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建業地產(0832.HK)：逆流而上釋放長期價值

來源：格隆匯　　2022-03-30 08:43:47

2021年，疫情陰霾持續籠罩的大背景下，河南亦遭遇千年一遇的暴雨無情沖刷，同時伴隨政策端的收緊，當地地產行業面臨的經營形勢可謂嚴峻。即便如此，河南地產龍頭房企建業地產(0832.HK)主要經營指標依舊保持穩健態勢。

3月28日，建業地產披露2021年度業績報告，數據顯示，2021年建業地產實現重資產合同銷售金額601.05億元，同比減少約12.0%；實現收入419.59億元，同比下跌3.1％；毛利68.11億元；年度凈利潤12.53億元；每股基本盈利為人民幣21.21分。

（圖片來源：建業地產2021年報）

一、逆勢環境下經營夯實穩健，勇擔社會責任品牌價值升華

回顧過去一年，建業地產面臨的經營環境可謂波折。

上半年，憑借良好的銷售策略及持續推進交付，公司在疫情中穩步復蘇，物業銷售穩健向好，結轉積極，推動物業銷售收入實現穩步提升。上半年實現結轉物業面積達266.3萬平方米，同比上升49.4%。而進入到下半年，受疫情蔓延、河南暴雨以及行業宏觀調控影響，公司經營壓力加大，下半年結轉物業面積僅為304.6萬平方米，同比減少29.6%。全年來看，年度結轉物業面積約共570.9萬平方米，同減少6.5%。結轉面積的減少對公司營收造成壓力，物業銷售收益僅為407.09億元，同比下降2.2%。

面對行業環境日趨復雜多變，建業地產財務風格保持穩健審慎，提出“少、小、好”的戰略，即縮減不必要賽道、不再片面追求規模擴張、強調將企業質量做得更好。公司穩步推進去杠桿，有息債下降亦十分明顯，總有息負債下降29.9％至219.4億元，其中短期有息負債下降55.7％至67.6億元。同時，公司“三道紅線”指標維持平穩，并進一步強化現金儲備，提升抵御風險能力。截止2021年末，建業地產現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值達98.48億元，現金流覆蓋短債率達1.5。

作為豫系龍頭房企，建業地產于暴雨中澆不滅的企業價值觀更顯珍貴。盡管錯綜復雜的環境令公司盈利方面承壓，資金壓力加劇。但建業地產面對災難沒有袖手旁觀，而是從企業價值出發，堅持第一時間投入馳援，向鄭州市紅十字會捐贈500萬元專項基金，同時增援多項愛心行動。

筆者認為，進入房地產后開發時代，義無反顧地承擔起社會責任、道德品質高的房企無形中增加了更多社會影響力，更有利于煥發長足生機。建業地產在特大暴雨中顯現的責任感，起到了良好的示范作用，同時基于過去29年的公益慈善，2021年建業地產榮獲河南省“慈善之星”稱號，展現了公司長期發展，實現了商業價值與社會價值的共贏。

（圖片來源：建業集團官網）

二、政策暖風業績反轉可期，土儲充裕持續夯實高質量發展根基

2022的政府工作報告，除了重提以往的穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，還首次提及探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。綜合研判國內外形勢，盡管對于房地產行業而言面臨挑戰仍然較大，但發展機遇也已悄然出現。

今年的3月1日，河南的鄭州樓市政策松綁，取消“認房又認貸”，一口氣公布19條房地產相關措施。鄭州樓市的放寬，預示著短期內樓市成交價和銷售面積會“量價齊升”，利好建業地產提升房產去化率。從鄭州擴大來看區域，“因城施策”給予城市一定的自主權，下一步各城市會根據城市特性，制定不同的房地產政策，以促進房地產的活力釋放和良性循環。

筆者認為，深耕河南的建業地產，當地新政有助于刺激住房市場供給并加大信貸融資支持，從而利好建業地產后續的經營表現，而公司在當地充裕優質的貨值資源、土地儲備將為其持續斬獲市場機遇。

土儲方面，過去一年，建業集團通過招拍掛和股權合作等方式獲取土地約289.4萬平方米，新增儲備建筑面積約809.1萬平方米。截至2021年底，公司擁有土地儲備建筑面積約5345萬平方米，其中權益建筑面積約3861萬平方米。

從土儲結構布局來看，鄭州占比較高，達23.08%，其次為洛陽、商丘，占比分別為9.16%、8.28%。在《現代綜合交通樞紐體系“十四五”發展規劃》中，鄭州入選國際性綜合交通樞紐城市，洛陽、商丘入選全國性綜合交通樞紐城市建設名單。這三城伴隨中原的交通規劃，勢必會迎來產業轉型升級、人口擴容、提升城鎮化率，帶來房地產市場巨大的機遇，而建業地產深度扎根與此也勢必率先受益。

（圖片來源：建業地產2021年報）

三、加強頭部合作深挖產業價值鏈，聚焦業務發展

隨著行業步入下半場，競爭持續加劇，房企通過合縱連橫，強強聯合的方式更有助于促進自身格局的發展。

2022年2月18日，建業集團與中海企業集團簽署戰略合作協議。雙方將在房地產綜合開發、城市基礎設施建設、和物業管理供應鏈等前景良好的領域內開展深度合作。這是繼2021年12月31日牽手中國電建地產集團后，建業集團再一次聯手頭部房企。得益于與中海集團的攜手合作，建業地產在房地產開發管理上汲取到豐富經驗，延伸了房地產業態布局，穩步提升自身的資產運營水平及項目管理精細化水平。

（資料來源：CRIC整理）

建業地產積極對外展開合作，一方面是為了保障地產主業的發展，另一方面也是為了促進多元化業務，培育新的增長點。與各大頭部公司的深度合作，包括共同出資、合作開發或雙方同意的其他市場化形式等多種合作途徑，這為建業地產進一步發展多元化提供更多可能性。

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