多次變賣項目股權后，祥生控股集團還是沒能逃過流動性危機，日前又一筆美元債違約。

昨日，公司對外回應，正積極恢復流動性，已聘請專業財務顧問，制定全面境外債務問題解決方案。

不知道，這家浙系房企徹底回歸正常，需要多長時間。

債務再違約

7日晚間，祥生控股集團（02599.HK）公告披露，公司未能償還于當日到期的2022年優先票據2億美元本金及利息。

這已是公司第二次在美元債務上違約。3月21日，公司曾披露一筆美元債1200萬美元利息支付逾期。

這筆美元債規模2億美元、將在2023年到期、年利率為12%，利息應在2月18日到期支付。即便在利息寬限期30天后，公司仍未能償付，導致逾期事件發生。

今年，國內房企美元債到期132支、總規模近460億美元。在已到來的海外債集中償付周期里，不少房企痛不欲生。

相較那些頭部企業，祥生控股的美元債規模不算大，對這家浙系房企意味著是，正式拉開了流動性危機的帷幕。

今年4月，公司披露2023年優先票據加速通知觸發公司2022年到期2億美元10.5%優先票據契約項下的交叉違約。

作為公司年報核數師，安永會計師事務所在公司2021年報中指出，公司優先票據及計息銀行及其他借款合計81.35億元已違約或交叉違約。因此，安永方面對公司財報數據“不發表意見”，且認為公司存在有關持續經營的多項不確定因素。

這種隱憂引發評級機構的不安。惠譽已將公司長期外幣發行人違約評級從B-降至CC，并預計公司在未來5個月內沒有足夠現金償付大量到期債務。

同時，穆迪撤銷對祥生控股集團的Caa2企業家族評級、Caa3高級無抵押債務評級，評級展望負面。

現金流之痛

經過去年政策調控和融資端口收緊，國內房企一家接著一家暴雷，缺錢償債成為主流。

祥生控股集團同樣難以獨善其身。在去年底，公司的現金流狀況就愈發緊張。公司在手現金及現金等價物84.48億元，一年內亟待償付債務172.48億元。

實際上，在剔除受限資金、物業預售所得款項資金、定期存款及已抵押存款后，所剩現金僅29.32億元，償付債務缺口較大。

截至去年底，公司負債總額1287.91億元，資產負債率高達88.37%。

據年報，在去年底至年報披露日5月23日期間，公司通過續期或延長銀行貸款及其他貸款總額合計18.8億元，和為項目開發獲得貸款4.96億元。

特別是在今年初，公司完成1月13日到期的3億美元債券交換要約，通過債券置換新券，緩解了債務壓力，但壓力重重。公開數據顯示，目前公司主要有4筆境外債，存續金額6.21億美元。其中，有3筆將在明年陸續到期，票面年利率12%-13%，合計4.2億美元。

然而，缺錢的狀況并沒有得到改善。

靠銷售回款已救不了急火。今年前5個月，公司實現合約銷售額133.17億元、合約銷售面積97.57萬平方米，同比分別下降66.50%、68.58%。

變賣資產成為公司必選之路。自今年1月開始，公司先后將浙江向日葵23.81%股權、杭州濱拓51%股權、臨海紫元銀通58.5%股權及湖州交投祥生50%股權轉讓。

這些股權轉讓背后，實質大多是將大本營浙江區域內多個優質項目賣掉，以實現回籠資金合計近12億元。

盈利能力弱

近年來房企暴雷的一個共同特征是，企業一旦對加杠桿上了癮，就會拼命擴張，忽視了自我造血能力。

祥生控股上市不到兩年，同樣如此。上市前的2019年，公司營業收入355.20億元、歸母凈利潤23.12億元，同比增長149.87%、611.37%。

公司在2020年11月上市，營業收入、歸母凈利潤增速跌至雙位數，毛利率、凈利率較上年跌下5.81個百分點、2.58個百分點。

2021年，營業收入規模收窄至437.19億元、歸母凈利潤-2.15億元，毛利率和凈利率分別降至10.46%和1.10%。

同期，公司的銷售規模卻在逐年增長，據年報，2020年、2021年合約銷售收入分別為781.68億元、803.31億元。

在克而瑞銷售榜單上，公司在2020年、2021年均排名行業第35位。

公司是一家典型的浙系房企，截至去年底，公司應占土地儲備2081萬平方米，其中浙江省內擁有1046萬平方米，占土儲總量的50.3%，再就是泛長三角區域擁有土地儲備774萬平方米，占總量的37.2%。

在銷售規模上，浙江省內貢獻銷售額占比約58.7%。

去年，公司新增土地20幅、總占地面積129.49萬平方米。其中，有11幅土地位于浙江省內，合計占地面積約82.61萬平方米。

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