1、物業板塊的估值拐點已至？

2022年走過上半程，對于物業板塊而言，關聯方房企雷聲不斷的陰影對物企形成壓制，資本市場表現頗為暗淡。

殊不知，市場悲觀情緒蔓延的背后卻忽略這個行業，應該是一個穩定現金流，具備抗周期能力的賽道。當下低估值的背后受困于整個房地產的艱難，但黑暗的日子終究會過去，屆時一旦市場認知迎來逆轉必然帶來的將是巨大的估值修復機遇。

（來源：ifnd）

(資料圖片僅供參考)

站在當下時點來看，伴隨政策力度的加大，房企紓困基金項目的落地、超預期的降息動作等等，一系列好跡象的出現或將給行業估值反轉的契機。以此再來挖掘行業中的投資機會，筆者認為那些能夠展現出良好抗風險能力，同時能夠擺脫關聯房企依賴的物企或將是物管板塊資金青睞的重要方向所在。

而近期公布中期成績單的合景悠活(3913.HK)或是一個不容忽視的觀察樣本。

2、如何看待合景悠活跨周期成長能力？

從合景悠活交出的中報來看，上半年公司實現收入20.64億元同比增長68.0%，實現毛利6.22億元，歸母凈利潤3.14億元，實現每股股東應占盈利0.16元。不難看到，在復雜的內外部環境下，合景悠活仍然交出了一份表現可圈可點的中期業績報，展現了較強的逆境生長能力。

在筆者看來，合景悠活不論是在綜合實力及成長性和抗風險能力上都有著明顯優勢，這也決定了公司是行業具備跨周期可持續發展的物企之一。在此不妨圍繞公司的規模體量和服務力，經營業態以及外拓能力、數字化運營和生態圈打造等幾個方面并結合財報最新情況具體來探討。

a· 規模與服務力領先

合景悠活在行業深耕20多年，公司布局區域涵蓋粵港澳大灣區、長三角地區、環渤海經濟圈、中西部地區等核心經濟地帶，其管理規模在行業領先。截止2022年上半年，合景悠活已進駐全國22個省、自治區與直轄市的147個城市，在管面積及合約面積分別達2.14億平方米及2.86億平方米。

過去半年公司合約面積和在管面積繼續保持了穩步增長，其中住宅物業管理方面，通過出色的住宅物業服務質量和品牌影響力，獲得了運河南苑及和道華庭等優質住宅項目。截至上半年，公司合約面積和在管面積分別達到1.48億平方米和1.01億平方米。非住宅物業管理上，公司亦相繼獲得了禺山大道辦公樓、于都縣人民醫院、上海工商信息學校及大良重點區域環保降塵等優質項目。截至上半年，合約建筑面積及在管面積分別達1.38億平方米和1.13億平米，同比增長80.7%和66.5%。

規模快步提升的背后離不開公司高品質的服務能力，而這也是合景悠活能夠在行業中歷經周期的根本所在。

實際上，物業管理的本質便是提供服務，合景悠活始終將其作為核心發力點所在。在長期經營過程中，公司堅持以客戶為中心，不斷持續提升服務力，致力于為業主提供生活、購物、工作全方位的優質體驗。

得益于此，合景悠活服務力也得到了市場及業主各方的廣泛的認可，而這也直接體現在其所獲得行業大獎上。如在今年4月，觀點指數研究院獨家發布“卓越指數·2022物業服務年度卓越表現”，合景悠活排名行業前八。此外，在非住宅物業服務上，公司服務力更是排名居前，在中指研究院發布的2022中國物業服務上市公司非住宅物業服務TOP10中位居第三名。

（來源：觀點指數）

在筆者看來，在高品質的服務力上，合景悠活不僅能夠保持既有項目的穩定，夯實底層根基，同時也將有更強勁的外拓動力，并具備市場議價能力，也將有機會進一步承接中高端項目，實現有規模有質量的增長。

b· 全業態全生態布局夯實發展根基及抗風險能力

作為一家綜合實力強大的綜合性物業管理服務提供商，合景悠活已經建成了一個業態多元、層次豐富的、區域均衡布局的經營格局體系。有著多元化的品牌矩陣和全業態的覆蓋能力，實現對住宅、購物中心、寫字樓、學校、醫院、公建、產業園等全業態布局。

結合經營數據來看，公司優勢區域密度持續提升，各業態布局表現均衡。截止今年上半年，合景悠活住宅與非住比例為47:53，其中，住宅物業管理面積占比47%；公建業務管理面積占比27%；城市服務管理面積占比18%；商業物業及運營管理面積占比8%。

從行業發展趨勢來看，物管行業已經從單一的住宅服務擴展到不動產的所有領域的服務，從狹義的小區服務走向廣義的城市服務。基于此，合景悠活能夠實現多業態的協同發展，不僅展現出其強大的市場洞察能力，深諳行業發展趨勢，同時也將令其捉住更大的市場機遇。相比于住宅業態，實際上非住宅業態更是一片前景廣闊的藍海市場。此前中泰證券數據顯示，基礎物業服務方面，預計至2025年，住宅與非住宅業態市場規模合計超1.2萬億元。城市服務基礎物業服務在toG端的延伸，遠期市場空間有望破萬億。

值得一提的是合景悠活當前也在由全業態到全生態的方向積極拓展，這也意味著，公司還將進一步整合各業態產業鏈上下游的資源，實現生態圈的打造，全方位賦能公司既有業務生態的繁榮與發展。

而憑借多元化、全生態的服務實力公司也將有助于牢牢掌握市場核心資源，得到市場的溢價機會，并具備進一步提升市場份額的潛能，不斷打開成長空間。

此外分散業態布局意味著多元化的收入來源，產業鏈上下游的貫通與整合意味著更強的把控能力，借此也將進一步夯實公司整體的抗風險根基。

c· 強外拓能力釋放成長潛能

強大的外拓實力亦是物管企業獨立性提升的重要表現，這也是物管企業在資本市場獲得估值提升的關鍵。

從合景悠活數據來看，截止2022年中期末，公司第三方項目的管理面積達1.89億平方米，在管面積占比達88.2%。根據此前，貝殼研究院數據顯示，其統計有披露第三方在管規模的32家物企，平均第三方系在管規模占比僅為50.8%。而縱觀整個行業，第三方在管面積占比能夠超過80%的更是寥寥無幾。

此外反映在收入端來看，近年來，公司物業管理費收入結構不斷優化，截止今年上半年，來自關聯方的占比已經僅只有23%，獨立性獲得質的飛躍。

（來源：公司資料）

上半年公司繼續推進外拓，新增項目334個，新增外拓合約面積1400萬平方米，其中公司在外拓面積中非住宅面積占比亦不斷提升，反映公司多業態布局下齊頭并進的良好發展態勢。

優異的市場外拓能力代表著市場對公司服務品質及品牌的認可，同時亦能看到，公司在外拓上也始終秉持著有品質的規模體量擴張，上半年外拓項目中一二線城市占比達到51%。 公司重點開拓經濟活躍，平均物業費單價高的城市項目，同時也對盈利能力不佳的項目進行優化調整，以此不斷提升整體的經營效率，實現高質量的發展。

d· 數字化運營提質增效，生態圈打造開辟新增長曲線

物業行業具有明顯的勞動密集型特征，因此圍繞數字化發力，是物管企業降本增效的重要路徑所在。合景悠活在發展中高度重視科技對既有業務生態的賦能，2022年更是被其視作深化數字化轉型，重塑價值鏈的數智年。

公司對行業數字化轉型有著其獨到的理解，如在物業成本上表面來看是人工成本高，但實質上是物企服務過程中低效率帶來信息流流轉成本過高，為此，公司將過往所有的服務和設備管理都凝結為工單，讓工單零成本運轉實現物企真正的降本增效。

按照公司的規劃，其數字化之路被分成了三個階段，第一階段，在年內快速完成整個基于業財稅一體化、DHR、工單自動快速流轉體系，和業財稅一體化系統。第二階段，持續在物聯網、IOT上投入，圍繞車管系統、設備設施管理系統，圍繞品質管控和受控等進一步優化與升級。第三階段，圍繞社區增值業務，進一步加大數字重生投入，以數字協同將構建全新生態。

換言之，合景悠活要做的正是構建一個前端更前，后端更后、更加集約高效的物業管理生態。從前端來看，通過萬物互聯的方式，所有服務進入受控狀態，在信息零成本流轉中，實現對業主服務需求的高效洞察、快速響應、以及安全記錄等，形成服務閉環。從后端來看，通過數字化能力，構建一體化管理系統，包括設備設施管理平臺、車管平臺、品質管理平臺以及共享服務管控平臺，實現整個物業服務生態的重塑，達到集約高效的管理。

基于數字化建設，公司不僅提升企業經營效率，同時一系列高科技產品與服務的應用也進一步提升了客戶的體驗感，帶來了更高品質的服務，極大地增強了客戶粘性。此外，公司的數字化實踐，還將有機會實現對外輸出，賦能行業發展，并以此開辟新的業績增長點，進一步釋放成長潛能。

3、結尾

在經歷了長期大幅度的回調后，物管板塊位處低位已經成為市場共識，在此背景下，結合開頭對行業的探討，筆者認為后續板塊估值的修復行情也將是大概率事件，尤其是，當前面對市場不確定性升溫的大環境下，物管企業的防御屬性也更強，一旦行情啟動，向上彈性也將更為可觀，基于此，在行業中應重點關注獨立性特質強，成長潛力大的物管企業。

結合合景悠活來看，目前公司平均市盈率不到4倍，呈現明顯低估態勢。同時，值得留意的是，近期南下資金亦有持續加倉之勢，草蛇灰線之中或暗示著機會。

（來源：富途行情）

標簽： 物管新周期到來