存量房貸客戶不受影響

隨著LPR新機(jī)制出爐，利率市場(chǎng)化改革再進(jìn)一步，未來房貸利率走向如何備受關(guān)注。根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

另外，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。這就意味著，新規(guī)只對(duì)10月8日之后的新增住房貸款有效。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

值得一提的是，在央行發(fā)布LPR機(jī)制之際，便對(duì)未來房貸利率進(jìn)行了表態(tài)。8月20日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。劉國(guó)強(qiáng)表示，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

房貸利率降與否?

在此前定價(jià)機(jī)制下，各城市或各銀行對(duì)于發(fā)放的房貸利率水準(zhǔn)不一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求。對(duì)目前市場(chǎng)來說，政策不會(huì)導(dǎo)致利率上行。

張大偉表示，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)，首套房貸利率過高，大部分執(zhí)行的利率都在5.39%以上，這從政策預(yù)期看，后續(xù)有降低的可能性。此外，如果說二套房貸款利率涉嫌投資投機(jī)，按照現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分城市針對(duì)首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款的肯定都是沒有貸過款的剛需。未來政策應(yīng)該針對(duì)這部分群體有定向的平穩(wěn)利率。

張大偉對(duì)北京商報(bào)記者表示，此次調(diào)整屬于中性政策，之前同類型的政策要求房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率的70%。“如果解讀可以理解為利好，因?yàn)長(zhǎng)PR肯定會(huì)下調(diào)，這種情況下，避免刺激房地產(chǎn)，只能穩(wěn)定房地產(chǎn)利率，不存在打壓房地產(chǎn)的可能性，因?yàn)槿绻鐣?huì)利率下調(diào)，單獨(dú)房貸上漲，最后的結(jié)果只能是資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。”

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認(rèn)為，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。從短期的實(shí)際利率水平來看，僅會(huì)對(duì)極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對(duì)絕大部分購房人來說影響不大。

后期，如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì)隨之下調(diào)，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì)受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。

東北證券研究總監(jiān)付立春表示，房貸利率的形成機(jī)制將發(fā)生變化，新增的房貸會(huì)面臨一定的磨合成本。二套房60個(gè)基點(diǎn)的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策這一原則，預(yù)計(jì)執(zhí)行起來可能上浮水平會(huì)遠(yuǎn)大于60個(gè)基點(diǎn)。基于部分城市二手房房貸暫停這樣的背景，未來房貸成本及可得性都會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投機(jī)難度大幅提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能更加平穩(wěn)，成交量可能會(huì)有下行壓力，價(jià)格可能會(huì)因此下降。

新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼則表示，以5年以上貸款利率為例，原基準(zhǔn)利率為4.9%，現(xiàn)LPR為4.85%——首套房貸若不加點(diǎn)，比基準(zhǔn)利率低5個(gè)基點(diǎn)，目測(cè)加點(diǎn)可能性高;二套房貸加60個(gè)基點(diǎn)后為5.45%，約為基準(zhǔn)利率上浮11%。這是全國(guó)統(tǒng)一的最低要求。

打折房貸利率或一去不返

值得一提的是，此前，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。多位分析人士對(duì)北京商報(bào)記者指出，此前商業(yè)銀行有9.5折房貸或8折房貸，在新機(jī)制下，原本的“打折房貸利率”或?qū)⒁蝗ゲ环担磥鞮PR就是最低的下限。

在此前的定價(jià)機(jī)制下，各城市、銀行對(duì)于發(fā)放的房貸利率水準(zhǔn)不一，比如首套房貸，有的是基準(zhǔn)利率，有的是上浮5%或10%，有些小商業(yè)銀行則還能有折扣。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似政策在實(shí)際過程中，或會(huì)倒逼近期部分購房者積極辦理貸款。尤其是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中，往往會(huì)存在放大政策效應(yīng)的地方，所以不排除近期部分在看房的群體或加快交易。當(dāng)然從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序的角度看，近期要查處相關(guān)中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳的做法，比如說通過暗示房貸利率政策調(diào)整來慫恿購房者加快簽約的行為。而相關(guān)購房者應(yīng)該理性科學(xué)看待央行此次政策，不能簡(jiǎn)單以貸款利率將上調(diào)或下跌等來判斷政策導(dǎo)向，相關(guān)購房行為也應(yīng)該保持穩(wěn)定。

緩解銀行息差下降趨勢(shì)

房貸利率形成機(jī)制發(fā)生變化的同時(shí)，也明確銀行能夠根據(jù)借款人的資質(zhì)等條件設(shè)定更為靈活的定價(jià)規(guī)則。央行表示，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明分析指出，全國(guó)要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點(diǎn)幅度不能低于30個(gè)基點(diǎn)，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30個(gè)基點(diǎn)。倘若借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為L(zhǎng)PR+50個(gè)基點(diǎn)。對(duì)銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

在規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)方面，央行明確表示，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務(wù)。在分析人士看來，這實(shí)際上是為了規(guī)范后續(xù)的貸款業(yè)務(wù)，有助于形成更為明確的貸款秩序規(guī)范。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次房貸利率政策調(diào)整進(jìn)一步體現(xiàn)了央行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，尤其是對(duì)于房貸領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)管控和市場(chǎng)引導(dǎo)的積極信號(hào)，對(duì)于今年下半年的房地產(chǎn)貸款工作等有較為清晰的指導(dǎo)意義。

事實(shí)上，下半年來，監(jiān)管層動(dòng)作密集，從銀行、信托、債券等多個(gè)方面收緊房地產(chǎn)融資，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。李萬斌認(rèn)為，結(jié)合其他相關(guān)政策，一方面，未來銀行將加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源;另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松，資金環(huán)境較為緊張，未來或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。