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【資料圖】

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曾幾何時，在人民幣單邊上漲和上海房價突飛猛進的年代，能貸款借美金，賺人民幣是多么令人羨慕的年代！

既能獲得美金的低利率，又能享受人民幣升值的紅利，最重要的是，還能分享上海房價飛漲的資產(chǎn)增值。

而如今，美金利率已經(jīng)與人民幣利率倒掛，人民幣今年來一路貶值了近10%，上海的房子也不再是閉著眼睛買都能漲的年代了。

一切都變了！

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Jeff

大截胡

降 準

就在9月5日，一則金融圈的重磅新聞在朋友圈刷了屏：

2022年9月15日起，下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點，即外匯存款準備金率由現(xiàn)行8%下調至6%。

圖示：中國人民銀行官網(wǎng)公告

其實外匯存款降準本身跟樓市并沒什么太大關系，但按耐不住有些媒體號無腦吹利好，作為前外匯金融行業(yè)從業(yè)者，今天和大家一起來梳理下外幣降準這件事。

圖示：某公眾號論點

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Jeff

大截胡

解 讀

讓我們先來快速解讀下為什么央媽要降準，而且降的還是外幣的準。

因為美聯(lián)儲的持續(xù)加息，使得美金的持有收益率增高，從而導致外資從我國持續(xù)回流美國。

而資金流出必然需要通過換匯，也就是賣掉人民幣換成美刀。

那么這個過程同方向操作的人多了，在外匯市場上美金的需求就變多、人民幣的需求就變少。于是美金兌人民幣的匯率也就自然蹭蹭往下跌了。

圖示：近一年UDS/CNY匯率走勢圖

而在可預見的短期，美國因為高企的通脹，使得美聯(lián)儲繼續(xù)加息幾乎是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

為了防止我國外匯市場波動過大，于是乎央媽就在9月5日祭出了外幣降準的大招，為了穩(wěn)定匯率的預期，傳遞信號給市場告訴大家：喂，老虎不發(fā)威不要當我是病貓哈！

但伙伴們，要知道全世界的資金短期回流美國這個趨勢幾乎沒有懸念。

加上本身通過降準釋放出的美金流動性，預測值為190億美金左右。對于我國擁有3萬多億外匯儲備的體量和規(guī)模來講，這點錢呢也起不到力挽狂瀾的作用。

所以本人認為，本次的降準的象征性意義大于實質性意義，也就是告訴大家我們外管局的態(tài)度：不會放任人民幣貶值不管的！匯率可以貶，但必須要穩(wěn)穩(wěn)地貶！

畢竟穩(wěn)是我們最喜歡的狀態(tài)嘛！

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Jeff

大截胡

匯市與樓市

重點來了哈，既然解讀了降準的實際意義。那么與樓市又存在著什么關系呢？

答案是：沒什么關系！

首先我們要知道的是，隨著美元指數(shù)走強和美聯(lián)儲加息的持續(xù)，以美金貸款的利率也在大幅上漲。

這點跟我們?nèi)嗣駧刨J款不停的降息剛好截然相反，因為我國和美國正處在不同階段的經(jīng)濟周期里。

上個月在朋友家，恰巧聊起美元貸款利率的問題。朋友突然想起還有銀行寄來的關于利息調整的通知信沒看。于是匆忙打開，當場罵娘！直呼這利率上漲的太快離了大譜！

圖示：銀行利率調整通知信

在此給大家科普下，銀行作為放貸方對于利率的定價邏輯。

人民幣貸款大家都知道了，商業(yè)銀行無非是根據(jù)：

LPR的基準利率 + 商業(yè)銀行的額外加點 = 貸款人實際支付的利率。

而額外加點幾乎可以等同于理解為銀行的利差或利潤。

同理，美金等外幣貸款的貸款定價邏輯也是如此，只是基準利率不同。以前我們對標LIBOR (倫敦同業(yè)拆借利率)，現(xiàn)在則用SOFR(有擔保隔夜融資利率) 。

美元等外幣貸款計價公示為：

SOFR浮動利率 + 商業(yè)銀行的額外加點 = 貸款人實際支付的利率。

關鍵點在于，SOFR的價格會隨著美聯(lián)儲的加息變化。而今年美聯(lián)儲的加息節(jié)奏如下：

圖示：2022年美聯(lián)儲議息會議和會議紀要時間表

所以該朋友收到的7月11日生效的銀行利息調整通知書，從4.8%調整到6.3%的利率，完全就是3月、5月、6月三個月美聯(lián)儲加息總額，即1.5%的加息漲幅。

而且只要這筆美金貸款不還掉，最晚9月估計也會如期收到另一封利息調整通知書：尊敬的貴賓，您的美金利率將從6.3%升至7.05%，感謝您與我行的合作！

看到這里，大家應該明白！

本次的降準對于大部分以人民幣計價貸款的朋友們，可以說幾乎沒什么關系。

對于將要貸款美金的朋友，按揭審批會相對松那么一點點。（因為額度多了）

對于將要以人民幣換成美金換貸的朋友，因美元升值而需要更多人民幣還貸款的痛苦感會相對來的晚一點點。（因為貶值預期幅度低了）

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Jeff

大截胡

操 作

如果你或者你的親朋好友是美元計價按揭貸款的客戶，請認真閱讀以下操作建議。

不像機構客戶還能有套期保值、貨幣利率掉期等衍生品工具來對沖風險降低成本，普通的美金貸款購房者在美元指數(shù)持續(xù)強勢、人民幣利率持續(xù)降低的大背景下，繼續(xù)持有美金貸款將越來越不利。

因此正確的操作建議就是，還掉當期美金貸款，如果有條件的話，則置換成利率更低的人民幣貸款（理論最低值僅3.4%，不要問我為什么知道）。

一頓操作猛如虎之后，每年的利息節(jié)省+匯率預期回報大約會超過2.5%！

頓時又像當年最初那筆美元貸款一樣香了有沒有！

以上是正文

標簽： 外幣存款降準了但跟我們買房有關系么