和昨天（4月25日）的股市相比，2021年認購成功的普通投資者，應該是冰火兩重天。一部分人“打新”成功，投了10萬元，結果才買到幾千塊，認購成功的比例很低，配售比例為1.75%——12.29%。一部分人則隔岸觀火嗤之以鼻沒有出手認購。

但認購成功的收益很是不錯，平均漲幅大約29%；最牛的一只從去年6月份上市以來，已經累計漲了59.4%。

如此穩定且較高的漲幅，也就難怪投資者對REITs的興趣越來越高漲了。前文已說，華夏中國交建新上市的REITs兩天銷售650億元。

今天我們就來仔細分析一下，REITs基金的三種賺錢方式，深刻了解它的盈利內核，也就更能信任并投資REITs。

REITs基金的中文是「不動產投資信托基金」，而我們今天主要分析其中比較特別的一類不動產——基礎設施建設。

基金公司匯集投資者們的錢，去投資數億、數十億才能參與的基建項目，比如大家耳熟能詳的「鐵公機」（鐵路、公路、機場）。

也就是說，這些REITs基金可以讓我們成為基礎設施「收租人」。

買這類基金，是怎么賺錢的呢？

我們普通人投資房子，收益來源通常是買賣價差，以及收取房租；而投資股票，賺的主要是股價上漲的部分。

REITs基金的收益來源，你可以簡單理解為三者的組合：收租、資產增值、價格上漲。

1）現金分派

目前，我國發行了兩批共11只公募REITs，每個REITs都對應了一個基礎設施項目，會把超過80%的錢都投資到一個項目內。

如下圖：

這些基礎設施資產一旦開始運作，就能收取到穩定的現金流，比如租金或過路費。

根據規定，基金每年都要將可以分配金額的90%返還給投資者。比如已經上市的華夏交建REIT，管理人會用募集到的資金購買高速公路的特許經營權，通過收取過路費、路邊廣告牌招商賺取收益，定期分派給投資者。

2）資產升值

比如管理人用1億元買了物流園區，在精心經營一段時間后，園區招商引資效果顯著，估值升到了2個億，這部分增值也會計入基金的資產中。前文提到的張江光大產業園區，就是此類增值的典型案例。

3）二級市場溢價

REITs的另一項重要功能就是在二級市場的交易。

簡單來說，就是投資者在基金公司買的份額之后，可以在「二手市場」賣給其他投資者。

賣出的價格，則是像股票一樣實時變動。

如果「二手價格」比實際的價格高，投資者就賺到了其中「二級市場溢價」。即有了如股票一樣的流動性，又高于普通基金的投資回報。

2022年4月26日12:26:18

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