7月11日，港、A兩市房地產(chǎn)概念股大漲，截至發(fā)稿，A股金科股份、*ST新聯(lián)漲超4%，津?yàn)I發(fā)展、海泰發(fā)展、京投發(fā)展、中南建設(shè)等紛紛上漲。

港股市場(chǎng)方面，合景泰富集團(tuán)漲超5%，融創(chuàng)中國(guó)、龍光集團(tuán)漲超4%，雅居樂(lè)集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等普漲。

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消息面上，7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，對(duì)去年11月出臺(tái)的房地產(chǎn)“金融16條”中的部分政策進(jìn)行延期。

兩部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，《通知》延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限，是綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，有利于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資合理展期，加大保交樓金融支持。

“金融16條”期限延長(zhǎng)

繼5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)后，房地產(chǎn)行業(yè)又迎一大利好政策。

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，對(duì)“金融16條”中關(guān)于房企存量融資展期等部分政策進(jìn)行延期，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。消息發(fā)布后也迎來(lái)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，此次延期有助于打消金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企新發(fā)放配套融資的部分顧慮，為房企提供適度寬松的融資環(huán)境，有利于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企提供持續(xù)穩(wěn)定的資金支持。

具體來(lái)看，此次政策延期主要涉及兩項(xiàng)內(nèi)容：

一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。
二是對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

值得關(guān)注的是，這兩項(xiàng)延期的政策也是“金融16條”中比較重要的兩條政策。中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局要求各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于此次政策的影響，東方金誠(chéng)研究發(fā)展部高級(jí)分析師馮琳表示，著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，在因城施策原則下，各地未來(lái)在加大公積金購(gòu)房支持力度、減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、引導(dǎo)居民房貸利率下行等方面都將持續(xù)發(fā)力。另外，在延續(xù)實(shí)施保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款支持計(jì)劃基礎(chǔ)上，不排除三季度增加額度、乃至推出新的定向支持工具的可能。

若各類(lèi)政策調(diào)整到位，三季度末樓市有望走出趨勢(shì)性企穩(wěn)回升勢(shì)頭，四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也將出現(xiàn)回暖。這不僅會(huì)有力提振整體消費(fèi)和投資信心，激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能，還能切實(shí)防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

投資機(jī)會(huì)漸顯？

今年以來(lái)，房地產(chǎn)板塊持續(xù)震蕩走低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊指數(shù)累跌14.29%。具體個(gè)股方面，*ST宋都、ST陽(yáng)光城年內(nèi)跌幅均超80%，ST粵泰、*ST嘉凱、ST泰禾等多只帶帽ST地產(chǎn)股跌幅也均超50%。若不計(jì)算ST股，格力地產(chǎn)、新城控股、深振業(yè)A等股跌幅居前。

隨著今年疫情消散，一季度釋放積壓需求，全國(guó)樓市迎來(lái)短暫復(fù)蘇。但進(jìn)入二季度，銷(xiāo)售增長(zhǎng)動(dòng)力迅速減弱?？硕鹱钚聰?shù)據(jù)顯示，6月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5267.4億元，同比降低28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%；海外債下降34.6%；信托下降69.6%；ABS下降4.5%。

中指研究表示，房企融資環(huán)境沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，需要加大融資支持此力度。此次政策加大力度支持房企融資，可見(jiàn)政策的目的在于保持房地產(chǎn)融資合理適度及保交樓。

萬(wàn)聯(lián)證券指出，2023年以來(lái)政策維持寬松，供求有望在收縮中實(shí)現(xiàn)均衡。房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)之路雖有波折，但是方向不會(huì)改變，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)修復(fù)過(guò)程中預(yù)計(jì)仍會(huì)受到政策的扶持，看好下半年行業(yè)銷(xiāo)售重新企穩(wěn)，在供求收縮中實(shí)現(xiàn)新的均衡。建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷(xiāo)售表現(xiàn)較好、土儲(chǔ)充足的國(guó)央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。

中信證券也表示，政策重點(diǎn)從逆周期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)，需求側(cè)有望在2023年底前走穩(wěn)，政策的變化是符合行業(yè)實(shí)際情況的，也是有利于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面兩頭高，中間低，2023年三季度有可能是全年基本面最為低落的時(shí)間點(diǎn)。建議投資者理性看待這種基本面的下行。當(dāng)前的基本面下行預(yù)計(jì)既是行業(yè)面臨長(zhǎng)期壓力的有序釋放，也料成為行業(yè)在2023年底銷(xiāo)售再次上行之前的必要調(diào)整。

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