長期以來，物業股一直是資本市場長期投資關注的重點板塊。梳理過去近一年的物業板塊走勢不難發現，從內部來看，其走勢受物企自身的成長性和確定性的影響。資本市場基于對物業企業內生和外延增長方式的判斷，結合公司的成長空間和速度以及服務擴展空間的預測，從而給出了其估值。

(資料圖片僅供參考)

具體的市場表現則反應為，先是頭部企業價值發現、估值抬升，隨后超前納入樂觀成長預期、板塊估值持續上行，最后預期理性回歸、估值整體下行。

站在當下，物業板塊隨著上一輪周期接近尾聲，在基本面與認知拐點下，行業顯露出了其長期投資的深層邏輯。板塊“輕資產、現金牛”的優良財務屬性，以及“大行業、小公司”的長期成長通道，成為了選股的邏輯之一。

在此之中，筆者關注到康橋悅生活于8月25日發布了其中期業績，報告顯示公司合約建筑面積和在管面積均實現了大幅增長，核心的物業管理服務業務也同比大幅增長。站在當前時間點，我們不妨對其進行深入研究以分析其價值。

規模大幅增長，第三方外拓顯露實力

不同行業由于業務模式的不同，在成長性釋放上往往也有不同的方式和表現，就物管行業而言，其成長性的釋放往往需要著重關注其管理規模。

具體而言，物管公司的管理規模提升，主要在于兩個方面，其一是背靠關聯公司的資源補充，其二是拓展獨立第三方業務，則主要依靠第三方競標和收并購。

悅生活在管理規模上一直穩步增長，截至2022年上半年，公司的物業管理服務合約建筑面積為約6110萬平方米，較2021年約4440萬平方米，大幅增長37.7%。在管建筑面積為約2950萬平方米，較2021年約1990萬平方米大幅增長48.4%。

不難看出，悅生活在過去的半年，其在規模擴張上實現了跨越式發展，目前公司業務涵蓋全國8個省31座城市，在管項目數量達到199個。合約和在管面積的大幅提升意味著接下來公司業績的成長性與確定性，同時對于聚焦于長期投資邏輯的物業股，規模的擴大意味著其長期投資價值的上升。

物管企業的管理規模增長途徑中，外拓更顯重要，因其能體現物企的市場競爭力，也是市場更為關注的要點之一。

就悅生活而言，公司在外拓能力上取得了不俗表現。報告期內，公司來自第三方物業開發商的合約建筑面積約為4870萬平方米，占總合約面積的79.6%。同時來自第三方物業開發商的在管建筑面積約為2290萬平方米，占比77.5%。

可以看到，在規模快速擴張的過程中，悅生活來自第三方物業開發商的合約和在管建筑面積占比較高。這充分說明三個事實，一是公司外拓能力優秀，在行業整體面臨較大挑戰時，依舊實現了規模的大幅擴大；二是公司品牌力和服務力優秀，因為只有備受市場認可的服務和品牌，才能支撐其優秀的外拓能力；三是公司長期成長有所保障，規模的擴張是物業企業后續一切業務開展的基礎，唯有持續擴張規模才能夯實其基本面。

值得一提的是，從報表中可以看到，悅生活的非住宅類物業的在管面積同比大增了61.6%，達到390萬平方米，其中來自第三方物業開發商的占比更是高達98.4%。

在過去的半年里，除了持續深耕住宅物業賽道外，悅生活還不斷強化其非住宅業態的布局。其打造主要服務于寫字樓、商業和產業園的“悅商管”服務，目前已經服務的項目已包括漢威科技產業園、榮電集團智能科技產業園、一川物流園、二砂文創園等，涵蓋工業、文創、醫療、物流、科技等多種細分類型。

基礎物業管理服務收入大增，長期邏輯顯現

規模的快速增長最直觀的體現就是收入和利潤的增長，隨著規模擴張的加速，當前悅生活的營收和凈利的增長已經顯現趨勢。

數據顯示，2022年上半年公司四大業務中，物業管理服務收入約人民幣2.243億元，占總收入60.3%，較2021年同期增長38.0%；非業主增值服務收入約7879.8萬元，占總收入21.2%；社區增值服務收入約5922萬元，占總收入15.9%；城市服務收入約969.8萬元，占總收入2.6%。

不難看出，在總收入維持穩健的同時，悅生活的基礎物業管理服務的占比在不斷提升。物業股作為長期投資的優先板塊之一，其中一大原因就是其物業服務具有長續性，商業模式穩定。因此基礎物業管理服務收入與占比均不斷提升的公司，將會是市場青睞的對象。

從利潤增速來看，2022年上半年，悅生活凈利潤達到5669.3萬元，同比增長3.5%。同樣從各分部業務的數據來看，可以看到其物業管理服務2022年上半年的毛利為5228.2萬元，同比上升47.5%。可見公司不斷加強基礎物業服務的盈利能力，夯實了長期可持續發展能力，再次驗證了物業股長期投資的邏輯。

從毛利率和凈利率來看，物管企業的一大投資邏輯就是其作為長期標的的穩定性，因而毛利率及凈利率的穩定性和確定性尤為關鍵。

悅生活當前的凈利率為15.2%，較去年同期增長1.4個百分點，凈利率保持穩定。報告期內毛利率為28.4%，小幅上升0.1個百分點，其中物業管理服務的毛利率為23.3%，較去年上升1.5個百分點。

可以看到，穩定的基礎物管服務利潤率，一方面說明公司此項業務已經十分成熟，其后續的增長更多來源于規模擴張，這一點結合前文所述的規模增長，更能看出公司的長期潛力；另一方面由于基礎物管服務是價值周期較長的業務，因此，基礎物管服務利潤率的穩定是公司長期價值的保證。

綜合而言，物業管理服務作為悅生活的基本盤和壓艙石，同時也是公司持續發展的主要推動因素。公司憑借多年錘煉的品牌、人才管理模式、資金及客戶資源等原始，不斷引入先進的物業管理理念，使公司能持續引領行業。

潛在企業形態升級，探索增長新空間

在明確了公司核心業務的長期價值之后，我們進一步探討公司存在的潛在企業形態升級。從長期來看，物管企業為了更好地實現自身價值的增長，一方面可以拓展多元服務，以提升公司的盈利范圍和空間，一方面也可以通過科技賦能，提升管理效率和水平，解放人力用于更有“溫度”的服務。

聚焦到悅生活來看，公司的城市服務業務在2022年上半年錄得收入969.8萬元。值得注意的是，去年同期時，公司此業務尚未取得收入，在短短一年時間里，悅生活成功擴展此業務，再次證明其優秀的成長屬性。

目前公司的城市服務業務涵蓋了軌道交通、城市環衛等類型，在管項目包括鄭州地鐵一號線、城郊鐵路一期二期、周口扶溝環衛項目等。隨著城市服務業務的構建完成，公司已經形成了以“悅生活”(住宅物業)、“悅商管”(非住宅物業)及“悅城服”(城市服務)為核心的產業板塊布局。

在企業形態升級的過程中，進一步關注到悅生活在科技化和智慧化方面的布局。在保障社區基礎服務上，悅生活建設了全新的物業管理平臺，通過集中呼叫中心、康云優家小程序、APP與服務工單中心的全面貫通，實現更加便捷快速地響應客戶各類訴求，自上線以來，平臺月均受理服務請求工單10余萬件，服務響應及時率高達99%，完工及時率高達98%。

可以說，悅生活已經依托其智慧科技平臺，成功邁入了物業企業科技管理的新階段，擺脫了傳統需要大量人力的管理模式。

此外，在科技生態平臺下，悅生活還能夠充分發掘并滿足客戶生活需求，包括智慧養老、托幼服務、社區電商、智慧停車等等。通過依托物聯網、人工智能等前沿應用進行場景探索，悅生活形成了新的業績增長曲線。

小結

從行業全局來看，物業管理賽道的成長的確定性也正是基于規模的擴張與對多元服務市場的開拓，如若聚焦到物管企業自身，其核心物業服務的穩健增長，構建的專業基礎和協同生態，將更能體現核心競爭力以及企業間差異性機會。

以此來看悅生活，公司核心的物業管理服務業務始終保持穩健增長，合約建筑面積和在管建筑面積保持穩健且高速的增長勢頭，很好地契合了物業股長期投資的邏輯。在業績公布后，公司在行業中的成長性及核心競爭優勢得到確認，可持續的增長及盈利能力對投資者具備吸引，估值可看高一線。

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