近日，房地產5月份的銷售數據出爐，多家頭部公司均公布了其5月的銷售數據。從數據可以看出，房地產5月的數據可謂是喜憂參半，和去年同期相比，依舊是出現了大幅的下降，但也可以看到，整個板塊開始出現環比上升，這意味邊際轉暖已經出現。

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從業內各大企業的數據也能看出此趨勢，以剛公布5月銷售數據的龍頭碧桂園為例，雖然銷售金額與銷售面積同比均呈現下滑趨勢，但環比已經出現明顯改善。并且碧桂園日前剛剛提呈要約回購7月到期的4.75%美元票據，而在本次償付完成后，公司年內將無到期美元債，公司主動管理債務，優化債務結構，展現出了夯實的財務面。

邊際轉暖現象顯現，政策面持續釋放利好

具體來看，2022年5月，30城新房銷售面積同比增速-48.26%，降幅較上月減少5.98%，環比增速11.78%，成交套數同比增速為-47.21%，降幅較上月減少6.34%，環比增速為11.59%，本月成交面積和套數同比下滑幅度均超45%，但降幅較上月減少，并且環比出現小幅增長，出現邊際企穩跡象。

從行業整體數據不難看出，隨著政策的放松和市場情緒的轉暖，行業已經開始轉暖。而從頭部公司的數據來看，基本面扎實的企業顯現出了領先行業的改善幅度。

在碧桂園近期公布的5月數據中，可以看到公司5月權益合同銷售額約為287.1億元人民幣，環比上升26.8%，大幅領先行業環比增速。同時公司權益合同銷售建筑面積也達到357萬平方米，環比上升30.3%，相比于行業整體的環比小幅提升，展現出了更強的增長韌性。

數據是最直接的表現，行業轉暖背后的實際驅動因素是政策的轉向。視角拉高來看，近期國常會指出以時不我待的緊迫感推動穩經濟政策再細化再落實，確保二季度經濟合理增長。其中房地產行業作為經濟基座重要性，有望再一步彰顯。

再細化到行業的具體政策來看，上半年來，中央持續加大房地產政策的放松力度，4月29日政治局會議特別是5月上旬以來，各地加速出臺樓市寬松政策。從頻率上看，根據中指院不完全統計，4月已有超70城出臺調控政策111次，5月已有超80城出臺調控143次，頻率遠高于Q1。

總體來看，上半年的政策放松力度是在逐漸加大的，但對比2014-2015年來看，還有充足的空間。所以展望下半年，如果延續當前的政策面傾向，房地產的逐步回暖是可預期的，下半年房企的銷售端也將有更好的表現。

碧桂園展現龍頭之姿，財務面夯實堅穩

房地產的轉暖之機雖已出現，但在當前的背景下，市場還是普遍擔憂房企下半年銷售壓力增大。尤其是疊加上當前融資困難的現狀，使得投資者更為關注房企的財務安全性，財務面夯實的企業才更有望在接下來的行業轉變中得到發展。

換句話說，當前的市場格局正是考驗公司核心能力的關鍵時期，能否拿到融資、償債是否順利等意味著企業能不能領先行業崛起，從而搶占市場先機，從競爭對手中脫穎而出。

碧桂園作為龍頭，在這方面充分展現了其實力。公司在5月中旬被監管機構選定進入示范性發債序列。這代表著民營房企發債窗口開啟，監管層向市場明確釋放了對民營房企融資的支持和鼓勵。

也正是因此，碧桂園如期完成了今年首筆境內公司債券“22碧地01”的發行。此次發行的債券總規模為5億元，債券期限為3年期。值得注意的是，“22碧地01”是民營房企中首批帶有信用保護工具并成功發行的境內信用債。

從根本上來說，碧桂園能獲得此信用加持，得益于其在銷售端的穩健，正如前文所說，在行業轉暖時，碧桂園展現出了領先行業的增長。也正是因此，碧桂園得到了主要合作金融機構的認可。

今年3月份，碧桂園先后與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

尤為值得注意的是，碧桂園在6月15日晚發布公告稱，公司對2022年7月到期的4.75%票據提呈要約回購，以票據每1000美元本金額1000美元的購買價以現金購買其任何及全部尚未贖回票據。

圖：碧桂園公告

資料來源：公司公告，格隆匯整理

從債務管理的角度來看，開展要約回購是更具效率、更為透明的主動債務管理方式，有助于公司進一步優化債務結構。同時，此舉也能提振投資者對行業以及優質民營房企的信心。在當前市場對于房企償債能力較為關注之時，碧桂園展現出了優秀的償債能力，起到了很好的標桿作用。

夯實的財務面意味著更好的成長性，同時也讓碧桂園得到了國外投行和國內主要券商的持續看好。摩根大通在4月份已將碧桂園的投資評級由中性上調至增持。此前,摩根大通表示認可公司財務穩健，流動性風險低，是能夠在本輪調控周期中繼續發展下去的開發商。

申萬宏源則在5月份最新的報告中認為，預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進，并將推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來量質雙升。

小結

綜合而言，房地產雖然依舊處于困難時期，但行業轉變的信號已經出現。無論是銷售數據的同比上升，還是政策的進一步寬松，都在預示著行業接下來將進入上升階段。具體到公司而言，此輪市場變革出清了很多存在一定問題的企業，也在一定程度上對大部分企業進行了矯正，其中優秀的企業將趁此機會確立堅固的領導地位。

碧桂園無論是從終端的銷售數據，還是財務端的融資狀況，都在此輪調整中表現較好，展現出了龍頭企業的帶頭作用和領先的姿態。可以預測的是，在下半年行業數據進一步改善，政策加碼寬松后，公司或將把握更多機會。

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