回顧過去一年，房地產(chǎn)市場在邁過至暗時(shí)刻后，迎來了積極的政策態(tài)勢，但面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，樓市觀望情緒仍然濃厚，整個(gè)房地產(chǎn)銷售板塊呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國商品房銷售額約13.33萬億元，商品房銷售面積約13.58億平方米，與歷史峰值2021年比較，分別下降26.7%和24.3%。

從行業(yè)數(shù)據(jù)不難看到，中國的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來了歷史性的轉(zhuǎn)折，告別高增速、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的時(shí)代，低速與平穩(wěn)成為房企實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵詞。由此而觀之，2022年各大房企的年終考顯得意義非凡，透過財(cái)報(bào)挖掘房企對(duì)未來行業(yè)發(fā)展所秉持的態(tài)度以及最新戰(zhàn)略動(dòng)向，或?qū)⒏軌蚯逦闹榔浜罄m(xù)的成長路徑以及投資機(jī)會(huì)。

(相關(guān)資料圖)

筆者留意到于近日公布財(cái)報(bào)的龍湖集團(tuán)(00960.HK)，那么一直有行業(yè)優(yōu)等生之稱謂的它究竟業(yè)績成色如何？該怎樣看待其長期成長價(jià)值？

1、業(yè)績逆勢增長的“清流”，龍湖利潤“平衡術(shù)”彰顯抗周期底色

隨著港股財(cái)報(bào)季的到來，各大房地產(chǎn)公司交出的財(cái)報(bào)業(yè)績數(shù)據(jù)可謂慘不忍睹，大幅度的營收下滑乃至利潤腰斬或巨虧已經(jīng)是見怪不怪。要知道在幾年前，整個(gè)行業(yè)還被冠之以暴利的標(biāo)簽，獲得資本市場的追求。然而這兩年昔日的”小甜甜”早已經(jīng)成了”牛夫人”，整個(gè)行業(yè)的估值水平也已經(jīng)與當(dāng)初不可同日而語。

即便如此，仍然不乏逆勢增長的清流，龍湖集團(tuán)便是其中之一。財(cái)報(bào)顯示，過去的2022年，其實(shí)現(xiàn)營業(yè)額2505.7億元，同比增長12.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤為243.6億元，同比微幅增長。在行業(yè)內(nèi)多數(shù)房企面臨業(yè)績大幅下滑的大背景下，龍湖穩(wěn)中有進(jìn)的成績單顯得格外獨(dú)特和引人矚目。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所遭遇的深刻調(diào)整，房企是否具備穩(wěn)健的穿越周期的能力成為資本市場討論的焦點(diǎn)。從龍湖交出的這份成績單，再聯(lián)系到近年來民營房企頻頻出險(xiǎn)的大環(huán)境，其安然無恙還能保持高質(zhì)量的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，充分驗(yàn)證了公司穿越周期的特質(zhì)。

究其原因來看，這背后實(shí)質(zhì)上得益于的是其在規(guī)模、利潤和品質(zhì)上的匠心追求和平衡之道。實(shí)際上從龍湖的長期成長過程來看，公司始終注重發(fā)展速度與自身的實(shí)力相匹配，不盲目求規(guī)模求速度，而是專注于不斷夯實(shí)內(nèi)功、一步一個(gè)腳印實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

過去一年公司交出的一系列核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)亦進(jìn)一步佐證了這一點(diǎn)。一方面龍湖集團(tuán)高度注重降負(fù)債，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)融資成本降低。截至2022年年底，龍湖集團(tuán)綜合借貸規(guī)模2080.1億元，平均借貸年利率4.1%，凈負(fù)債率58.1%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.8%。另一方面，為應(yīng)內(nèi)外部復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)，公司儲(chǔ)備充裕的在手現(xiàn)金，同時(shí)維持現(xiàn)金流的持續(xù)暢通。截至2022年年底，公司在手現(xiàn)金達(dá)726.2億元。

相較于整個(gè)樓市下行的現(xiàn)狀，不論是負(fù)債率還是現(xiàn)金流狀況，龍湖集團(tuán)都表現(xiàn)出較為穩(wěn)健與充足的一面。而其健康的資產(chǎn)負(fù)債表和低融資成本等等，也將是其在房企下半場所構(gòu)筑的核心競爭力所在。

2、戰(zhàn)略加持下演繹新增長曲線，智慧營造領(lǐng)航者的硬核成長邏輯

優(yōu)秀的企業(yè)往往并不拘泥于自身既有的業(yè)務(wù)發(fā)展模型，而是善于尋找助力其加速成長的賽道或領(lǐng)域，敢于下注與投入，構(gòu)建新的成長曲線，并最終實(shí)現(xiàn)厚積薄發(fā)，可持續(xù)的增長。

龍湖一直以來始終遵循長期主義發(fā)展，在轉(zhuǎn)型發(fā)展中高度重視對(duì)企業(yè)核心戰(zhàn)略的規(guī)劃，并適時(shí)調(diào)整。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化發(fā)展的新趨勢，智慧城市發(fā)展的內(nèi)在需求，公司打造智慧營造品牌龍湖龍智造引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展。

今年初龍湖龍智造更是發(fā)布“六大業(yè)務(wù)飛輪” ：龍智研策、龍智建管、龍智設(shè)計(jì)、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁。六大業(yè)務(wù)飛輪有機(jī)協(xié)同，相互驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建了一個(gè)完整的戰(zhàn)略生態(tài)，全面賦能未來城市的發(fā)展。

龍湖龍智造的創(chuàng)新創(chuàng)造離不開龍湖在行業(yè)內(nèi)長期的深耕積累，而這也是其核心競爭力的重要集結(jié)，釋放的潛能將極富想象力。

以龍智建管這一業(yè)務(wù)飛輪為例，以其高品質(zhì)、優(yōu)成本、數(shù)字化的核心優(yōu)勢，打通項(xiàng)目智慧開發(fā)全流程。資源稟賦上，龍智建管擁有新建造體系3.0百余項(xiàng)建造標(biāo)準(zhǔn)，200多項(xiàng)集采品類，2000多家合作方，500多家戰(zhàn)略合作方。通過強(qiáng)大的集采能力和供方生態(tài)營造能力，龍智建管能夠?qū)崿F(xiàn)全周期成本管理，為客戶創(chuàng)造超額回報(bào)。當(dāng)前，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤式微，向管理要效益的新趨勢，龍湖龍智造構(gòu)建的這一套高效的運(yùn)營管理體系顯然將更有助于深度挖潛行業(yè)價(jià)值，打開更大的成長空間。

基于此有理由相信，在六大業(yè)務(wù)“飛輪”持續(xù)的轉(zhuǎn)動(dòng)下，將不斷助力龍湖挖掘拓寬新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)，同時(shí)也將全面鞏固和夯實(shí)公司在行業(yè)下半場的競爭壁壘。

3、踏準(zhǔn)代建新風(fēng)口，龍湖以升維姿態(tài)全面參與行業(yè)競逐

房地產(chǎn)行業(yè)如今已經(jīng)邁過至暗階段，隨著行業(yè)的淘汰出清也給留下來的穩(wěn)健經(jīng)營表現(xiàn)的公司帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。一方面，出險(xiǎn)房企留出來的市場份額將進(jìn)一步為優(yōu)質(zhì)房企的擴(kuò)張帶來機(jī)會(huì)。而另一方面則是行業(yè)深層次變化下，對(duì)代建需求的提升，衍生出新的市場藍(lán)海。

具體而言，隨著地產(chǎn)開發(fā)的競爭加劇，實(shí)力弱小的中小房企單獨(dú)開發(fā)的能力受限，往往需要依托有品牌和資金實(shí)力的房企參與其中推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。此外暴雷房企的項(xiàng)目往往由金融機(jī)構(gòu)或AMC接收也需要由專業(yè)的開發(fā)機(jī)構(gòu)將這些項(xiàng)目出清。與此同時(shí)，行業(yè)陣痛階段地方國資委、城投等托底拿地下，其往往也亟需擁有優(yōu)質(zhì)開發(fā)管理能力的企業(yè)來推動(dòng)項(xiàng)目建造落地。據(jù)此前海通證券測算，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模，可見市場前景之大。

面對(duì)這一風(fēng)口，龍湖龍智造的模式將迎來著巨大的市場機(jī)遇。相較于傳統(tǒng)代建企業(yè)，龍湖以 “智慧營造”體系化解決方案，將整套龍湖式項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營模式向合作方輸出，真正解決行業(yè)面臨的痛點(diǎn)，為行業(yè)發(fā)展賦能。在其創(chuàng)新模式下，公司也將借此獲得進(jìn)一步挖掘代建領(lǐng)域深度價(jià)值的機(jī)會(huì)，同時(shí)也進(jìn)一步擴(kuò)寬了行業(yè)賽道，開辟新市場空間。

可以說，結(jié)合自身的優(yōu)勢和在行業(yè)的長期積累，公司構(gòu)建了新的商業(yè)模型，在整個(gè)代建行業(yè)競爭中優(yōu)勢十分明顯。實(shí)際上，從公司業(yè)務(wù)落地情況來看，目前龍湖龍智造發(fā)展勢如破竹，在全國核心一、二線城市等相繼簽約近40個(gè)建管項(xiàng)目，總建筑面積超700萬平方米，成長勢頭喜人，進(jìn)一步凸顯了該業(yè)務(wù)模式的競爭力。

不難預(yù)期的是，隨著代建這類服務(wù)業(yè)務(wù)不斷成長為公司業(yè)績?cè)鲩L的重要推動(dòng)力，其整個(gè)估值的邏輯也將有望迎來重構(gòu)，而不論是從這些業(yè)務(wù)所展現(xiàn)的穩(wěn)健的現(xiàn)金流特征和長期的成長空間來看，都或?qū)辇埡瘓F(tuán)帶來更強(qiáng)的確定性與成長價(jià)值。

4、結(jié)語

隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房企間的角力點(diǎn)將圍繞產(chǎn)品力、管理運(yùn)營能力、多元化發(fā)展等多個(gè)維度展開，龍湖集團(tuán)這份優(yōu)異的財(cái)報(bào)給了行業(yè)一個(gè)不錯(cuò)的參考樣本。

財(cái)報(bào)發(fā)布后各大券商也積極點(diǎn)評(píng)看好公司發(fā)展。國泰君安報(bào)告認(rèn)為，公司2022年業(yè)績符合預(yù)期，其同時(shí)上調(diào)公司2023-2024年業(yè)績?cè)鏊伲⒕S持公司“增持”評(píng)級(jí)。大摩發(fā)布的研究報(bào)告，同樣維持龍湖集團(tuán)“增持”評(píng)級(jí)，其表示，相信龍湖集團(tuán)將繼續(xù)在銷售和租金增長方面表現(xiàn)優(yōu)于大市，雖然管理層重申并不急于進(jìn)行交易，但其物業(yè)管理部門的潛在分拆或會(huì)成為中期催化劑，大摩將龍湖今、明年每股盈測上調(diào)4% / 7%，目標(biāo)價(jià)由31港元升至31.1港元。

券商觀點(diǎn)進(jìn)一步支持公司投資價(jià)值的同時(shí)，龍湖的派息表現(xiàn)也彰顯了安全邊際。龍湖計(jì)劃派發(fā)期末股息0.8元/股，計(jì)入中期股息0.33元/股，全年合計(jì)派息1.13元/股，相較于當(dāng)前21港元左右的股價(jià)，足見其吸引力所在。

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