馬光遠：“3.17”一周年 房價下一步會走向何方？

自2017年3月17日，北京推出史上最嚴的調控政策至今已經一周年之際，包括北京在內的一線城市與“3.17”之前比，可謂冰火兩重天。以北京市場為例，“3.17”調控不僅讓成交量大幅度下滑，二手房的成交量又高峰的一季度6萬多套下滑至今年一季度的29044套；中原地產的數據顯示，北京新建商品房住宅類合計調控后一年簽約23388套，同比下調幅度達48.7%，刷新了歷史最低記錄。別墅類物業成交在317之后簽約4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住類。

二手房價格也出現了明顯的下滑，到今年一季度，二手房的價格已經連續9個月下滑。根據機構的統計，今年一季度北京二手住宅成交均價為53369元/平米，環比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度則下跌了12%，與去年房價峰值時的二季度相比，房價跌幅更是達到了14.7%。可以說，除了個別稀缺的高端樓盤，北京二手房價格出現了普跌的行情，平均價格基本回到了2016年年底。

我在2016年年底預判2017年市場行情時，認為，2017年房地產市場將變天。我特別強調，一線城市、2016年的熱點城市以及環北京地帶將是最危險的領域，認為2017年一線城市的房價將出現下跌。在“3.17”調控政策后，我第一時間給予解讀，認為“3.17”新政不僅僅是史上最為嚴厲的調控政策，更意味著，房地產上半場的正式結束。不管有沒有“3.17”新政，房地產市場在經歷20年的告訴增長之后，在三個方面面臨前所未有的變局：

一是房地產市場的基本面發生巨大變化。從1998年房地產市場化改革以來，中國用了差不多20年的時間，實現了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是一個非常了不起的成就。在基本居住需求及商業地產基本滿足的情況下，房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題；

二是房地產的政策定位發生了劇烈的變化，房地產從穩增長的工具被定位為民生和居住。房地產政策正面臨顛覆性的變化。房地產政策從經濟政策為主回歸到民生和社會政策為主。這意味著，中國將真正構建起以民生和居住為要義的房地產社會政策體系；

三是在大量的城市進入“二手房”時代后，房地產的價值鏈正在發生巨大的變化，面對一個存量房的市場，和過去短缺下的新房市場比，一定會發生顛覆性的洗牌。產業鏈的各個主體都面臨著重新尋找賺錢的機會的問題。無論是從賣房回到租房，還是利用人工智能、物聯網、大數據帶來的房地產行業的變化再造價值鏈。總之，僅僅靠賣房賺錢的時代基本結束。

對于我所言的“變天”，一些思維膚淺者總是將我說的“房地產變天”簡單理解化為房地產造福的時代結束，或者，房價要大跌，甚至房地產要崩盤。我在很多文章中特別強調，我從來沒有講我說的“變天”指房價要大跌或者房地產要崩盤。就經濟學理論而言，資產價格什么時候崩盤，經濟學理論對此沒有任何預判能力。

我絕不會像某些專注唱空房地產市場10多年的人士，預測什么崩盤這些上帝都不知道的事。我在多篇文章中也不斷告誡大家，對資產價格要有敬畏之心，不要拿自己的收入或者自己的那點膚淺的認識看待資產價格的變化。價格的高低是相對的，和預期及市場周期緊密相關。不要拿情緒和自己的一廂情愿或者自己的可憐的收入作為真理標準。我在這里再總結幾點：

第一，沒有只漲不跌的房價。在中國房價的認知誤區里，典型的誤區之一就是北京、上海等一線城市的房價永遠不會降。記住，人類商品經濟上千年，從來沒有只漲不降的價格。房價也不例外。在1998年房地產市場化以來，北上廣深的房價起碼跌過三次！不要把短期走勢和長期趨勢混為一談。我在2016年年底以來，一直認為，除了廣州房價偏低，最危險的城市就是北京、深圳、上海等一線城市，以及被炒作過頭的環北京地帶和個別城市如合肥。當影響資產價格的外在因素發生巨大的變化，當房價階段性超越居民收入極限的時候，當只有少數人可以買得起一個城市房價的時候，房價大概率短期是要調整的。只漲不跌，那是做夢。

第二，除了少數40個左右的城市房價現階段偏高，中國90%以上的城市房價真的不高，有些甚至嚴重偏低。過去兩年，我在談及“變天”的時候，差不多每一次都要提醒，不是意味著每個城市的房價都要下跌，有些城市的房價仍然會上漲，我甚至列出了一個20個房價嚴重偏低的城市，典型的比如西安、大連、太原、長春等。事實證明，過去兩年，這些價值洼地的城市都經歷了一個快速上漲的行情。目前所謂的調控加碼，基本就是這些價格偏低的城市。

但我要再次提醒，價格偏低不代表都可以投資，都可以買。盡管去年大量的四五線城市房價暴漲，但我一再提醒，除了有經濟支撐、有區域支撐、有城市群概念的四五線城市的房價上漲有基礎，大量的四五線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。

第三，“變天”不代表房地產造福的時代已經結束，只是意味著房地產的下半場玩法不同于上半場。從中國經濟下一個30年的新周期看，房地產造福的時代遠遠沒有結束：

下一個30年，城鎮化將成為拉動中國經濟增長的最大動力。中國在下一個30年要跨越中等陷阱，進入發達經濟體行列，關鍵是能不能在城鎮化上邁出實質性的步伐，推動中國完成城鎮化的進程。城市的崛起將是下一個30年中國最大的亮點，房地產仍然處在產業的風口，房地產作為老百姓財富配置的主要工具的周期遠遠沒有結束。未來的城鎮化是以大城市、城市群以及灣區為重心，未來的房地產的機遇也將圍繞這些城市。如何在核心城市周邊挖掘城市群發展的機遇，這是房地產企業不容錯過的風口；

就產業發展而言，下一個30年，中國經濟將從高增長階段進入到高質量階段，推動中國經濟從投資拉動轉向創新驅動是高質量發展的關鍵，而產業的崛起是高質量發展的必然結果。中國要利用全球新的產業革命帶來的巨大歷史機遇，在制造業以及高端產業領域謀求彎道超車。房地產會與產業對接，房地產的價值鏈會發生顛覆性的變化；

從長期趨勢看，中國的大城市、城市群以及灣區覆蓋的城市，將是下一個30年城鎮化人口凈流入的主要區域，住房供求矛盾將長期處在失衡的狀態，一旦政策變化，長期趨勢這些地方的房價仍然向上。

當然，還需要強調的是，今年不僅僅是“3.17”調控一周年，更重要的是1998年房地產市場化改革20周年。過去的20年，房價及房地產市場不斷在教育國民，對房價要敬畏，對房地產市場的復雜性要敬畏，對自己的智商要有謙卑之心。當年確定認為市場會如何如何的時候，其實可能你已經在犯巨大的錯誤。就此而言，這個市場沒有所謂的神，我們都會犯錯，我們的智商是無法完全戰勝這個市場的。只是有些人錯誤少一點，有些人一直錯而已。