2018年樓市依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視長效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。同時注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。而房價則在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明格局，7月份中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，在剝離投機(jī)屬性之后，住宅的居住屬性被充分強(qiáng)化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。

2018年10月份，購房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月份以來最低點，直接反映了購房者市場預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢。同樣2018年10月份，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月份以來最低點，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實質(zhì)性降溫。

2019年的房地產(chǎn)市場要用一個字來形容就是“穩(wěn)”：地價穩(wěn)、房價穩(wěn)、預(yù)期也相對穩(wěn)定，在整體趨穩(wěn)的形勢下，還將呈現(xiàn)五大明顯趨勢：

其一，樓市調(diào)控長短結(jié)合的節(jié)奏不變，長效機(jī)制更深入。著眼于優(yōu)化與房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計，不但表現(xiàn)在住房發(fā)展規(guī)劃落實，住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現(xiàn)。而在落實長效機(jī)制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對需求端限購不會放松，但針對首套房支持性政策或?qū)?qiáng)化，針對改善型需求限制政策有望出現(xiàn)松動，總體依然會體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。

其二，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現(xiàn)明顯差異。一線城市價穩(wěn)量降，2019年一線城市的降溫更多將體現(xiàn)在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續(xù)在一定較低水平，但成交價格繼續(xù)下探的空間有限。二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價出現(xiàn)較為明顯的波動，而更多二線城市的將呈現(xiàn)緩慢降溫趨勢。三線、四線城市的分化將在2019年表現(xiàn)尤為明顯，值得關(guān)注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市采取一定的調(diào)控措施，成交量也將迎來進(jìn)一步下降。

其三，商品房整體銷量見頂，但房企規(guī)模化仍將持續(xù)。2019年商品房市場的成交量接近頂點，甚至商品房成交量會微低于2018年，但房企的競爭卻更為激烈，龍頭房企規(guī)模化的腳步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現(xiàn)“白熱化”。一方面部分房企將重心重新調(diào)整回一線、二線城市，例如綠地、陽光城、中梁地產(chǎn)品牌房企已經(jīng)從2018年開始加大在一線、二線城市的布局，而另一方面，部分房企依然堅定看好三線、四線城市甚至加大在三線、四線城市的布局力度，努力抓住三線、四線城市的去庫存政策的最后紅利期，期望繼續(xù)維持高周轉(zhuǎn)方式快速拿地、銷售，以期實現(xiàn)企業(yè)短期業(yè)績的快速提升。

其四，融資難依然是擺在眾多房企面前的重要困難，不同陣營房企融資難度差別會更為明顯拉大。大中型品牌房企的日子會相對好過一些，金融機(jī)構(gòu)未來依然會優(yōu)先考慮地產(chǎn)50強(qiáng)、地方龍頭;中小型房企則愈加難過，不但要面臨融資難，還要承受不斷提高的融資成本壓力。但如何面對償債高峰，不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時加速銷售資金回流則是各類房企都必須面對的重要問題。持續(xù)融資強(qiáng)壓下，2019年企業(yè)之間的并購、項目轉(zhuǎn)讓更為普遍。中小型房企融資狀態(tài)非常不樂觀，更多小型房企由于資金壓力，會不得不選擇與中大型房企合作開發(fā)，或者被并購。同時，中大型品牌房企手中的項目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，也有可能需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象也會明顯增多。

其五，租賃行業(yè)將迎來“管控年”，2019年長租公寓仍然是眾多企業(yè)覬覦的市場，更多中小房企也將加入到租賃市場的競爭之中。在租賃市場快速增長之下，2019年將強(qiáng)化租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，對租賃運(yùn)營方的監(jiān)管將加強(qiáng)。尤其會加強(qiáng)對于資金的監(jiān)管，包括對“租金貸”等金融產(chǎn)品的監(jiān)管，各地將進(jìn)一步出臺相應(yīng)的管理細(xì)則以保障承租人和房產(chǎn)出租方的資金安全。另外對于長租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期長的問題，還將會給予了更多的金融政策支持。