證監會放行

9月17日晚間，保利物業收到了來自中國證券監督管理委員會出具的《關于核準保利物業發展股份有限公司發行境外上市外資股的批復》(證監許可[2019]1669號)。

根據批復，中國證監會核準保利物業發行不超過153333400股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發行后，保利物業可到香港交易所主板上市。不過保利物業的境外上市進程仍未走完，本次發行境外上市外資股(H股)并上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、港交所等核準。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，房企分拆物業公司上市是當前國內房地產市場的一種主流，通過上市能夠形成獨立的運作、獲取更多融資的機會。作為央企保利地產旗下的物業公司，保利物業生來帶有央企屬性，一旦保利物業成功分拆上市，央企背景也有助于推動保利物業后續在全國市場上有較好的戰略表現。此外，加之保利物業本身在物業管理領域口碑尚可，上市能帶來更多規模擴張的機會。

“對于保利地產來講，上市后的物業公司也會在一定程度上與其住宅開發業務形成互動效應。”嚴躍進如是補充道。

轉板背后

在保利物業于港股上市前，曾是新三板掛牌物業公司中的一員。資料顯示，保利物業曾于2017年8月在新三板掛牌，但在今年4月11日公告退市。

在從新三板摘牌之時，保利物業方面也表態稱，在新三板摘牌是根據自身經營發展需要及長期戰略規劃調整的需要。 拓展融資渠道、謀求新的利潤增長點，被視為房企分拆物業公司上市的內部驅動力。保利物業招股書也顯示，對于IPO募集的資金，保利物業將用于以下四個方面：1.收購或投資業務運營及策略互補的物業管理公司，擴大物業管理規模;2.進一步開拓增值服務。投資社區產品及服務公司，家政及汽車相關服務公司，以及從事智能家居業務的企業等;3.升級數字化及智能化管理系統。具體包括搭建智慧終端、升級智能停車系統以及探索社區機器人等;4.用作運營資金及一般公司用途。

在“半只腳踏入港股”保利物業身后，仍有一批房企背景的物業公司處于上市申請排隊中，房企分拆物業上市仍然火熱。克而瑞以及港交所披露的信息顯示，截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業管理公司有鑫苑物業服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、保利物業發展以及寶龍商業管理5家。

業內觀點認為，房企熱衷物業分拆上市，一方面是在融資環境收緊的情況下，謀求快速發展和規模擴張;另一方面也是為了升級原有業務、布局新業務，從而增加新的利潤增長點。

盈利能力有待提升

提及保利物業，業內對于其規模優勢素有共識。從已對外披露的物業管理面積來看，保利物業已超越綠城服務成為第三大上市物業公司，僅次于彩生活和碧桂園服務。據招股書，截至2019年4月30日，保利物業合同管理面積為3.7億平方米，遍布全國136個城市，在管面積為1.98億平方米;在全國管理817項物業，包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

盡管相比此前已上市的多家物業公司，保利物業的規模較具優勢，但盈利能力實則表現出偏弱的一面。

公開資料顯示，保利物業2016-2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，但各自年份對應的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。而在凈利潤這一指標上，對比業內與其排名相近的其他有房企背景的物業公司，碧桂園服務2018年凈利潤率為19.98%，同期彩生活和雅生活的凈利率分別為14.34%、25.36%。

此外，保利物業的毛利率水平在業內同規模或營收的物業公司陣營中也偏低：保利物業2018年的毛利率為20.1%，同期碧桂園物業、彩生活及中海物業的銷售毛利率依次為37.7%、35.5%、20.43%。

“物業產業中長期前景肯定沒有問題，但短期內還是面臨著盈利來源相對單一的問題，主要依靠物業管理費來運營，增值服務是有，但發展還跟不上，未來還需要培育更多的利潤增長點。”同策研究機構總監張宏偉分析稱，保利物業當前較低的利潤率水平，一定程度上受到了地產近幾年快速擴張發展的影響。張宏偉認為，一般企業在上市后會在降低成本上有所動作，比如優化企業管理系統、優化內部人員配置等，這些舉措都可以增加轉移成本，增加收入。

據悉，目前保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理業務是該公司最重要的收入來源。據招股書，保利物業2019年前4個月物業管理業務收入占總營收的比例超七成。

不過，在國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，港股上市之于保利物業盈利能力改善作用有限。

“2018年7.9%的凈利潤率說明運營效率不高，既然運營效率不高，就只能拼杠桿率和債務成本低了。”黃立沖認為。