作為市場上頗為稀缺的純商業運營標的，得益于消費市場的復蘇趨勢及良好的商業運營能力，星盛商業（6668.HK）2023年中期業績交出營收凈利雙增長的滿意答卷。

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2023年上半年，星盛商業實現收入2.88億元（人民幣，下同），同比增加11.13%；核心歸母凈利潤1.24億元，同比增加12.6%，整體呈現穩定增長態勢。

期內，星盛商業錄得經營性現金流入凈額約為人民幣1.23億元，同比增長約203.5%；截至6月底，在手現金13.53億元，凈現比1.3，現金充裕，為后續發展提供有力保障。

強勢的基本面表現，展現出星盛商業韌性增長的發展底色，更是其關聯方星河控股（下稱“星河”）穩健基因的一脈相承。

多航道優勢筑牢穩健經營根基

星河，1988年成立于深圳，經歷35年發展，目前已形成了以產業運營、地產開發、城市更新、商業管理、酒店服務、股權投資、物業服務等多輪驅動的自循環生態圈，業務范圍遍布全國30余座城市，率先完成從城市空間提供商向城市運營商的轉型。

近年來，面對持續波動的房地產市場，星河始終保持穩健的財務風格。

2023年7月，經國內權威評級機構中證鵬元評級委員會審慎評定，星河控股集團旗下星河（集團）有限公司主體跟蹤信用等級連續三年保持“AAA”，評級展望穩定。在行業評級下調的背景下，2022年AAA級別房企已從86家下滑至37家，今年能達到該評級的更是屈指可數。星河能連續三年獲評“AAA”信用等級，足見權威機構對星河財務健康度、抗風險能力的高度認可，也是市場為星河投出的“信任票”。

不僅如此，星河已連續11年進入由工、農、中、建四大國有銀行深圳市分行及中地會等機構聯合發布的“深圳地產資信10強”榜單，穩健經營的優質形象受到金融市場的高度肯定。

2023年1月，星河成功發行深圳首單民營房企“央地合作增信”供應鏈ABS，規模3億人民幣，收益率4.8%，再次印證了星河作為優質房企的資信實力。 

進一步分析不難發現，星河能在行業劇變之下凸顯韌性，得益于集團堅持“長期主義”的發展理念，以及多航道布局帶來的穩健發展前景。

1、優質持有型物業貢獻穩定租金收入

深耕大灣區35年，星河于核心區位積累了眾多商場、寫字樓、酒店等優質持有型物業，包括位于深圳福田中心區的福田星河COCO Park、星河第三空間、星河中心、星河麗思卡爾頓酒店等標桿項目。集團在持有型物業方面每年實現超30億租金收入，為后續業務發展提供充足現金保障。

其中，星河旗下標桿項目深圳福田星河COCO Park，是深圳最受歡迎的網紅購物中心之一。2023年上半年，在消費復蘇及港人“北上消費”熱潮的帶動下，福田星河COCO Park錄得銷售額同比增長約27.6%，客流同比增長達43.9%，出租率保持在98.7%的行業領先水平。

在產業運營領域，星河產業集團通過“產·城·融·投”創新運營模式，成功打造出產業園區典范——深圳·星河WORLD。憑借8年的良好運營，深圳·星河WORLD園區成功引入了超1400余家企業，創造產值超300億元，成為深圳罕有榮獲四大國家級資質的一流園區。 

目前，星河產業已布局超20個城市，在建及運營面積超180萬㎡，主要耕植于粵港澳大灣區和華東地區。今年5月，星河產業獲中指院評為“2023年度中國產業新城運營商綜合實力TOP4”，行業地位及品牌影響力持續邁進。

在長租公寓領域，星河旗下擁有星河盟客、星河郡寓及星河菁邸三個品牌，已成功運營超20家門店，管理房間數超5000間，業務覆蓋深圳、廣州、上海等多座城市。憑借創新長租一體化運營模式，以及持續提升精細化管理水平，星河的租金收入增長得到有力保障，形成了持有型物業的良性循環。

在酒店領域，星河擁有包括深圳星河麗思卡爾頓酒店、深圳星河吉酒店等在內的多間奢華、豪華、度假酒店，運營房間套數超2000間，業務覆蓋深圳、廣州、惠州等6座城市。酒店是品質精細化的服務賽道，不僅能帶來穩定的租金收益，也為星河打下了良好的品牌基礎。

2、物業管理、股權投資“現金奶牛”屬性凸顯

作為星河旗下物業服務板塊，星河智善生活已連續八年榮獲中國物業服務百強企業，旗下擁有住宅物業、產商服務、配套服務、智慧科技、增值服務五大業務板塊，是國內物業管理類型最豐富的企業之一。

截至目前，星河智善生活合約面積超5000萬㎡，業務覆蓋30余座城市，服務業主超30萬，具備較強的持續盈利能力。

此外，星河旗下的私募股權投資機構星河資本，也在為集團構筑資金“蓄水池”。截至目前，星河資本投資了超過200家企業，涵蓋新一代信息技術、新能源、高端裝備、醫療健康、消費零售等行業，助力了邁瑞醫療、華大基因、寧德時代、瀾起科技、百果園等一批明星企業快速成長。 

無論是物業管理還是股權投資，都能持續為星河提供穩定的現金流及利潤支撐，助力集團穿越周期。

3、地產板塊聚焦核心區域錨定精品策略

提升經營韌性的同時，星河亦高度重視城市空間拓展和產品品質提升，不斷夯實房企高質量發展底盤。

在地產開發領域，星河地產已連續11年獲評中國房地產百強企業，且多次進入中國藍籌地產榜單，業務覆蓋珠三角、長三角、京津冀三大城市經濟圈。

克而瑞研究中心數據顯示，2023年上半年，星河地產繼續穩居地產百強榜單上半區，位列第48位，公司旗下多個項目位居屬地城市銷售榜前列：成都·星河WORLD位居溫江板塊前茅，河源·星河丹堤銷售金額、套數、面積位居全市前列，惠州星河·冠臻譽府網簽套數、面積、金額名列全市前茅。

作為穩健型房企的代表，星河始終踐行“高標準、嚴要求”，不斷提升各個精品項目的交付水平，筑牢交付力。據統計，2023年上半年，星河已完成的總交付套數超11000套。其中，惠州金裕星河梧桐灣、星河傳奇、河源星河丹堤三大項目實現提前交樓；南沙、中山、佛山三城四盤到訪總體收樓率達99.4%，華東蘇州、常州等項目到訪總體收樓率達98%。

目前，星河地產的土地儲備項目主要集中在大灣區及長三角等優質都市圈，具有較高的安全邊際。后續隨著近期“認房不認貸”、降低首付比例等一系列政策落地，預計核心一二線城市將迎來穩步復蘇，擁有優質資源的房企將持續釋放增長勢能。

結語

在宏觀經濟、行業政策以及市場環境的影響下，從“生產”到“服務”的轉變已成為房地產行業的必然趨勢。對企業而言，為了更好地適應當下市場，如何在盤活存量資產的同時，有效實現抗周期發展，尤其重要。

“星河要做五百年，不做五百強。”這是星河董事長黃楚龍對公司基業長青的愿景，也是星河對長期主義的價值堅守。結合當前情況來看，星河已逐步完成從城市空間提供商向城市運營商的轉型，企業盈利來源也更為多樣化和均衡。如何穿越周期、逆勢出圈，星河給出的這份范本，值得參考。

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