公開募集基礎設施證券投資基金，簡稱公募REITs，是通過證券化的方式，將具有持續、穩定收益的不動產轉化為可上市交易、流動性高的基金份額。今天（16日），首批三個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點項目正式公開發售，市場擴容再進一步。

首批產品公開發售 市場擴圍再進一步

(資料圖片)

據了解，此次公開發售的三個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點，底層資產分別位于深圳、廈門和北京，處在城市中生活配套設施完善的就業集中區域，租戶穩定，出租率均長期處在90%以上的水平，租金水平是同地段商品房租金的約六成。運營團隊能力較強，使得項目在成為公募基礎設施證券投資基金后，具備持續分紅能力，滿足發行要求。根據時間安排，首批三個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點的發售時間為8月16日至17日。

中國證券投資基金業協會資產證券化專業委員會委員 王藝軍：市場是非常期待的，深圳的人才安居REITs（公開募集基礎設施證券投資基金）和廈門的安居REITs，網下戰略配售的申購倍數分別達到了133倍和109倍。

一段時間以來，國家多次圍繞盤活存量資產、擴大有效投資出臺多項政策意見，要求提高效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施項目發行上市。不久前，證監會在年中會議上專門指出，要穩步擴大試點范圍，加快推進常態化發行，促進存量資產盤活。

北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執行主任 張崢：保障性租賃住房公募REITs試點，是落實國家關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效工具。預計未來保障性租賃住房有望成為公募REITs擴容的主力軍，這也提升了金融服務實體經濟的能力。

據了解，上海、重慶、杭州、西安等地區，目前均有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與公募基礎設施證券投資基金試點，預計未來將逐步登陸資本市場。

記者探訪北京首家試點項目

北京首家保障性租賃住房納入公募基礎設施證券投資基金試點項目小區居住體驗如何？記者對試點小區進行了探訪。

此次北京的保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點，是位于北京海淀區和朝陽區的兩個公租房。公租房也就是公共租賃住房，是保障性租賃住房中的一類，主要面向符合規定條件的中等偏下收入住房困難家庭、穩定就業的外來務工人員等。

在海淀區的公租房小區，記者看到，小區內綠樹成蔭，健身設施齊備，還有專門為電動自行車停放與充電修建的專用車棚。在租戶的家中，室內廚房的交付標準是精裝，櫥柜、灶臺、煙機一應俱全，使用方便。

北京市海淀區文龍家園小區租戶 馬進力：2020年搬到這里，住進來以后，心情特別好，小區環境特別好，樹多，干凈。物業挺好，處理故障來得很快。房間基本上拎包入住。

據了解，項目采用市場化的方式運營和管理，近幾年的營業收入及利潤均有一定程度增長，滿足公募基礎設施證券投資基金試點對底層資產盈利和分紅能力的要求。

北京保障房中心總會計師 張曉麗：未來繼續委托保障房中心作為后期的運營主體，未來要加強監督檢查，提升品質。包括我們運營團隊自身的規范化和加強管理，提升我們服務的能力。進一步提高效率之后，壓縮我們的一些成本。

公募基礎設施證券投資基金的金融產品形態，不會改變底層資產作為保障性租賃住房的功能屬性。項目未來仍將定位為公租房性質，入住和租金的標準，繼續沿用相關的管理規定，充分保證政策紅利惠及百姓。

據統計，截至今年上半年，北京保障房中心累計建設籌集各類保障房近16萬套，其中公共租賃住房約14.6萬套，總計已幫助約20萬居民改善了居住生活條件。此次公募基礎設施證券投資基金發行所獲得的資金，也將繼續投入新的保障房項目的建設中。

公募REITs推動我國保障性住房長久發展

專家表示，保障性租賃住房與公募基礎設施證券投資基金的要求適合度較高，試點發行公募基礎設施證券投資基金能夠豐富保障性租賃住房投資建設的資金來源，有助于促進保障性租賃住房有效投資，進而推動我國保障性住房的長久發展。

近年來，在“房住不炒”定位下，國家針對發展保障性租賃住房的文件相繼出臺，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，解決好大城市新市民、青年人等各類群體的住房問題。僅北京在2021年就建設籌集政策性住房超6萬套，超額完成全年5萬套任務。但是，在各地的實踐中，也暴露出這一類住房普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不高、投資回收期長等問題。

專家表示，通過發行保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產品，可在一定程度上改變目前行業以傳統債務為主的融資方式，降低保障性租賃住房行業杠桿率和金融風險，降低政府及企業的債務負擔，從長遠來看，有助促進房地產市場的平穩健康發展。

中國證券投資基金業協會資產證券化專業委員會委員 王藝軍：能夠縮短過去保障性租賃住房投資建設開發的資金回收的周期，同時也能盤活保障性租賃住房企業和經營企業自身的存量資產，轉變成以公募REITs直接融資作為它企業發展的模式。

此外，保障性租賃住房所具有的長期運營、相對穩定的租金、較高的出租率等特征既能夠擴充我國公募基礎設施證券投資基金市場的規模，又能為投資者帶來一定的收益。

中國證券投資基金業協會資產證券化專業委員會專家顧問 周以升：公募REITs作為國內資本市場重要的創新產品，可以吸引社會資本積極參與保障性租賃住房成熟資產的投資，進而加快國內保障性租賃住房建設，提高有效供給。同時，也有助于推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專業化轉型。

公募REITs為投資者增加投資品種

作為與股票、債券并列的新一類證券品種，此次保障性租賃住房納入公募基礎設施證券投資基金試點范圍，投資者應如何防控風險，來聽專家的介紹。

北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執行主任 張崢：不同于股票、債券和普通的公募基金，公募REITs的底層資產是運營穩定的基礎設施，同時又有強制分紅比例，它的投資價值是未來它產生的現金流，底層資產的情況決定了收益相對可預測，相對穩定，而且透明度也很高。

此前，證監會專門發布公示，建議投資者基于理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估公募基礎設施證券投資基金的投資價值，樹立理性投資理念。證監會表示，對于廣大投資者來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募基礎設施證券投資基金作為投資產品的“角色定位”。

（總臺記者 沙千 董彬 張軍）

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