《法治周末》記者 戴蕾蕾

自7月29日起，北京連續遭受強降雨襲擊，強降雨對人民群眾的生產生活以及出行造成極大困難，也造成生命財產的重大損失。北京市房山區人民法院根據既有的生效判決和實際情況進行充分研判后認為，暴雨過后，人們在逐漸恢復正常生活的同時，一些法律問題可能接踵而至，后續或將引發系列訴訟。

近日，北京市第三中級人民法院就審結了一起因雨水倒灌、滲漏引發物業服務合同糾紛的案件。

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《法治周末》記者獲得的二審判決書顯示，事件發生在2016年7月19日，當時的強降水被定性為“7·20特大暴雨”，“值得注意的是，“7·20特大暴雨”過程中多站日降水量突破歷史極值，7月19日至20日夜間，全市普降大暴雨、部分地區達到特別暴雨量級。20日城區、南部以及西部地區有9個國家級氣象觀測站日降水量突破歷史最大日降水極值”。

小區業主王某表示，其房屋在2016年7月19日和2016年9月11日兩次降雨天氣過程中發生跑水，二層陽臺區域內地漏發生反流、冒水，致使流水蔓延至二層房屋內部地面并通過樓板滲漏至一層，導致房屋內地毯、動物皮毛制品、鋼琴等財物被雨水浸漬。

就漏水發生的原因，王某表示，二層陽臺區域內地漏屬于內置公用排水管道，因管道排水不暢，導致上述兩次降雨天氣過程中雨水無法及時通過排水管排出，最終通過該地漏反流至房屋內部。

王某于是向小區的物業公司提起訴訟，并索賠151萬元。

王某所在小區的物業公司認可該處排水管道屬于共用部位，屬于其公司管理范圍，但主張相關排水管道系統經過了驗收，足以應對一般降水，但2016年7月19日、2016年9月11日兩次降雨天氣均屬暴雨或特大暴雨，降水量超出了排水管道承受范圍，導致涉案房屋二層地漏冒水、反流，屬于不可抗力影響。該物業公司另稱：王某在2016年7月19日未及時關閉陽臺門，導致陽臺跑水進入房屋內部，其自身存在疏忽大意的過失。

一審法院審理后認定王某所在小區的物業公司未盡到物業服務企業的合同義務，應就王某的合理合法損失承擔賠償責任，判決王某所在小區的物業公司賠償王某財產損失110萬元。

物業公司不服提起上訴，二審法院于近日審結此案，對一審判決予以支持。

判決書顯示，法院認為，王某家反水的管道屬于公共部分，物業公司有義務對其疏通、維修、養護。由于王某提供了該房屋之前已經存在反水情況的證據。并且法院認為，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，但是該房屋的反水情況，物業公司可以通過加裝排水口等來積極解決，強降水導致的房屋反水并非不能克服，因此不構成不可抗力。

北京市法學會不動產法研究會理事王玉臣向《法治周末》記者表示，這一案例對于受臺風“杜蘇芮”影響較大的城市的業主們具有一定的參考意義。

王玉臣告訴《法治周末》記者，房屋出現反水、倒灌等情況，產生的原因可能是多樣的，有可能是房屋的質量存在問題，也有可能是物業的管理、維修不及時導致的。因此，如果發現房屋反水、倒灌、漏水等問題，業主應多方面找找原因，通常情況下，房屋是可以應對降雨天氣的。

此外，王某索賠151萬，最終法院判決物業公司賠償110萬。王玉臣表示，房屋發生反水、倒灌、漏水等情況，一定要積極采取措施防止自己的損失進一步擴大，即使是由于第三方的原因導致房屋漏水，業主仍有義務采取措施降低自己的損失，否則相關的部分損失可能需要業主自己承擔。

最后，王玉臣提醒說，發現房屋反水、倒灌、漏水后，一定要及時進行取證?？梢酝ㄟ^拍照、錄像等方式對具體的損失情況取證，必要的時候可以請公證機構對現場損失進行公證。如果由于房屋反水等造成房屋無法繼續居住，需要額外租房等，需要將租房收據、支出憑證等進行收集。

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