《法治周末》記者 戴蕾蕾

自7月29日起，北京連續(xù)遭受強(qiáng)降雨襲擊，強(qiáng)降雨對(duì)人民群眾的生產(chǎn)生活以及出行造成極大困難，也造成生命財(cái)產(chǎn)的重大損失。北京市房山區(qū)人民法院根據(jù)既有的生效判決和實(shí)際情況進(jìn)行充分研判后認(rèn)為，暴雨過后，人們?cè)谥饾u恢復(fù)正常生活的同時(shí)，一些法律問題可能接踵而至，后續(xù)或?qū)⒁l(fā)系列訴訟。

近日，北京市第三中級(jí)人民法院就審結(jié)了一起因雨水倒灌、滲漏引發(fā)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的案件。

【資料圖】

《法治周末》記者獲得的二審判決書顯示，事件發(fā)生在2016年7月19日，當(dāng)時(shí)的強(qiáng)降水被定性為“7·20特大暴雨”，“值得注意的是，“7·20特大暴雨”過程中多站日降水量突破歷史極值，7月19日至20日夜間，全市普降大暴雨、部分地區(qū)達(dá)到特別暴雨量級(jí)。20日城區(qū)、南部以及西部地區(qū)有9個(gè)國(guó)家級(jí)氣象觀測(cè)站日降水量突破歷史最大日降水極值”。

小區(qū)業(yè)主王某表示，其房屋在2016年7月19日和2016年9月11日兩次降雨天氣過程中發(fā)生跑水，二層陽臺(tái)區(qū)域內(nèi)地漏發(fā)生反流、冒水，致使流水蔓延至二層房屋內(nèi)部地面并通過樓板滲漏至一層，導(dǎo)致房屋內(nèi)地毯、動(dòng)物皮毛制品、鋼琴等財(cái)物被雨水浸漬。

就漏水發(fā)生的原因，王某表示，二層陽臺(tái)區(qū)域內(nèi)地漏屬于內(nèi)置公用排水管道，因管道排水不暢，導(dǎo)致上述兩次降雨天氣過程中雨水無法及時(shí)通過排水管排出，最終通過該地漏反流至房屋內(nèi)部。

王某于是向小區(qū)的物業(yè)公司提起訴訟，并索賠151萬元。

王某所在小區(qū)的物業(yè)公司認(rèn)可該處排水管道屬于共用部位，屬于其公司管理范圍，但主張相關(guān)排水管道系統(tǒng)經(jīng)過了驗(yàn)收，足以應(yīng)對(duì)一般降水，但2016年7月19日、2016年9月11日兩次降雨天氣均屬暴雨或特大暴雨，降水量超出了排水管道承受范圍，導(dǎo)致涉案房屋二層地漏冒水、反流，屬于不可抗力影響。該物業(yè)公司另稱：王某在2016年7月19日未及時(shí)關(guān)閉陽臺(tái)門，導(dǎo)致陽臺(tái)跑水進(jìn)入房屋內(nèi)部，其自身存在疏忽大意的過失。

一審法院審理后認(rèn)定王某所在小區(qū)的物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)，應(yīng)就王某的合理合法損失承擔(dān)賠償責(zé)任，判決王某所在小區(qū)的物業(yè)公司賠償王某財(cái)產(chǎn)損失110萬元。

物業(yè)公司不服提起上訴，二審法院于近日審結(jié)此案，對(duì)一審判決予以支持。

判決書顯示，法院認(rèn)為，王某家反水的管道屬于公共部分，物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)其疏通、維修、養(yǎng)護(hù)。由于王某提供了該房屋之前已經(jīng)存在反水情況的證據(jù)。并且法院認(rèn)為，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，但是該房屋的反水情況，物業(yè)公司可以通過加裝排水口等來積極解決，強(qiáng)降水導(dǎo)致的房屋反水并非不能克服，因此不構(gòu)成不可抗力。

北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣向《法治周末》記者表示，這一案例對(duì)于受臺(tái)風(fēng)“杜蘇芮”影響較大的城市的業(yè)主們具有一定的參考意義。

王玉臣告訴《法治周末》記者，房屋出現(xiàn)反水、倒灌等情況，產(chǎn)生的原因可能是多樣的，有可能是房屋的質(zhì)量存在問題，也有可能是物業(yè)的管理、維修不及時(shí)導(dǎo)致的。因此，如果發(fā)現(xiàn)房屋反水、倒灌、漏水等問題，業(yè)主應(yīng)多方面找找原因，通常情況下，房屋是可以應(yīng)對(duì)降雨天氣的。

此外，王某索賠151萬，最終法院判決物業(yè)公司賠償110萬。王玉臣表示，房屋發(fā)生反水、倒灌、漏水等情況，一定要積極采取措施防止自己的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，即使是由于第三方的原因?qū)е路课萋┧瑯I(yè)主仍有義務(wù)采取措施降低自己的損失，否則相關(guān)的部分損失可能需要業(yè)主自己承擔(dān)。

最后，王玉臣提醒說，發(fā)現(xiàn)房屋反水、倒灌、漏水后，一定要及時(shí)進(jìn)行取證?？梢酝ㄟ^拍照、錄像等方式對(duì)具體的損失情況取證，必要的時(shí)候可以請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)損失進(jìn)行公證。如果由于房屋反水等造成房屋無法繼續(xù)居住，需要額外租房等，需要將租房收據(jù)、支出憑證等進(jìn)行收集。

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