今年以來，不少人都排隊提前還房貸。

這事說來也挺有意思的。

以前大家都是拼命的往身上加杠桿，現在卻完全反著干。

(相關資料圖)

或許是三年疫情加上經濟走弱，失業率上升，讓大家終于明白，收入不是線性增長。

于是都盡可能減少負債，害怕萬一哪天失業，自己被房貸給壓死了。

不過呀，資本市場有一個規律：大眾都在跟風做的事情，很可能是錯的。

當年跟風買房本來就是錯，現在跟風還房貸可能也有問題。

一、都還房貸了，你拿什么養鵝？

要不要提前還房貸，這其實是一個非常基礎的財商問題。

很遺憾的高告訴大家，絕大部分家庭都不具備這種基礎的財商知識。

判斷一個人是否具備財商，只需要看他的資產是不是不斷增加。

啥是資產呢？

就是 能產生源源不斷現金流的東西。

通俗易懂的講，就是那些能不斷下金蛋的鵝。

比如：股票、債券、房子等等。

不過這里要注意，很多人認為房子是資產。但這還得分情況。

比如，2015年以后，租金回報率連2%都不到，而大家卻用5%左右的利率貸款買房。

那么你買房子后，每個月的現金流就是流出的。所以買的不是資產，而是負債！

負債就是那些讓現金流不斷遠離你的東西 。

有一本很有名的財商書籍叫做《小狗錢錢》

主人公的父母就是貸款買房，每個月過得緊張兮兮的，后來主人公從金先生那里賺到了一筆錢，父母就想把這筆錢拿去還房貸。

而金先生告訴小主人公，一半用來還房貸，另一半用來儲蓄，以便以后有機會時買入資產養鵝。

金先生的意思是說，窮人之所以窮，就是因為他們總愛把手里的錢花光，要么是用于消費，要么是用于買自以為是資產的負債。

所以，我們必須要克制住自己，一定要累積本金用于購買那只不斷產生現金流的鵝！

我再簡單解釋一下，假如手里100萬全還房貸了，你每年確實可以少還5萬的利息。但如果這100萬你買到了年化收益10%的鵝，那么你每年能獲得10萬的現金流收入，除去還掉的5萬利息，也還能有5萬的凈現金流流入。

然后你還可以用這5萬元繼續買更多的鵝。

二、關鍵在于你養鵝的能力

看到這里，估計不少讀者會噴我了：從哪去找年化收益率10%的鵝？有這么容易嗎？

所以 問題的關鍵在于個人的投資能力！

如果你不具備這樣的投資能力，就還是乖乖還房貸吧。

當然，對于 懂投資的人來說，其實并不是多難的一件事。

比如現在中證紅利指數股息率都達到了5.53%，見下圖。

如果你的房貸利率低于5.5%，那么中證紅利指數每年就能給你帶來凈現金流入。

而且呀，這還只考慮了股息。

基于中證紅利現在的估值位置（PE是5.9倍），那么未來的長期收益率達到10-12%并不是多大的問題。

此外，像現在A股這樣的估值水平，那幾個主流寬基指數未來的年化收益率達到10%以上都是大概率事件。

不過呀，我也知道 ，基于現在股市這么 悲觀的行情下 ，看到我這樣說，大部分人都會罵我是個死騙子。

2021年我勸大家減倉的時候，同樣被罵死騙子。

這也難怪大部分人連最基本的財商知識都沒有了。

三、波動和風險是兩碼事

大部分人都希望獲得一個穩定的年化收益率 ，比如每年都固定10%的收益。

但是很可惜， 高于5%的收益率就不可能穩定！

也就是說，收益率是波動的。

今年可能賠10%，而明年賺30%。

但波動并不等于風險，這取決于你的錢多久不用。

比如，股市雖然動不動就 跌20%，但拉長時間看，它的底部在以10%左右 的速度抬升。

所以只要你買在低估區域，賺錢幾乎就是一件非常確定的事情。而要賺到這個錢，就需要長時間的等待 。

所以，我們的養鵝計劃還應該有所改變。

比如，假設你未來三年的按揭還款總額是20萬，而你手里有現金100萬，那么你就可以先預留20萬現金放銀行或者貨幣基金里。

剩余的80萬，用40萬提前還房貸，用40萬用來養鵝。（你可能還要考慮預留一些生活費）

以A股現在的估值水平，三年內不漲的概率幾乎為0。

我們提前把3年的按揭還款先預留出來，那么就沒有后顧之憂了。

如果你每個月還有工資凈流入的話，你還能把鵝養得更肥！

所以呀，能不能順利養只大肥鵝，還在于：

1.你如何看待波動和應對波動；

2.你是否有足夠的耐心；

3.你的錢是否是長期不用的閑錢。

四、不加杠桿就好嗎？

人們的行為往往都很極端，要么是玩命加杠桿，要么完全不加杠桿。

但這兩種狀態都不是理性的。

懂投資的人都知道杜邦分析。

ROE（凈資產收益率）=銷售凈利率×資產周轉率×權益乘數

負債率越高，權益乘數就越大！

那么 適當的提高負債率，是有利于我們獲取更高收益的方法。

比如，巴菲特曾經也表示過，負債率在20%到50%的公司比那些完全不負債的公司要好。

如果完全不負債，說明這家公司沒有什么好的項目，也找不到為未來投資的途徑。

其實對于個人也是一樣。

完全不敢加杠桿的人，說明他就沒有多大的潛力。

關鍵還是在于一個度的問題。

加多少杠桿合適也是因人而異的，主要是事先考慮最壞的情況。

如果最壞的情況 發生了，也不會影響你的生活和工作，那么就是比較合理的。

此外，我們更應該考慮的是，加 杠桿的那部分資金能否產生高于貸款利率的收益 。

比如，在2005年買房，當時的租金回報率高于5%，租金回報可以覆蓋貸款利息 。那么貸款買房就是一個創造現金流收入的方法。

一旦房價上漲，你還可以賣掉賺差價。

而如果租金回報率低于貸款利息，時間就是你的敵人！

不過我也要提醒一下，對于普通人而言，不要借錢炒股！

一旦借錢炒股，你的心態會變得極壞，智商會瞬間變為零！

關于杠桿，咱們可以說得更通俗易懂一些，想想看，銀行愿意把錢借給誰？

還不是那些未來收入穩定且富裕的人。

要不為啥銀行要審查咱們的年齡和收入情況呢？

說白了，銀行投資的是咱們未來的現金流創造能力！

誰未來的現金流創造能力強，誰就能加更多杠桿。

而只要管理好杠桿的風險，富人就越來越富，大多數普通人連加杠桿的資格都沒有。

但悲劇往往是普通人想方設法違規操作給自己加杠桿，結果死得更難看。

五、總結：考慮考慮養鵝的事吧

投資說白了就是一件養鵝的事。

也就是我們要不斷買入資產。

何為資產？就是那些能讓現金流不斷流向我們的東西。

然而現實很殘酷，大多數人只買了一堆負債。

最基本的財商知識就是 分清楚資產和負債。

甭管是否加杠桿，只要現金流不斷流入，你就是在養鵝。

所以關鍵在于：

1.加杠桿的度；

2.鵝創造現金流的能力；

3.鵝偏不便宜；

4.能否正確看待波動；

5.對時間的理解。

每個人都應該盡早想想養鵝的事，而不要總讓自己兩手空空。

兩手空空，怎么養鵝呢？

至于該不該提前還房貸，主要還是自己的投資收益率能否超過房貸利率。如果不能，那還是乖乖還房貸吧。

打賞自愿，1分錢都是默默的支持，哈哈！

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