這周上證綜指又創了近期的新低，買基金的朋友紛紛說虧麻了，買固收+的朋友也調侃自己買的是固收——。

可是去年6月才成立的公募Reits平均就漲了35%，就今年這行情，人家還漲了9%。

截止到3月8號，成績最好的富國首創水務從三塊七的發行價一路漲到了五塊六毛八，大半年時間長了53%，并且去年底的時候，每份Reits還分紅兩毛七。說算上分紅，總收益高達61%。

Reits全稱real estate investment trusts，翻譯過來就是不動產投資信托，簡單點說就是大家合伙買樓當包租公。

目前的上市11個公募Reits都是基礎設施類項目，包括倉儲物流、收費公路、機場、港口等交通設施，也包括水、電、氣、熱等市政設施，甚至還有污染治理、信息網絡、產業園區等。

基礎設施過去是由政府主導，但由于投資大，回收期長，造成了地方政府的杠桿居高不下，為了盤活經濟，同時也壓降地方政府債務，公墓Reits就挺身而出。通過基金公司的運作，把基礎設施的所有權打包賣給老百姓，讓老百姓能夠成為基礎設施的所有者，同時呢，政府也去掉了杠桿，甚至可以通過新的投資來拉動經濟，實現了多贏。

過去因為門檻高，買樓收租的都是富豪，而現在公募Reits把一項大額的資產所有權切成N多個小份，每個投資者只持有其中的一部分，大幅降低了投資的門檻，如果想要退出，也可以在二級市場賣給其他投資者。

與購買高分紅的銀行股不同，公司的投資項目不但現金流穩定，合同還約定了每年必須把90%的利潤拿出來分紅。此外，買了Reits的份額相當于是基礎設施的所有者，未來還可以享受資產增值帶來的收益。

基礎設施技能夠抗通脹，還不受經濟周期的影響。在股債雙殺的環境下，公募Reits這類防御性的資產更受市場追捧，這也是近期價格普遍走高的原因之一。

目前場內和場外都可以購買，我更加推薦場內，也就是開設股票賬戶，就可以像買賣股票一樣買賣Reits的份額。

公募Reits場外認購的風險等級為R4。買過理財朋友知道這R4表示的是中高風險。那是不是說投資公募Reits也可能會出現較大虧損呢？

在美國和香港，Reits主要投資的是商業地產，收益率普遍在9%左右。我們因為國情的緣故，目前上市的11只Reits投資的都是基礎設施，收益率會低一點，但是現金流更加穩定。像倉儲園區這類不動產Reits2021年的分紅比率在4.1%-4.74%之間，而特許經營權Reits相對較高，在6.19%-12.4%之間。

但大家注意的是，這個分紅比率相對的是發行價，也就是像打新股才能夠享受到的分紅比率。上市后的Reits價格會像二級市場的股票一樣，可以上漲也可以下跌，那么你在二級市場購入的Reits的分紅比率就可能高于也可能低于剛剛提到的比率。

最后重申一下我的觀點，認購新發行的Reits相當于聘請了基金公司幫我們合伙買樓，就目前的產品來說，收益率在5%左右，并且這項投資既抗通脹也抗周期，在經濟調結構的當下，更受市場的追捧，這也是目前二級市場價格暴漲的原因。

但我們買公募Reits是為了當包租公拿分紅，千萬別成了癡迷于價格波動的炒房團，就算賺得了高收益，也不妨想想，在這個市場里，你到底是韭菜還是鐮刀？

標簽： 虧麻了這類基金今年漲了9％ 二級市場 基金公司