文丨地產三哥

前言

(資料圖)

大半年之前，中資地產美元債券大跌，有朋友問能否投資？

筆者沒有答案，提供了幾個技術標準供他參考。

最終，交流的結果是：關鍵在于公司的底線在哪。

除了大環境之外，底線至少有兩個：

一個是能力，能力是技術性的。這依據財務指標而來。如果去杠桿猛烈導致擠兌，賬上沒錢、資產凍結，那沒辦法。

一個是態度，態度是“非標準化”的。這有關企業決策者在進行判斷時的心理狀態：如果有錢不還，也沒有辦法。

因為朋友相關的美元債投資已經清倉，現在已經不是利益相關者，可以吹一波雅居樂了。

一、正常履約的三支美元債

如果您在今年1月，購買了雅居樂的今年到期的美元債券，那么，恭喜發財！

今年1月18日，在債券市場中，該債券最低點時100美元債券票面價值為35美元左右。

（雅居樂4億美元4.85%優先票據凈價走勢圖，來源：DM，下同）

8月31日，該債券如期全額對付，如果投資者在7個多月前的低點入手，回報約3倍，折算成年化收益率接近500%。

在這里，對投資者來說，誠信是真值錢。

雅居樂今年到期的三筆美元債都呈現相同的走勢，在2022年1月份達到低點。

雅居樂2億美元5.125%優先票據凈價走勢圖，該債券于8月15日到期全額贖回。

雅居樂5億美元6.7%優先票據凈價走勢圖，該債券于3月7日到期全額贖回。

未來兩年，除了四筆永續債之外，雅居樂沒有到期的美元債。

在風聲鶴唳的中資地產美元債券市場，少數看準的投資者賺得爽，絕大多數看不準的投資者被套牢。

像雅居樂這樣到期全額兌付的，有投資者認為：應該贈送一個“老鐵”的稱號：

相當硬。

二、雅居樂的努力

雅居樂的努力在公告中一一呈現。

第一，是賣資產。

第二，是借錢。

這筆錢是20%利率的夾層貸款，金額8.94億元港幣。

夾層貸款，簡而言之，是介于股權和債權融資中間的一種融資方式。

打個比方，當項目已經被高級抵押，但開發周轉資金依然不足，可以通過夾層融資補足資金缺口。一個后果是，如果借款方違約，貸款人有權利接管項目公司股權。

這筆貸款金額不大，借的很吃力，也很努力。

第三，按期歸還境內債券。

5月份，贖回并轉售7億元境內債券；7月份，全額贖回15億元境內債券。

雅居樂的境內債券暫時沒有展期。

這大半年以來，在行業內，銷售排名30-40位左右的雅居樂算是“債務履約”界的一匹黑馬。

為什么雅居樂是債務履約的黑馬？

其他和他體量相當、財務指標相當的公司紛紛出現展期、違約，比它差在哪？

三、“同理心”

欠債還錢，天經地義。

通常，這種行為不值得被單獨拿出來表揚。

但在目前的行業形勢下，在房地產企業的努力、躺平、努力躺平三個可選項中，雅居樂努力行動，算是一個榜樣：

有能力，也有態度。

能力這個指標，外人并不總是能清晰分辨。

態度這個指標，外人從行動中能看得出來。

這種態度，如果用雅居樂公司網站首頁上的一句話說明，也許就是：

“同理心”是雅居樂待人處事的第一原則。

什么是同理心？

星云大師在《同事同理心》書中說：

同理心，即換位思考、神入、共情，站在對方的立場上思考的一種方式，將心比心，設身處地地去感受、去體諒他人。

在著名的禪宗佛教徒Joan Halifax的演講中，她這樣描述慈悲心與同理心：

首先，你需要清楚了解苦難的本質，并認識到自己也是苦難的一部分，幸運的話，你才能夠參與苦難的轉化。

其次，你的行動不要因結果而羈絆，結果的羈絆，會嚴重扭曲自我的能力，并導致全面的災難。

筆者對這段話的理解是：紅塵苦海，自渡渡人；但行好事，莫問前程。

如果房地產行業正在遭遇的是一場難關和磨煉，雅居樂這大半年的行動的確在踐行同理心，而且并沒有為因此帶來的短期得失而羈絆：到期還錢，天經地義。

后話

同理心是一種感性行為。

企業經營中的因果，由理性決定，看似與感性無關。

稻盛和夫先生說：

在重大決策時，一般經營者往往基于自身榮譽、名譽或尊嚴進行判斷；最后，再基于公司的利害得失得出結論。

而他在思考決策時，不僅考慮榮譽、尊嚴和名譽，還會再加上一條原則：

那就是，“不能卑怯”。

他說，要有同理心，“自利利他”。

在稻盛和夫看來，同理心的范疇暗合、甚至高于契約精神，因此，它也會帶來因果，并非即時的因果，是更長遠、權重更高的因果。

“一時的損失，不代表最終的結果，多做利他的事情，便能廣結善緣。”

換言之，彼此利益都重要，但優先實現別人的利益，自己的利益才能被實現。

自亞當·斯密總結以來，這句話其實也是市場經濟和契約精神的根本信條之一。

至少，這大半年的行動說明，對同理心的踐行，雅居樂沒讓人失望。

一點感想

外部環境的信號有時短期晦暗不明，甚至有時指向相反的方向，價值觀驅使下的人們的選擇不盡相同。

所以，會出現“劣幣驅逐良幣”；所以會出現“高尚者的墓志銘，卑鄙者的通行證”；所以有時候“殺人放火金腰帶，修橋補路無遺骸”。

“作為人，何為正確？”

稻盛先生自問自答：

“要做一個這樣的人：謝幕之時比開幕之初高尚一點點。”

用儒家的話來說：為其義盡，所以仁至。

（本文就事論事，雞湯為主，不作為任何投資參考。）

標簽： 雅居樂丨何以成為債務履約的黑馬 中資地產