公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，簡稱公募REITs，是通過證券化的方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流動性高的基金份額。今天（16日），首批三個保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點項目正式公開發(fā)售，市場擴容再進一步。

首批產(chǎn)品公開發(fā)售 市場擴圍再進一步

(資料圖片)

據(jù)了解，此次公開發(fā)售的三個保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點，底層資產(chǎn)分別位于深圳、廈門和北京，處在城市中生活配套設(shè)施完善的就業(yè)集中區(qū)域，租戶穩(wěn)定，出租率均長期處在90%以上的水平，租金水平是同地段商品房租金的約六成。運營團隊能力較強，使得項目在成為公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金后，具備持續(xù)分紅能力，滿足發(fā)行要求。根據(jù)時間安排，首批三個保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點的發(fā)售時間為8月16日至17日。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會委員 王藝軍：市場是非常期待的，深圳的人才安居REITs（公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）和廈門的安居REITs，網(wǎng)下戰(zhàn)略配售的申購倍數(shù)分別達到了133倍和109倍。

一段時間以來，國家多次圍繞盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資出臺多項政策意見，要求提高效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行上市。不久前，證監(jiān)會在年中會議上專門指出，要穩(wěn)步擴大試點范圍，加快推進常態(tài)化發(fā)行，促進存量資產(chǎn)盤活。

北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執(zhí)行主任 張崢：保障性租賃住房公募REITs試點，是落實國家關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效工具。預(yù)計未來保障性租賃住房有望成為公募REITs擴容的主力軍，這也提升了金融服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。

據(jù)了解，上海、重慶、杭州、西安等地區(qū)，目前均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點，預(yù)計未來將逐步登陸資本市場。

記者探訪北京首家試點項目

北京首家保障性租賃住房納入公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點項目小區(qū)居住體驗如何？記者對試點小區(qū)進行了探訪。

此次北京的保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點，是位于北京海淀區(qū)和朝陽區(qū)的兩個公租房。公租房也就是公共租賃住房，是保障性租賃住房中的一類，主要面向符合規(guī)定條件的中等偏下收入住房困難家庭、穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等。

在海淀區(qū)的公租房小區(qū)，記者看到，小區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，健身設(shè)施齊備，還有專門為電動自行車停放與充電修建的專用車棚。在租戶的家中，室內(nèi)廚房的交付標準是精裝，櫥柜、灶臺、煙機一應(yīng)俱全，使用方便。

北京市海淀區(qū)文龍家園小區(qū)租戶 馬進力：2020年搬到這里，住進來以后，心情特別好，小區(qū)環(huán)境特別好，樹多，干凈。物業(yè)挺好，處理故障來得很快。房間基本上拎包入住。

據(jù)了解，項目采用市場化的方式運營和管理，近幾年的營業(yè)收入及利潤均有一定程度增長，滿足公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點對底層資產(chǎn)盈利和分紅能力的要求。

北京保障房中心總會計師 張曉麗：未來繼續(xù)委托保障房中心作為后期的運營主體，未來要加強監(jiān)督檢查，提升品質(zhì)。包括我們運營團隊自身的規(guī)范化和加強管理，提升我們服務(wù)的能力。進一步提高效率之后，壓縮我們的一些成本。

公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的金融產(chǎn)品形態(tài)，不會改變底層資產(chǎn)作為保障性租賃住房的功能屬性。項目未來仍將定位為公租房性質(zhì)，入住和租金的標準，繼續(xù)沿用相關(guān)的管理規(guī)定，充分保證政策紅利惠及百姓。

據(jù)統(tǒng)計，截至今年上半年，北京保障房中心累計建設(shè)籌集各類保障房近16萬套，其中公共租賃住房約14.6萬套，總計已幫助約20萬居民改善了居住生活條件。此次公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)行所獲得的資金，也將繼續(xù)投入新的保障房項目的建設(shè)中。

公募REITs推動我國保障性住房長久發(fā)展

專家表示，保障性租賃住房與公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的要求適合度較高，試點發(fā)行公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金能夠豐富保障性租賃住房投資建設(shè)的資金來源，有助于促進保障性租賃住房有效投資，進而推動我國保障性住房的長久發(fā)展。

近年來，在“房住不炒”定位下，國家針對發(fā)展保障性租賃住房的文件相繼出臺，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，解決好大城市新市民、青年人等各類群體的住房問題。僅北京在2021年就建設(shè)籌集政策性住房超6萬套，超額完成全年5萬套任務(wù)。但是，在各地的實踐中，也暴露出這一類住房普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不高、投資回收期長等問題。

專家表示，通過發(fā)行保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品，可在一定程度上改變目前行業(yè)以傳統(tǒng)債務(wù)為主的融資方式，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風險，降低政府及企業(yè)的債務(wù)負擔，從長遠來看，有助促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會委員 王藝軍：能夠縮短過去保障性租賃住房投資建設(shè)開發(fā)的資金回收的周期，同時也能盤活保障性租賃住房企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)自身的存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變成以公募REITs直接融資作為它企業(yè)發(fā)展的模式。

此外，保障性租賃住房所具有的長期運營、相對穩(wěn)定的租金、較高的出租率等特征既能夠擴充我國公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金市場的規(guī)模，又能為投資者帶來一定的收益。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會專家顧問 周以升：公募REITs作為國內(nèi)資本市場重要的創(chuàng)新產(chǎn)品，可以吸引社會資本積極參與保障性租賃住房成熟資產(chǎn)的投資，進而加快國內(nèi)保障性租賃住房建設(shè)，提高有效供給。同時，也有助于推動保障性租賃住房服務(wù)模式向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型。

公募REITs為投資者增加投資品種

作為與股票、債券并列的新一類證券品種，此次保障性租賃住房納入公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點范圍，投資者應(yīng)如何防控風險，來聽專家的介紹。

北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執(zhí)行主任 張崢：不同于股票、債券和普通的公募基金，公募REITs的底層資產(chǎn)是運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，同時又有強制分紅比例，它的投資價值是未來它產(chǎn)生的現(xiàn)金流，底層資產(chǎn)的情況決定了收益相對可預(yù)測，相對穩(wěn)定，而且透明度也很高。

此前，證監(jiān)會專門發(fā)布公示，建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的投資價值，樹立理性投資理念。證監(jiān)會表示，對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

（總臺記者 沙千 董彬 張軍）

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