摘要：利潤率承壓（歡迎關注杠桿地產）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

(相關資料圖)

萬物云終于要上市了。

9月22日，萬物云招股結束，最終上市定價或在49.35港元，募資約57.60億港元。據說，這是港股今年以來首次公開發行募資額最大的公司。

根據中信建投發布的數據，萬物云全球發售完成后對應市值549.7億港元至615.1億港元，在物管行業僅次于華潤萬象生活，超過碧桂園服務、保利物業等。

1、差市場、真朋友

9月19日，萬物云正式開啟全球路演，董事長兼總經理朱保全在微信朋友圈說：差市場結交真朋友。

市場是真差。港股今年的寒氣，估計傳到了每一位內地投資者的身上（雖然A股也慘，但慘不過港股）。

以在港上市的幾大巨頭為例，杠桿地產印象里，騰訊、阿里從各自最高點到現在，市值分別蒸發了大概4萬億港元，美團蒸發1.8萬億左右，京東、百度等巨頭也都是幾千億、幾千億的蒸發。其他行業更別提了，慘不忍睹。

9月21日，恒生指數直接跌回11年前的2011年。

行業來看，物企相比前幾年的風光，這兩年也是差。一方面物企規模增速正在下降，另一方面市面上流出的項目減少、物企在收并購方面更為克制，增量減少。

2022上半年，物企營收平均漲幅17.58%，同比2021年54.9%的漲幅，大幅下降37.32個百分點，這也是物企營收增速首次出現下滑。

58家上市物企中，有19家物企凈利潤出現下滑，占比33%，是近年來盈利規模收縮涉及物企最多的一次。

圖片來源|浙商證券（特此感謝）

不過部分龍頭們的表現也有可圈可點的地方。如上圖，浙商證券研報顯示，17家樣本物企中，碧桂園服務（+73.5%）、合景悠活（+68.0%）、金茂服務（+60%）和旭輝永升服（+53.6%）保持較高增速。

市場很差，真朋友在哪？對萬物云來說，至少目前好像有幾個了，基石投資者陣容堪稱豪華。包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。

2、“科技”含量多高？

萬物云前身為萬科物業發展股份有限公司，是萬科下屬控股子公司，業務始于1990年，2020年更名為萬物云。萬物云定位于物管行業的空間科技服務商，希望成為物管行業的數字科技領跑者。

2021年11月5日，萬科發布公告稱，其第十九屆董事會第十三次會議審議通過擬分拆萬物云于港交所上市的相關議案。

2022年4月1日，萬物云在港交所遞交招股書。

聆訊資料集顯示，其主要包括三大板塊的業務模式：社區空間居住消費服務部，包括物業服務、居住相關資產服務和其他社區增值服務；其中自萬科集團及其合營企業或聯營公司產生的收入分別占其總收入的2.3%、2.3%、2.1%及1.7%，來自萬科集團及其合營企業或聯營公司開發的住宅物業的收入分別占其住宅物業服務收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%。

商企和城市空間綜合服務，向企業、政府及其他機構客戶提供的除AIoT及BPaaS解決方案服務以外服務均歸類于該業務板塊，主要包括物業及設施管理服務、開發商增值服務及城市空間整合服務；

AIoT及BPaaS解決方案服務，萬物云開發了AIoT、BPaaS等一系列技術驅動的解決方案，目前已應用于國內100個城市的3402個目標街道。

雖然萬物云改了名，且開始提及其科技屬性，但從營收分布來看，其“傳統色彩”似乎依然濃厚。2019-2021年，萬物云的總營收分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，其中來自社區空間居住消費服務的占比分別是63.4%、58.5%、55.5%，2022年1季度為57.1%。

另一邊AIoT及BPaaS解決方案服務上，萬物云2019-2021年營收分別為8.06億元、10.34億元、18.50億元，占比分別為5.8%、5.7%、7.8%，2022年1季度為7.3%。占比雖低，但總趨勢是增加的，未來值得期待。

3、利潤率承壓、現金流減少

利潤指標方面，2019-2021年，萬物云的年內利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元。期內毛利率分別17.7%、18.5%及17.0%，呈下降趨勢。2022年1季度，其毛利率14.5%，同比也有小幅下降。杠桿地產看到，營收占比最高的社區空間居住消費服務，其毛利率并不是最高，偶爾還會墊底。

對于2022年1季度的毛利率降低，萬物云稱是由于歷史收購產生無形資產攤銷。截至2021年及2022年3月31日止三個月，其歷史收購所產生的無形資產攤銷分別為20.5百萬元及127.2百萬元。

凈利率方面，萬物云2019-2021年以及2022年1季度分別約為7.47%、8.37%、7.23%、6.05%、4.65%，也是逐漸降低。

另外就是現金流，杠桿地產看到，2022年1季度，萬物云的期末現金及現金等價物較2021年同期降低不少，比2021年末更是降了40%+，為38.54億元。其中2022年1季度，經營活動現金流凈流出19.17億元，投資活動現金流量凈額凈流出1.78億元、融資活動現金流量凈額凈流出4.8億元。

對于經營活動現金流凈流出，萬物云稱，主要歸因于稅前利潤4.27億元，并就非現金及非營運項目、營運資金變動及已付稅項作出調整。

非現金及非營運項目的調整主要包括：無形資產攤銷1.27億元；預付款項、按金及其他應收款項的減值虧損凈額47.7百萬元。

營運資金變動主要包括：貿易應收款項及應收保證金增加14.02億元；預付款項、按金及其他應收款項增加8.8億元；其他應付款項及應計項目減少人民幣4.39億元。

截至2022年3月31日止三個月，其已付稅項為人民幣1.87億元。

總的來說，2022年1季度，萬物云的財務數據表現確實一般，利潤率則長期偏低。但作為行業大佬，萬物云的優點也很明顯：穩健、體量夠大、有想法。

體量來看，招股書顯示，截至2022年6月30日，其在管面積約8.4億平米，其中社區空間居住消費服務在管建筑面積約7億平米，商企和城市空間服務在管建筑面積約1.4億平米。在管面積僅次于碧桂園服務。

圖片來源|申港證券（特此感謝）

沒有意外，萬物云將于9月29日在聯交所主板掛牌上市。很期待上市之后，萬物云這朵云會如何撥云見日？

本文未標注出處的財務圖表，均源自萬物云招股書，特此說明并致謝

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