與發達國家成熟市場的REITs產品相比，國內目前發行的類REITs產品在交易結構、稅負水平、運營方式、收入來源、收益分配、募集范圍、退出方式等都還有著重大的差距。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉點評：長租公寓行業的長期可持續發展需要公募REITs的支持，而我們目前看到的納入公募REITs的僅僅是保障性租賃住房，尚未包含市場化租賃住房，這需要一個重大的突破。與此同時，希望未來不僅僅是長租公寓，酒店、商業、辦公、養老等更加豐富的物業類型，也能夠對接到公募REITs上來。

整體來看，要想實現可持續的長期發展，首先需要找到有潛力的、便宜的底層資產，也就是物業。除此之外，還需要專業化的產品的設計，打造專業化的管理運營以及吸引大規模、長周期、相對對收益率要求不高的風險厭惡型的資金來投資和支持。

與發達國家成熟市場的REITs產品相比，國內目前發行的類REITs產品在交易結構、稅負水平、運營方式、收入來源、收益分配、募集范圍、退出方式等都還有著重大的差距。這需要我們在法律法規層面，在稅收政策層面，在資本市場的制度層面各個方面做出進一步的創新、調整和提升，可謂任重道遠。但是希望能夠盡快提速。

擴展閱讀-資訊原文

在美國等發達國家成功運行了幾十年的公寓REITs目前已成長為資本市場舉足輕重的投資品種，同時對引入社會資本盤活不動產做出了重大貢獻。保障性租賃住房公募REITs的推出，有著其特殊的策略以及現實的意義。

新派公寓創始人王戈宏認為，真正規模化的金融資本并沒有進入租賃行業。“這是一個雞和蛋的問題，如果沒有公募REITs給資本提供順暢的退出渠道，就很難從源頭吸引低成本的大規模資本進入。雖然近期有了保障房上市公募REITs的可能，但依然解決不了規模龐大的市場化存量資產的流動性問題。”

當下來看，住房租賃公募REITs的落地仍面臨諸多障礙。除僅局限在保障房范疇外，王戈宏認為，目前基于基礎設施REITs定出的4%的派息率對于公募REITs來說還是有些高，美國著名的公募REITs EQR和AVB的派息率也就不到3.5%，這還是在租金收益免稅的條件下實現的。“未來國內REITs還是要在租金收益的配套稅收，以及資產持有成本兩個核心環節給出具體利好政策，否則即使上市了，投資人的積極性也不會高。”王戈宏表示。

住房租賃苦融資久矣，想要實現真正的資本化需要一個循序漸進的過程，頂層設計上加以明確和扶持，加快住房租賃REITs試點勢在必行。王戈宏稱，當下類REITs發行量減少并不奇怪，企業都在悶著火苗等待公募REITs重新激活投資熱情。

…………………………………………………………………………………………

標簽： 長租視點新派公寓王戈宏住房租賃市場等待公募REITs