2023年3月20日，招商蛇口公布2022年年度財報，并于次日召開年度業績發布會，董事長許永軍、總經理蔣鐵峰、副總經理聶黎明、財務總監黃均隆、副總經理劉曄，副總經理呂斌、董事會秘書余志良出席了本次會議。

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一、公司業績回顧

2022年，招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增長13.92%，歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤33.87億元；經營活動產生的現金流量凈額221.74億元。基本每股收益0.41元，擬每10股派發現金紅利2.3元(含稅)，現金分紅比例達到41.74%。

在保持業績穩步增長的同時，公司秉持穩健的財務管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續優化。報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.42%、凈負債率48.09%、現金短債比為1.30。公司充分利用良好信用優勢，緊抓公開市場政策窗口，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創下同期內房企債券利率新低；緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對沖前提下，適度增加外幣融資，實現融資成本壓降；2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

分業務板塊來看：

開發業務方面，2022年全年，招商蛇口累計實現合同銷售金額約人民幣2926.02億元，合同銷售總建筑面積1193.65萬平方米，銷售規模行業排名提升至第六名。公司累計獲取地塊56宗，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司需支付地價為766億元。報告期內，公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權益地價高達31億元。公司2022年新增項目中有22個項目實現當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

資產運營方面，招商蛇口實現管理范圍內全口徑資產運營收入(未扣除租金減免金額)57.1億元，同比增長6.2%，實現EBITDA30.4億元，同比增長6.9%。公司已形成蛇口產園REIT(180101.SZ)和招商局商業房托(1503.HK)境內外雙REITs平臺，覆蓋集中商業、寫字樓、產業園、長租公寓、酒店等多業態，完善了持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式。

城市服務方面，招商積余全年實現營業收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達到5.94億元，同比增長15.72%。而截至2022年末，招商積余物業在管項目達到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積達3.11億平方米。

業績穩步提升的同時，公司在全國企業地位也表現亮眼。在2022年《財富》“中國500強”中排名第87位；入選中國房地產TOP10研究組評選的“2022中國房地產行業領導公司品牌 TOP5”；公司治理方面，招商蛇口以整體運作規范、高質量的信息披露工作又一次在深交所信息披露考核中獲得最高級別A考核結果，是深市各板塊中唯一一家連續19年考評為A的上市公司。

二、Q&A

Q1：在未來三年內，管理層對公司開發業務在行業里的身位和排名如何看待？對開發業務未來利潤率的看法如何？

A1：行業在過去，特別是2021年中期到22年底這段時間經受了巨變，如今是行業真正的拐點。但是招商蛇口依然在穩健的前行。公司的銷售排名從19年的12名左右，提升到去年的第六名。得益于集團和公司的內控，三道紅線的出臺對公司的影響并不大。今年這個行業重塑之后，三杠模式轉變，公司又迎來了新的機遇。在新時期，我們提出的新目標是要躋身頭部5強。五強并不僅僅是一個規模指標，更多的是利潤、質量、效益、轉型、經營收入、服務品質等多維度的五強。目前公司正在落地和分解一系列的指標。在保證持續經營現金流為正的前提下，以繼續穩健投資住宅為基礎，選擇“五好”項目進行投資，聚焦繼續發展。

行業的毛利率在2021年之前拿地的情況下出現了大面積的虧損，但是在2021年下半年到今年拿的地，整體的表現都不錯，公司的毛利率都是23%以上。預測今年土地的競爭會比去年大，利潤比去年的會有所收窄。目前地價處于低位，房價也比較合理，利潤空間依然存在。但最更關鍵的是要提高我們的操盤能力。

Q2：招商蛇口去年凈利潤下滑主要有哪些原因呢？凈利潤下跌是否已經到底了？2023年能否企穩回升？

A2：去年是一個非常不容易的一年，全行業都在確保現金流安全。所以去年的整體全行業的毛利率也都是在下滑，并且都在保現金流，銷售都是在急速去化。

利潤率下滑的第一個原因是行業的毛利率均在下降。第二個原因是去年公司計提的減值準備比21年多20個億左右。這也是公司在夯實資產質量。第三個原因是22年履行社會責任，對租戶進行了租金減免。第四個原因是21年公司蛇口產園REIT上市產生了十幾億的投資收益，導致22年比21年投資收益減少超十億。

面對利潤下降，公司在操盤端和投資端兩方面發力，操盤端通過狠抓銷售回籠資金，之后進行重新換倉。投資端聚焦城市深耕。在獲取利潤方面，去年招商蛇口新獲取了56宗地，地價超700億，去年首開去化了77%，毛利率23.2%，積極采取換倉策略。這幾個指標都充分證明公司去年實際上是抓住了機會，積極換倉。

回歸到問題上，一方面從今年前面幾個月的銷售的趨勢來看形勢正在回暖的，另一方面，公司去年拿的一些地是為今年及以后年度打下了基礎的。所以公司對未來利潤的增長是充滿信心的。

Q3：管理層如何看待公司全年基本面的展望以及銷售目標達成的確定性？

A3：公司今年續銷項目的流速和去化速度遠遠高于去年的平均速度，有的甚至高在50%以上。此外，公司去年拿的很多土地今年會陸續上市，由于存在價格倒掛，公司有相當的樓盤，基本上開盤可以秒光。此外，公司預計今年還會新增一些土地。除了這些新獲取的之外，公司目前有6000億左右貨值。如果按55%的去化率計，3300億的銷售額是有機會達成的。

Q4：在未來三年，公司對于前海開發的進度和預期是什么，能夠釋放怎樣的紅利，給公司實現未來的一個更好的高質量的增長？

A4：前海確實是公司的一個大糧倉，粗略統計，雖然目前前海只開發了很小的一部分，但已經給公司帶來了規模的80億的利潤的貢獻。現在還有大量的土地開發，因為周邊交通在改善、配套在提升，逐步的規劃都在優化。優化工作做完之后，會對前海的價值提升更有幫助。公司也在著手加速對前海的開發，目前首開區的指標已經公示，年內會有新的項目銷售。后續幾年也會持續有項目上市，并形成穩定的供應。公司有非常強的信心認為，前海可以成長為未來深圳的中心，甚至超越后海。

Q5：公司今年在REITs方面將會有什么進展，未來的想法和規劃是什么？

A5：基于招商蛇口自身資源的稟賦，目前公司8800億資產之中，資產經營類占1200億左右。公司發行股份、購買資產其實就是在加大對前海重倉，提高前海資源的濃度。在資產經營中，公司會重心撲在集中商業、辦公、產業園區以及長租公寓方面，這些是重點配置的賽道。

招商蛇口是首批9家申請產業園區擴募的公司之一，處于第一梯隊，目前該項目發改委已經審批完畢，正在等待證監會的審核結束，具體時間將以官方披露為準。

同時，公司正在積極部署租賃住房REITs的賽道，內部針對REITs做出相應的規劃，未來以REITs作為退出通道的資產交易，形成幾個REITs支撐公司資源基礎，進行有效滾動循環的常態化狀態，未來公司在資產運營的業務模塊里面都會體現。

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