面對復雜多變的內(nèi)外部環(huán)境，2022年全國房地產(chǎn)市場持續(xù)深度下行。

根據(jù)克而瑞最新發(fā)布的研究報告，2022年，行業(yè)TOP100房企全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，有近9成百強房企累計業(yè)績同比下跌，業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到36家。

(資料圖片)

不過，令人驚喜的是，在嚴峻的市場環(huán)境下，具備輕資產(chǎn)、抗周期等特征的代建行業(yè)在整個地產(chǎn)下行周期中脫穎而出，顯示出較強的發(fā)展韌性與活力，為房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展帶來了更多可能性，成為眾多房企爭相布局的賽道。

3月17日，“代建第一股”綠城管理（9979.HK）發(fā)布的年度業(yè)績報告，也再次向市場印證了代建行業(yè)領先的商業(yè)模式和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑢φ麄€房地產(chǎn)市場的預期和信心起到了極大地提振作用。

修煉“內(nèi)功”，夯實代建行業(yè)“護城河”

近年來，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化加劇，行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。

一方面，受監(jiān)管持續(xù)收緊及疫情等因素的影響，多家品牌房企資金鏈緊張，償債壓力劇增，處于持續(xù)失血狀態(tài)，部分優(yōu)質(zhì)房企也受到了一定擠兌。在此情況下，市場對房企的資金實力以及地產(chǎn)金融支持模式提出了更高要求。

另一方面，房企資金緊張的局面，也會對相關物業(yè)企業(yè)的關聯(lián)業(yè)務收入產(chǎn)生負面影響，不少物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營利潤和經(jīng)營資金都遭受嚴重損失，面臨沉重的資金壓力。

與上述兩者相比，以綠城管理為代表的代建公司，其所提倡的輕資產(chǎn)模式以品牌和管理為主要輸出，業(yè)務基本來自于第三方外拓，免受金融去杠桿的影響，整體獨立性更佳。在輕資產(chǎn)邏輯下，代建公司無需依賴大量資金進行周轉(zhuǎn)，便可以利用更多的盈利資金給股東帶來豐厚的投資回報。

同時，代建行業(yè)還具備抗周期、低負債等主要特征，安全性更高，能夠有效提升盈利水平及利潤率水平。

反映到資本市場層面，也可以看到在多數(shù)房地產(chǎn)和物業(yè)企業(yè)市值不斷縮水的情況下，綠城管理的股價則一路攀升。

不過，雖然目前已有多數(shù)傳統(tǒng)房企注意到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然性，且有越來越多的知名房企涉足代建領域，但依舊難以匹敵綠城管理等頭部代建公司。究其原因，代建業(yè)務本質(zhì)上屬于服務商，而傳統(tǒng)房企不僅很難在短時間內(nèi)完成從甲方到乙方的角色轉(zhuǎn)變，也缺乏適配代建業(yè)務的服務能力。

可以說，房企入局代建賽道的門檻并不高，但想做好卻不容易。這也是為何在市場競爭如此激烈的環(huán)境下，綠城管理2022年市場占有率卻不降反增，達25.5%，占整個行業(yè)的四分之一。

綠城管理歷年市場占有率

對于綠城管理這樣大而全的代建公司而言，其央企信用背書、多年優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)口碑、輕資產(chǎn)運營模式、專業(yè)化的代建隊伍、成熟的業(yè)務經(jīng)驗以及乙方的思維等獨特優(yōu)勢，已共同構(gòu)成了綠城管理代建的“護城河”，使其成為目前資本市場中不可多得的稀缺標的。

而從行業(yè)格局來看，綠城管理面臨的競爭或許沒有想象中那么激烈。當前，房地產(chǎn)行業(yè)仍在持續(xù)洗牌，具備資源和資金優(yōu)勢的頭部央企，或?qū)⒃诩扔袠I(yè)務領域?qū)ふ腋蟮挠臻g，而不會將有限的團隊投入到代建業(yè)務中。至于已經(jīng)失去信用的房企，其品牌價值在代建領域的競爭中也將大打折扣。

因此，綠城管理在代建領域的潛在競爭對手或?qū)⒊尸F(xiàn)減少態(tài)勢，市場復蘇的大背景下，公司的行業(yè)領先優(yōu)勢有望進一步凸顯，發(fā)展前景有望進一步打開。

交出亮眼“答卷”，大勢中行穩(wěn)致遠

作為代建行業(yè)發(fā)展的先行者，綠城管理無論是業(yè)務拓展還是盈利水平，均彰顯出輕資產(chǎn)商業(yè)邏輯的優(yōu)質(zhì)特征，也在持續(xù)印證綠城管理卓越的經(jīng)營模式和領先的發(fā)展理念。

透過最新發(fā)布的成績單，綠城管理的商業(yè)模式和金融服務業(yè)務的獨特優(yōu)勢得以進一步展現(xiàn)。

報告期內(nèi)，綠城管理營業(yè)收入達到26.56億元，較上年同期增長18.4%；歸母凈利潤達7.45億元，同比增長31.7%，毛利達13.89億元，較上年同期增長33.4%，毛利率更是創(chuàng)歷史新高達52.3%。

在房地產(chǎn)市場處于下行周期的情況下，綠城管理依舊走出獨立行情，足見其逆周期發(fā)展的能力。

優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)，離不開綠城管理強大的商業(yè)化落地能力以及自上而下管理模式。具體來看，綠城管理穩(wěn)步實現(xiàn)規(guī)模擴張主要圍繞三方面持續(xù)發(fā)力：

區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，綠城管理在長三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟區(qū)域的項目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，主要集中在人口流動性高的經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，溢價率處于較高水平，項目具有高凈值、高附加值的優(yōu)質(zhì)特征。

綠城管理主要經(jīng)濟區(qū)域建筑面積占比

截至2022年末，綠城管理已經(jīng)覆蓋了120個城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至101.4百萬平方米，成為國內(nèi)首個合約總建面“破億”的代建巨頭，新拓代建項目總建筑面積同比增長23.9%，至28.2百萬平方米。龐大的業(yè)績儲備和存量訂單，將為公司未來業(yè)績增長提供充分保障。

客戶結(jié)構(gòu)方面，綠城管理擁有結(jié)構(gòu)多元且不斷擴展的優(yōu)質(zhì)客戶群。目前，公司來自政府及國有企業(yè)委托方的合約總建筑面積分別占比達32.6%和28.3%，從新拓代建面積看，來自國企及城投客戶的新拓合約總建筑面積占全年新拓業(yè)務總量的66.2%，客戶結(jié)構(gòu)比例均衡，為后續(xù)公司業(yè)務的開拓和發(fā)展提供了堅實的基礎和保證。

綠城管理客戶結(jié)構(gòu)

組織架構(gòu)方面，在實現(xiàn)規(guī)模擴張的同時，綠城管理通過核心團隊的股權(quán)激勵計劃，搭建全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養(yǎng)體系等舉措實現(xiàn)組織提質(zhì)增效。公司成功兌現(xiàn)管理層歸母凈利潤年復合增長率超30%的業(yè)績指引，三年間人均貢獻收入復合增長率達11.9%，內(nèi)部組織架構(gòu)不斷優(yōu)化，核心能力及項目管理水平不斷提升。

全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養(yǎng)體系

此外，無負債且現(xiàn)金流充裕也是綠城管理的一大看點，2022年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量進一步增長28.1%達到7.25億元，側(cè)面反映出公司現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率高、內(nèi)部經(jīng)營情況良好，為公司后續(xù)發(fā)展注入強勁動力。

100%派息率，成長潛力依舊可期

亮眼的年報，展現(xiàn)的不僅是公司主營業(yè)務強勁穩(wěn)步的發(fā)展，更體現(xiàn)了綠城管理控股商業(yè)模式的成功，和未來巨大的增長潛力。

基于對未來盈利持續(xù)增長的信心，綠城管理堅持高派息政策，以優(yōu)秀的投資回報積極回饋投資者。

在業(yè)績會上，綠城管理對外宣布約80%的每股末期股息及約20%的每股特別股息，使其成為2023年首家100%派息的上市公司。

這一數(shù)據(jù)，充分展現(xiàn)了作為輕資產(chǎn)代建公司，綠城管理風險系數(shù)低、經(jīng)營性現(xiàn)金流收入高、分紅比例高、具備“現(xiàn)金奶牛”的投資性質(zhì)，充分彰顯公司作為行業(yè)龍頭的底氣與成色，為公司未來發(fā)展提振了信心。

同時，在深耕代建行業(yè)的十余年里，綠城管理始終堅定長期主義的服務理念。此前，綠城管理多次表示，代建行業(yè)已進入確幸時代，未來在房地產(chǎn)開發(fā)端，代建的滲透率將進一步提升，發(fā)揮更加重要的平臺型作用。

為此，公司秉承“利益相關者文化”，鏈接委托方（土地及資金擁有者）、業(yè)主、投資人、供應商等多方主體，攜手各方實現(xiàn)“有價值的生長”，讓代建模式成為推動中國房地產(chǎn)發(fā)展模式變革的重要力量。

對擁有土地及資金的委托方而言，綠城管理通過品牌及主體信用賦能，輸出專業(yè)開發(fā)管理服務，實現(xiàn)品牌及產(chǎn)品溢價，創(chuàng)造經(jīng)濟與社會價值。

對業(yè)主而言，2022年，綠城管理全年完成101個項目的交付，為超過6萬名業(yè)主營造美好生活，圍繞“三生體系”構(gòu)筑綠城管理獨有的確幸社區(qū)，從“有生命的建筑”、“有品質(zhì)的生活”、“有價值的生長”三大維度，引領觀眾感受綠城管理獨有的社區(qū)產(chǎn)品及服務體系。

綠城管理2022年部分交付項目

對供應商而言，綠城管理擁有不斷完善的供應商管理及培訓機制，對外輸出知識體系及行業(yè)標準，攜手各合作企業(yè)實現(xiàn)共同成長。對投資人而言，穩(wěn)定增長的市值和分紅回報，充分回饋資本市場的信任與青睞。

結(jié)語

回溯綠城管理上市三年以來的業(yè)績表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)公司的規(guī)模和業(yè)績均實現(xiàn)穩(wěn)健增長。作為中國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)模式的先行者，綠城管理無疑已成為資本市場的一份可觀力量，公司在整個行業(yè)的長期積累也將賦予其巨大的想象空間。

有數(shù)據(jù)顯示，代建市場規(guī)模占比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預計滲透率將達到12.5%。參照歐美模式下代建業(yè)務占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間。作為行業(yè)引領者，綠城管理或?qū)⒂瓉砜焖侔l(fā)展的窗口期。

在此基礎上，隨著代建時代加速來臨，公司通過不斷夯實盈利能力、規(guī)模擴張、資產(chǎn)質(zhì)量、資本充足水平、公司治理等方面的基礎實力，也能為業(yè)內(nèi)“后來者”的發(fā)展提供可行性更強的優(yōu)質(zhì)藍本。

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