.69%（同比降低29BP），對標行業(yè)內(nèi)一眾房企的平均融資成本處于明顯的低位水平。值得一提的是，在央行、銀保監(jiān)會支持房地產(chǎn)企業(yè)項目并購背景下，建發(fā)房產(chǎn)在今年還成功發(fā)行總額25.3億元的并購債，最低票面利率僅3.48%，公司通過發(fā)行債券用于兼并收購，進一步加速成長。

二、市場化國企，通過文化機制與運營效率激發(fā)成長潛能

當前，房地產(chǎn)行業(yè)邁過重開發(fā)的階段來到發(fā)掘管理紅利的新時期，如何夯實盈利質(zhì)量、提升房企綜合實力更需要充分撬動企業(yè)的內(nèi)在驅(qū)動力，在管理運營上下功夫。

作為一家具有國企背景的地產(chǎn)公司，在外界看來建發(fā)國際反倒是最不像國企的國企，公司堅持市場化經(jīng)營，最典型的是公司還是少有的“打破鐵飯碗”實行一年一聘制度的國企。此外，公司建立了以業(yè)績?yōu)閷颍⒅貎r值回報的機制，充分發(fā)揮企業(yè)員工的活力和創(chuàng)造力，為企業(yè)長遠發(fā)展積蓄能量。

過去一年，建發(fā)國際通過優(yōu)化組織管控，強化一線賦能，落實標準工期，加強現(xiàn)場管控等舉措，整體運營效率穩(wěn)步提高，實現(xiàn)拿地到首次達售進度、拿地到現(xiàn)金流回正進度有效提升。

此外，通過建立系統(tǒng)的業(yè)務流程指導體系，編制精細化運營指導手冊，細分項目業(yè)態(tài)、關鍵節(jié)點標準，公司進一步提升運營效率，切實指導城市深耕。與此同時，公司積極推動數(shù)字化賦能企業(yè)發(fā)展，通過建設完善的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實時洞察經(jīng)營數(shù)據(jù)，實時掌握集團、區(qū)域及各項目的經(jīng)營情況，為業(yè)務發(fā)展提供有力支持。

強勁的運營能力下，公司展現(xiàn)了快速的去化能力和高周轉(zhuǎn)水平。與此同時，公司亦強調(diào)以收定支，并不盲目擴張，堅持高效率的經(jīng)營下，整體資金占用也較低，財務費用可控，在規(guī)模增長、利潤提升及負債改善中實現(xiàn)平衡發(fā)展。

三、產(chǎn)品力領先，區(qū)域深耕優(yōu)勢顯著，高品牌溢價助力利潤潛能釋放

邁過行業(yè)高速增長階段，房地產(chǎn)存量時代的到來，疊加消費升級的大趨勢，購房者對房屋的品質(zhì)要求越來越高，產(chǎn)品力業(yè)已成為決定房企發(fā)展的核心一環(huán)。尤其是產(chǎn)品力作為決定項目去化的重要影響因素之一，在當前房企高度重視現(xiàn)金流的大環(huán)境下有著極其關鍵的作用。

建發(fā)國際專注于「高端改善型項目」，創(chuàng)新推出「王府中式」、「禪境中式」系列產(chǎn)品，產(chǎn)品在保持中國傳統(tǒng)建筑風格的同時，不斷通過對工藝、材料的迭代升級令其兼具美觀與實用性。公司的中式產(chǎn)品順應了當前消費升級以及國潮崛起的大趨勢，受到業(yè)主和各界的高度認可和廣泛贊譽。

得益于差異化的產(chǎn)品定位和良好的產(chǎn)品品質(zhì)，建發(fā)國際在行業(yè)中樹立了獨樹一幟的形象，也在銷售端得到了充分體現(xiàn)。過去一年即便整個市場銷售環(huán)境表現(xiàn)低迷，公司的一眾優(yōu)質(zhì)項目仍然得到了市場熱捧：例如王府中式的重慶和璽項目，首開當日便勁銷233套，去化率接近92%；作為禪境中式代表的寧德天行縵云項目，也在開盤后持續(xù)熱銷，21年單盤銷售金額排名寧德市第一。

憑借具有優(yōu)秀口碑的產(chǎn)品，公司在市場上樹立了良好的形象，特別是在高端住宅領域，具有顯著的溢價優(yōu)勢，對于提振公司毛利率帶來了積極的助推作用。

與此同時，公司專注城市深耕，在多個區(qū)域及核心重點城市長期處于領先地位。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)、克而瑞2021年榜單統(tǒng)計，在福州、廈門、無錫、漳州、寧德等地公司銷售排名穩(wěn)居第一，表現(xiàn)出眾。公司在深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域的同時，亦在當?shù)卮蛟炝艘幌盗袠藯U項目，獲得了極大的市場認可度，這也令其項目往往較周邊品牌有更高的溢價，在當?shù)爻鞘蝎@得更好的銷售業(yè)績。

四、建發(fā)國際“輕裝上陣”堅持“長跑”，延長產(chǎn)業(yè)鏈打開新的業(yè)績增長曲線

從建發(fā)國際的經(jīng)營發(fā)展來看，公司很重要的一個亮點還在于，其在長期發(fā)展過程中保持了高度的戰(zhàn)略定力，并不盲目為擴張而擴張，而是堅持以長期視角謀篇布局。特別是在土儲層面，公司堅持一二線及一二線延伸的周邊核心城市的布局，這類區(qū)域往往有著更強的經(jīng)濟發(fā)展動能，購買力強，房地產(chǎn)市場流動性更高。

透過這一經(jīng)營理念，這也使得公司有效避免了因布局失利導致部分項目長期滯銷，進而拖累公司資金、資源等情況的發(fā)生。建發(fā)國際整體資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，低效資產(chǎn)比例極低，始終保持“輕裝上陣”的姿態(tài)，這不僅讓其有力夯實了抗周期發(fā)展的能力，同時也有了探索更多可能的機會：

如在2021年11月，建發(fā)國際入主A股上市公司合誠股份，將其控制權納入麾下。合成股份屬于工程技術服務業(yè)，處于房地產(chǎn)上游，其在建筑行業(yè)特別是土木工程方面有著豐富的服務經(jīng)驗，參建的項目創(chuàng)下多個世界第一、亞洲第一的紀錄。從這一動作不難發(fā)現(xiàn)，公司在積極推動產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局，在地產(chǎn)新周期尋求業(yè)務上的突破。這不僅有利于擴寬自身競爭力，同時也有望打開新的業(yè)績增長曲線，提升抗周期能力。而建發(fā)國際在不斷整合以及有序擴張中，也有望釋放出協(xié)同發(fā)展的乘數(shù)效應。

合誠代表項目：

結(jié)語

經(jīng)歷了2021年的結(jié)構調(diào)整、產(chǎn)能出清和政策引導，2022年的地產(chǎn)行業(yè)被予以站上新周期起點的厚望。在行業(yè)邁向新的十字路口之際，究竟該如何看待房企的投資價值已成為縈繞在許多投資者心中的困惑。

在筆者看來，要解答這一問題，不僅要站在更高的視角去思考行業(yè)未來的發(fā)展方向，同時也要專注到行業(yè)分化趨勢下什么樣的房企能夠行穩(wěn)致遠。

實際上，行業(yè)盡管進入到新的時期，這僅僅只是價值鏈以及行業(yè)周期在發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值創(chuàng)造的時代并未結(jié)束。在此背景下，未來能夠受到資本親睞的一定是注重穩(wěn)健經(jīng)營和風險把控，專注于長期發(fā)展價值，能夠在財務、業(yè)績增長上有確定性和成長性特征的房企。

從當下時點來看，建發(fā)國際具備良好的市場機遇期，目前估值優(yōu)勢明顯。一方面，從過往表現(xiàn)已經(jīng)凸顯了公司抗周期能力的顯著優(yōu)勢，且在過去行業(yè)陣痛期，公司逆勢增長，使得這一優(yōu)勢進一步鞏固，支撐公司價值中樞抬升。另一方面，行業(yè)筑底已被驗證，悲觀預期充分釋放，公司貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的布局下，行業(yè)護城河得到確立，估值體系亦在后續(xù)有望迎來重構。值得一提的是，在業(yè)績發(fā)布后，公司獲多家機構一致看好。其中，中金公司研報觀點指出，建發(fā)國際在土儲、財務、產(chǎn)品、運營等方面的優(yōu)勢將使其持續(xù)受益于行業(yè)競爭格局優(yōu)化，其維持公司跑贏行業(yè)評級，目標價至22.06港元。國金證券觀點亦上調(diào)公司盈利預測，并維持“買入”評級，給予目標價至20.46港元。從券商觀點不難看到機構對公司優(yōu)異基本面的認可以及對其未來發(fā)展的看好，而這不僅有助于重塑市場信心，也有望對公司股價形成提振效應。

標簽： 抗周期底色凸顯