李一戈

前些時候，一位朋友讓我幫忙介紹幾家地產企業，看看能否聯合拿地。

原來，這位朋友所在的公司近期正以“文旅IP”的概念去三四線城市談項目，西部某個四線城市表示出了強烈的興趣。如果能選址該市，承諾的可用土地將達3000畝。大部分是文旅產業用地，一部分是住宅用地，具體比例可以商量。

聯合拿地，就是這種項目。地產企業出土地款，并開發住宅用地。建設的銷售物業，可以用來平衡現金流；而“文旅IP”是三四線城市最喜歡的，即使淡化政績工程的概念，也能拿得出手。當然，前提是后續確實能運營好，而不是假的IP。

我絲毫沒有鄙薄的意思。但必須面對的事實是，消費升級后的文化旅游大行其道，真正的“文旅IP”卻是稀缺資源，炙手可熱。我曾經迫于情面，去參觀過某個3.5線城市斥巨資以傳統名著為原型打造的游樂項目，說實話，簡直慘不忍睹。

前面說的這位朋友，公司讓他直接參與項目前期商務洽談合作，主要是因為，他老家就是那個目標城市。據他介紹，過去一年多，他所在城市的房價漲幅已超過50%，多年的商品房庫存一掃而光。政府部門想引進產業IP的心情可以理解，但當前比較緊急的，難道不是迅速增加住宅土地供應，以緩解房價上漲的壓力么？

前不久看到了某省住建廳給國土資源廳的一份公函，商請后者想辦法為幾個熱點城市增加住宅用地供應指標。所引用的文件，正是他們各自的行業主管部門，住建部和國土資源部（現重組為自然資源部）去年4月聯合下發的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》：對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

我個人覺得，兩部門的《通知》有很強的指導性。但落實起來，并不容易。舉個例子，文章開頭的那個四線城市，商品房庫存已經降到6個月以下了，即使立即著手增加供地，恐怕也有點來不及，何況土地指標是按計劃走，不是你想要就馬上要得到的。

臨時給上級國土資源部門緊急打報告，要求加撥指標，是不得已的權宜之計。所以，房地產市場的監督管理，一定要有預見性。

我之前寫過，住宅用地供應，要講究“技術”。中央提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，其中，多主體供給主要是指土地供應。也就是，除了國有土地出讓，還包括企事業單位既有國有土地的盤活和集體土地建設租賃房試點。

關于集體建設用地，北京又有一項創新。5月23日，北京市住建委等部門發布一份文件，鼓勵建設租賃型職工集體宿舍，主要的土地來源就是集體建設用地，以及產業園區配建，利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。

如你所知，去年底北京曾經拆除了一大批違建房，主要是在郊區和農村。不少外來務工人員被迫離開北京。有拆，也有建，是為平衡之道。租賃型集體宿舍，是比較適合這些外來務工人員的居住選擇。當然，也適合于員工數量龐大、住房相對困難的企業。

想必你也注意到了前述文件的表述，這些宿舍，也可以是“利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建”。這就涉及到了土地（包括閑置物業形成的可用土地）供應的結構優化。

并非有意夸耀，兩三年前我就多次呼吁，開展集體建設用地建租賃住房試點，利用閑置的商用物業改造為出租房屋。很欣喜地看到，國家后來果然推出了這些政策。這里順便再提個建議，凡是閑置商用物業改造為出租物業的，應該盡快落實給予其民用水電氣的政策。

不少城市，尤其是大城市，建設用地指標控制得很嚴格，新增建設土地更是難乎其難，一線城市基本上是不許增加。熱點城市對住房的需求一直居高不下。深圳近日提出適當增加人才房、安居房的比例。但這些城市幾乎無一例外都是住宅用地供應偏緊。在堅持房地產調控的基礎上，有沒有解決辦法？

可以從用地結構下工夫。除了上面講到的盤活存量（包括城中村）資源，將閑置商用物業改造為租賃物業，還可以適當調整產業用地與住宅用地的比例。

有的城市，對產業用地出手豪闊，動不動就是幾千畝，而且價格低到不可思議的地步。有的城市，產業用地指標用不完，或者出讓的產業用地多年空置，勉強建設的產業項目招商嚴重不足。這樣的城市，不如減少產業用地指標，相應增加住宅用地指標。

總體來說，城市住宅用地占全部建設用地的比例仍很低。希望有關部門在制定年度土地供應計劃時跳出來思考這個問題。如果來得及，今年年中就可以做一次結構性優化。尤其是那些出臺人才引進政策導致短時間大量人口迅速流入的城市。(編輯 祝乃娟)