2023年3月20日，招商蛇口公布2022年年度財(cái)報(bào)，并于次日召開(kāi)年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)許永軍、總經(jīng)理蔣鐵峰、副總經(jīng)理聶黎明、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆、副總經(jīng)理劉曄，副總經(jīng)理呂斌、董事會(huì)秘書(shū)余志良出席了本次會(huì)議。

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一、公司業(yè)績(jī)回顧

2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1830.03億元，同比增長(zhǎng)13.92%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)42.64億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)33.87億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~221.74億元。基本每股收益0.41元，擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.3元(含稅)，現(xiàn)金分紅比例達(dá)到41.74%。

在保持業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，公司秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。公司充分利用良好信用優(yōu)勢(shì)，緊抓公開(kāi)市場(chǎng)政策窗口，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊(cè)；完成市場(chǎng)首單并購(gòu)中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開(kāi)市場(chǎng)融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低；緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對(duì)沖前提下，適度增加外幣融資，實(shí)現(xiàn)融資成本壓降；2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看：

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，2022年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣2926.02億元，合同銷售總建筑面積1193.65萬(wàn)平方米，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升至第六名。公司累計(jì)獲取地塊56宗，總計(jì)容建面約726萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元，公司需支付地價(jià)為766億元。報(bào)告期內(nèi)，公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，單城投放權(quán)益地價(jià)高達(dá)31億元。公司2022年新增項(xiàng)目中有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)當(dāng)天平均去化率77%，為報(bào)告期貢獻(xiàn)銷售金額約300億元。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，招商蛇口實(shí)現(xiàn)管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入(未扣除租金減免金額)57.1億元，同比增長(zhǎng)6.2%，實(shí)現(xiàn)EBITDA30.4億元，同比增長(zhǎng)6.9%。公司已形成蛇口產(chǎn)園REIT(180101.SZ)和招商局商業(yè)房托(1503.HK)境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)，覆蓋集中商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓、酒店等多業(yè)態(tài)，完善了持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。

城市服務(wù)方面，招商積余全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.24億元，同比增長(zhǎng)22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)達(dá)到5.94億元，同比增長(zhǎng)15.72%。而截至2022年末，招商積余物業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到1884個(gè)，覆蓋全國(guó)127個(gè)城市，管理面積達(dá)3.11億平方米。

業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升的同時(shí)，公司在全國(guó)企業(yè)地位也表現(xiàn)亮眼。在2022年《財(cái)富》“中國(guó)500強(qiáng)”中排名第87位；入選中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組評(píng)選的“2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌 TOP5”；公司治理方面，招商蛇口以整體運(yùn)作規(guī)范、高質(zhì)量的信息披露工作又一次在深交所信息披露考核中獲得最高級(jí)別A考核結(jié)果，是深市各板塊中唯一一家連續(xù)19年考評(píng)為A的上市公司。

二、Q&A

Q1：在未來(lái)三年內(nèi)，管理層對(duì)公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在行業(yè)里的身位和排名如何看待？對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)未來(lái)利潤(rùn)率的看法如何？

A1：行業(yè)在過(guò)去，特別是2021年中期到22年底這段時(shí)間經(jīng)受了巨變，如今是行業(yè)真正的拐點(diǎn)。但是招商蛇口依然在穩(wěn)健的前行。公司的銷售排名從19年的12名左右，提升到去年的第六名。得益于集團(tuán)和公司的內(nèi)控，三道紅線的出臺(tái)對(duì)公司的影響并不大。今年這個(gè)行業(yè)重塑之后，三杠模式轉(zhuǎn)變，公司又迎來(lái)了新的機(jī)遇。在新時(shí)期，我們提出的新目標(biāo)是要躋身頭部5強(qiáng)。五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模指標(biāo)，更多的是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、經(jīng)營(yíng)收入、服務(wù)品質(zhì)等多維度的五強(qiáng)。目前公司正在落地和分解一系列的指標(biāo)。在保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正的前提下，以繼續(xù)穩(wěn)健投資住宅為基礎(chǔ)，選擇“五好”項(xiàng)目進(jìn)行投資，聚焦繼續(xù)發(fā)展。

行業(yè)的毛利率在2021年之前拿地的情況下出現(xiàn)了大面積的虧損，但是在2021年下半年到今年拿的地，整體的表現(xiàn)都不錯(cuò)，公司的毛利率都是23%以上。預(yù)測(cè)今年土地的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比去年大，利潤(rùn)比去年的會(huì)有所收窄。目前地價(jià)處于低位，房?jī)r(jià)也比較合理，利潤(rùn)空間依然存在。但最更關(guān)鍵的是要提高我們的操盤(pán)能力。

Q2：招商蛇口去年凈利潤(rùn)下滑主要有哪些原因呢？?jī)衾麧?rùn)下跌是否已經(jīng)到底了？2023年能否企穩(wěn)回升？

A2：去年是一個(gè)非常不容易的一年，全行業(yè)都在確保現(xiàn)金流安全。所以去年的整體全行業(yè)的毛利率也都是在下滑，并且都在保現(xiàn)金流，銷售都是在急速去化。

利潤(rùn)率下滑的第一個(gè)原因是行業(yè)的毛利率均在下降。第二個(gè)原因是去年公司計(jì)提的減值準(zhǔn)備比21年多20個(gè)億左右。這也是公司在夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量。第三個(gè)原因是22年履行社會(huì)責(zé)任，對(duì)租戶進(jìn)行了租金減免。第四個(gè)原因是21年公司蛇口產(chǎn)園REIT上市產(chǎn)生了十幾億的投資收益，導(dǎo)致22年比21年投資收益減少超十億。

面對(duì)利潤(rùn)下降，公司在操盤(pán)端和投資端兩方面發(fā)力，操盤(pán)端通過(guò)狠抓銷售回籠資金，之后進(jìn)行重新?lián)Q倉(cāng)。投資端聚焦城市深耕。在獲取利潤(rùn)方面，去年招商蛇口新獲取了56宗地，地價(jià)超700億，去年首開(kāi)去化了77%，毛利率23.2%，積極采取換倉(cāng)策略。這幾個(gè)指標(biāo)都充分證明公司去年實(shí)際上是抓住了機(jī)會(huì)，積極換倉(cāng)。

回歸到問(wèn)題上，一方面從今年前面幾個(gè)月的銷售的趨勢(shì)來(lái)看形勢(shì)正在回暖的，另一方面，公司去年拿的一些地是為今年及以后年度打下了基礎(chǔ)的。所以公司對(duì)未來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)是充滿信心的。

Q3：管理層如何看待公司全年基本面的展望以及銷售目標(biāo)達(dá)成的確定性？

A3：公司今年續(xù)銷項(xiàng)目的流速和去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的平均速度，有的甚至高在50%以上。此外，公司去年拿的很多土地今年會(huì)陸續(xù)上市，由于存在價(jià)格倒掛，公司有相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)，基本上開(kāi)盤(pán)可以秒光。此外，公司預(yù)計(jì)今年還會(huì)新增一些土地。除了這些新獲取的之外，公司目前有6000億左右貨值。如果按55%的去化率計(jì)，3300億的銷售額是有機(jī)會(huì)達(dá)成的。

Q4：在未來(lái)三年，公司對(duì)于前海開(kāi)發(fā)的進(jìn)度和預(yù)期是什么，能夠釋放怎樣的紅利，給公司實(shí)現(xiàn)未來(lái)的一個(gè)更好的高質(zhì)量的增長(zhǎng)？

A4：前海確實(shí)是公司的一個(gè)大糧倉(cāng)，粗略統(tǒng)計(jì)，雖然目前前海只開(kāi)發(fā)了很小的一部分，但已經(jīng)給公司帶來(lái)了規(guī)模的80億的利潤(rùn)的貢獻(xiàn)。現(xiàn)在還有大量的土地開(kāi)發(fā)，因?yàn)橹苓吔煌ㄔ诟纳啤⑴涮自谔嵘鸩降囊?guī)劃都在優(yōu)化。優(yōu)化工作做完之后，會(huì)對(duì)前海的價(jià)值提升更有幫助。公司也在著手加速對(duì)前海的開(kāi)發(fā)，目前首開(kāi)區(qū)的指標(biāo)已經(jīng)公示，年內(nèi)會(huì)有新的項(xiàng)目銷售。后續(xù)幾年也會(huì)持續(xù)有項(xiàng)目上市，并形成穩(wěn)定的供應(yīng)。公司有非常強(qiáng)的信心認(rèn)為，前海可以成長(zhǎng)為未來(lái)深圳的中心，甚至超越后海。

Q5：公司今年在REITs方面將會(huì)有什么進(jìn)展，未來(lái)的想法和規(guī)劃是什么？

A5：基于招商蛇口自身資源的稟賦，目前公司8800億資產(chǎn)之中，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類占1200億左右。公司發(fā)行股份、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)其實(shí)就是在加大對(duì)前海重倉(cāng)，提高前海資源的濃度。在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，公司會(huì)重心撲在集中商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及長(zhǎng)租公寓方面，這些是重點(diǎn)配置的賽道。

招商蛇口是首批9家申請(qǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)擴(kuò)募的公司之一，處于第一梯隊(duì)，目前該項(xiàng)目發(fā)改委已經(jīng)審批完畢，正在等待證監(jiān)會(huì)的審核結(jié)束，具體時(shí)間將以官方披露為準(zhǔn)。

同時(shí)，公司正在積極部署租賃住房REITs的賽道，內(nèi)部針對(duì)REITs做出相應(yīng)的規(guī)劃，未來(lái)以REITs作為退出通道的資產(chǎn)交易，形成幾個(gè)REITs支撐公司資源基礎(chǔ)，進(jìn)行有效滾動(dòng)循環(huán)的常態(tài)化狀態(tài)，未來(lái)公司在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模塊里面都會(huì)體現(xiàn)。

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