繼力高健康生活首日收漲26%的半個月后，港股市場又迎來一支物業新股。 

4月19日，年內第三支登陸港股市場的物業股——東原仁知服務(02352.HK)正式開始招股，公司擬全球發售1666.67萬股股份，其中香港發售股份166.68萬股，國際發售股份1499.99萬股，另有250.00萬股超額配股權；另外，招股價區間為11.90-15.40港元，招股期截至4月22日，預計將于4月29日上市。

招股書顯示，東原仁知服務多項核心指標增長強勁，盈利能力尤其亮眼。2019-2021年期間，東原仁知服務凈利潤由0.26億元快速增長至1.3億元，翻了五倍左右。

實際上，近段時間以來港交所對于物業股上市的把控嚴格，多數物企上市進度緩慢，折戟港股也并不少見。那么，其為何能成為近期成功登上港交所的少數物企之一？投資者會愿意為其“買單”嗎？

一、后疫情時代，物管行業邁入發展新周期

從歷史的后視鏡來看，2021年或會是整個物管行業的一個關鍵時間節點。

2021年下半年以來，受累于政策對房地產行業的調整，物業股的二級市場走勢一改前期扶搖直上的走勢，上市物業公司股價均出現不同程度的回落。然而，回歸至行業的基本屬性，不難發現物業股的內在價值并未改變。

一方面，從市場空間來看，城鎮化率的提高直接催生城鎮存量房市場與物業管理經營規模的持續擴大。聚焦東原仁知服務重點深耕的西南地區和長三角地區，根據中指研究院的預測，2025年中國西南地區及長三角地區的總在管建筑面積將分別達到約45.9億平方米及71.5億平方米，這也意味著東原仁知服務具有廣闊的發展空間。

（來源：公司招股書）

另一方面，經過數十年的發展，物管企業在服務創新及業務拓展方面都有了新的突破，比如于業態方面將服務的邊界從住宅擴展至商業寫字樓、醫院學校及政府樓宇等非住宅領域。又如服務種類方面，物企能夠提供不同的小區產品及服務，挖掘住戶增值服務需求，提供高質量和多元服務。

此外，借助云應用、電子商務、大數據等信息技術，眾多物業管理公司改變了傳統物業低效率、勞動密集型的特征，從而實現降低勞工成本并提高盈利水平。

在此背景下，筆者認為物業管理行業，尤其是其中成長性好、盈利能力強、特色突出的企業仍然具備長期投資價值。

二、東原仁知服務的投資價值幾何？

就投資而言，判定一家公司的價值幾何，除了需要分析該公司所處行業賽道的市場規模，還需要探究更為本質的公司基本面質地。

首先，從管理規模來看，據招股書所示，截至2021年12月31日，東原仁知服務有325個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國16個省、自治區及直轄市的51個城市，總在管建筑面積約為2820萬平方米，在行業中處于“中而美”的水準。

而從增速的角度來看，回顧公司近幾年的數據，可以發現東原仁知服務規模增長的成長性十分突出。報告期內，東原仁知服務的在管建筑面積于2019年、2020年及2021年12月31日分別約為1190萬平方米、2110萬平方米及2820萬平方米，年復合增長率達53.9%。

值得一提的是，根據中指研究院資料，東原仁知服務2020年的在管面積增速位列長三角地區物業服務百強企業中的第二名，這是公司快速增長的有力證明。

根據招股書顯示，東原仁知服務的在管建筑面積增量有三個來源。

其一是與關聯房企迪馬集團的業務合作，奠定了穩定增長的良好基礎。資料顯示，截至2021年9月30日，迪馬集團擁有分別約為320萬平方米及2090萬平方米的土地儲備及總規劃建筑面積，這一部分面積將在后續陸續交付至東原仁知服務。

其二是東原仁知服務獨立獲取的第三方項目，為其快速且高質量的增長注入了強勁動能。資料顯示，來自獨立第三方的物業項目總在管建筑面積在2019年至2021年期間增加超過五倍。

其三是東原仁知服務亦在積極參與戰略收購及投資，不斷擴展業務規模，并由此介入更豐富多元的管理業態，從而筑高核心競爭壁壘。

據此認為，東原仁知服務的在管面積總量增長速度處在較高水平，疊加三條路徑提供源源不斷的面積增量，有望在后續構建出一條高速成長的發展曲線。

與業務規模擴大相對應的是東原仁知服務業績的高速增長。資料顯示，東原仁知服務的收益由2019年的5.59億元增加約113.4%至2021年的11.93億元；毛利則由2019年的1.33億元增長約132.8%達到3.09億元。此外，東原仁知服務的年內利潤更是從2019年的2560萬元增長409.4%達至2021年的1.30億元。

從規模和業績數據中不難看出，東原仁知服務近年來收獲了快速的成長。同時筆者注意到東原仁知服務緊隨城市更新的步伐，持續探索多元業態布局，在打造非住業態的項目上已經卓有成效，旗下擁有國際高端物業GSN、康養大健康服務、產業園、寫字樓等多領域的標桿項目，而這也是東原仁知服務作為成長型物企，實現差異化突圍的核心要義之一。

招股書數據顯示，東原仁知服務日益多元化的非住宅物業帶來顯著的業績增長，其管理的非住宅物業產生的收益由2019年的0.64億元增至2021年的2.62億元，復合年增長率高達102.8%，且這部分收益有著更高的毛利率，因而帶動整體盈利能力進一步提升。

三、三大維度解構東原仁知服務行穩致遠的實力優勢

進一步梳理整篇招股書，筆者認為東原仁知服務的實力優勢明顯，有利于其在未來持續兌現盈利和成長性，具體體現在以下三個層面。

A、市場化運作能力強，經營獨立性可獲驗證

招股書顯示，2019-2021年，東原仁知服務來自獨立第三方的物業項目分別約為280萬平方米、990萬方米及1410萬平方米，約占本集團管理的總建筑面積的23.3%、47.1%及50.0%，呈現積極上升趨勢。反映到收入層面，同期東原仁知服務源自獨立第三方的物業項目分別貢獻約0.16億元、0.53億元以及2.68億元，營收貢獻比達6.1%、15.1%及42.6%，同樣呈現出顯著提升的趨勢。

因而預見，在迪馬集團提供穩定項目來源的基礎上，東原仁知服務所具備的出色競爭力使其能在市場中持續鞏固優勢地位，為未來擴大于行業內的市場份額提供堅實的實力保障。

B、服務品牌豐富優質，深筑客戶粘性的護城河

服務體系和品牌定位是上市物企的軟實力，也是物企獲取市場資源的競爭力。據了解，東原仁知服務通過差異化定位戰略，培育起自身的獨特優勢和競爭壁壘，有利于其強化市場領導地位。

根據招股書顯示，東原仁知服務旗下包含“原·聚場”“原管家”“東御”、“原·生活”四大品牌，能夠滿足不同的客戶群需求。具體而言，“東御”品牌包含針對住宅物業提供的物業管理服務，能根據住戶喜好提供定制服務；“原·生活”品牌則包括增值服務，旨在豐富住戶的居住體驗；“原·管家”提供的是精細、周全、個性化及多元化的物管服務；“原?聚場”則為社區生活品牌，其將“生活美學、親子互動、戲劇藝術”的概念貫徹在體系中。

豐富的品牌體系和以客為本的服務理念，使得東原仁知服務保持著優于行業平均水準的續約率。資料顯示，2019-2021年，東原仁知服務整體續約率均接近100%，高用戶粘性驗證了高品質服務。                                      

C、智慧物業時代，數字化賦能東原仁知服務提質增效

跟隨行業數字化發展趨勢，東原仁知服務致力實施營運數字化，踐行以客為本的理念，構建了“東驛站”移動應用程序、“i神馬東東”微信小程序以及智能社區。同時，東原仁知服務的EPR系統、BPM系統以及人力資源管理系統等多個系統共同作用，提高營運效率，確保提供一致及優質的服務。

可以看到，東原仁知服務正在借助互聯網與數據技術，為整合資源并實現在管物業項目狀態數據的高效傳輸、及時且高效響應客戶需求提供科技助力。

結尾

目前來看，物業板塊在經歷了一輪沖擊之后，無論是上市熱點還是板塊估值都整體呈現出理性回歸的態勢。此時上市的東原仁知服務，高成長性以及多元業態布局的特征突出，顯示出較強的增長潛能，是其不容忽視的價值亮點。筆者相信，登上資本市場舞臺后，東原仁知服務將在擴大公司物業組合及業務規模方面所獲得更充足的“彈藥”，從而更好地抓住行業發展的機遇，公司上市后的表現值得期待。

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