觀點網上周五晚間，新城悅服務發布了2021年度的業績報告。

經過周末兩天的等待后，3月28日一早，新城悅服務在線上舉辦業績會，首席執行官戚小明、首席運營官杲新利、首席財務官左衛、首席數字官胡子軒及首席戰略官尤建峰參會，并解答投資者和媒體的提問。

和往年一樣，依舊是由首席執行官戚小明進行開場致辭，首席戰略官尤建峰介紹公司2021年的主要業績。

數據顯示，期內新城悅服務集團實現收入約人民幣43.51億元，較2020年同期增長約51.8%；毛利達到約人民幣13.42億元，較2020年同期增長約52.3%；毛利率為約30.8%；歸屬公司權益持有人的核心凈利潤（并不包括本公司投資的上市公司美元債券公允價值損益及減值損失，以及理財產品的利息收入）約人民幣6.76億元，較2020年同期增長約55.4%。

截至2021年12月31日，新城悅服務在管面積為約1.54億平方米，較2020年末增長約51.4%；合約面積為約2.788億平方米，較2020年末增長約37.3%。

從上述數據可以看出，過去一年中，新城悅服務無論是財務數據還是經營規模都獲得明顯增長。

此外，業績會上戚小明更表示：“雖然房地產環境已經發生重大變化，但我們會根據形勢變化，適時調整未來增長的相關目標。預計在未來兩到三年在保證增長質量的前提下，公司的收入和利潤仍然能夠維持中高速的增長。”

第三方外拓發力

回顧新城悅服務過去一年的業績，第三方外拓面積大幅增長無疑是亮點之一，這也意味其對于母公司新城控股的依賴度正在下降。

年報顯示，2021年新城悅服務新增合約面積8061萬平方米，其中第三方新增合約面積占比64.7%，面積為5214萬平方米，該數字較2020年增長了45%。

而在5214萬平方米第三方新增合約面積中，來自于項目直拓的新增合約面積為2187萬平方米，占比42%；來自收并購的新增合約面積3027萬平方米，占比58%。

在戚小明看來，當前房地產形勢發生了變化，物業并購會帶來一個比較好的機會。2021年公司加大了收并購的力度，全年跟進超過100個機會，完成收購6個物業公司，到目前為止還有20多個標的正在跟進，未來不排除收購比較大的標的物。

據他介紹，2022年會將更多收并購決策權下放，由原先總部統一推進變為劃分小作戰單元，培育區域公司收并購能力，把并購要求和標準落實給各個區域公司，獲得更多有質量的標的。

而在收并購標的選擇方面，新城悅服務將注重目標的經營質量，與公司和區域的匹配度，以及與公司大社區和大后勤戰略決策的匹配度。

此外，新城悅服務還對外拓部門的組織架構做了調整，成立了專門的投后拓展部門，希望通過該部門的穿插協同，不斷提升與收并購公司的融合和資源共享，加強外拓的效果和后續運營的質量。

“大社區+大后勤”

除了第三方外拓，新城悅服務年報中另一大亮點在于公司社區增值服務表現。

年報顯示，新城悅服務收入主要來源于物業管理服務、社區增值服務、智慧園區服務、開發商增值服務。其中，社區增值服務為公司第二大收入來源，同時也是增長最快的業務。

截至2021年12月31日，新城悅服務社區增值服務收入為約人民幣9.16億元，較2020年同期增長約84.0%；占總收入比例為21%，較2020年上升了3.6個百分點。

具體來看，新城悅服務社區增值服務業務可分為以下三項：團餐業務、新橙社業務（即社區零售和便民服務）以及設施設備類服務（主要是電梯維保維修服務）。

據了解，2021年團餐業務實現收入8190萬元，同比增長67%。若是將收購的“上海學府”將近2.3億的收入合并進來，收入同比會增加538%；社區零售和便民服務業務實現收入1.95億元，同比增長206%；設施設備類服務業務實現收入1.57億元，同比增長112%。

管理層透露，公司內部在2021年對業務進行過重新梳理，對未來三五年業務發展方向做了一個初步的確定，將在“一核兩增”戰略基礎上，在增值服務領域打造“大社區+大后勤”戰略。

戚小明指出，新城悅服務2022年的目標就是完善“大社區+大后勤”的組織協調機制，以及從總部到區域公司到戰隊，各個層面之間進行資源的協同。

據悉，與業內其他物企多依賴與地產業務關聯的租售業務和美居業務不同，新城悅服務的“大社區+大后勤”戰略，對標FIRST SERVICE和索迪斯SODEXO等國際著名的后勤服務公司，在積極開展社區電商、租售業務的同時，將更多注意力聚焦于團餐、設備管理等業務上。

尤建峰介紹，大后勤在國內有非常巨大的市場規模，住宅業態物業服務的市場規模是大幾千億，增值服務像團餐的行業規模去年中國是1.7萬億，電梯和智能化的后勤服務也是千億級的市場容量。

他進一步表示，新城悅服務整個市場的范圍，大社區和大后勤應該是差不多相當的情況，五年內目標是大后勤和大社區收入規模達到差不多相當的程度。

投資美元債虧損

在新城悅服務這張亮眼成績單上，也有美中不足之處——凈利潤率約12.8%，較2020年下降4.3個百分點。

年報顯示，2021年公司使用部分富余資金投資了房地產類美元債券，由于下半年美元債市場劇烈波動，導致損失達人民幣1.99億元（約3300萬美元）。

對此，首席財務官左衛解釋稱：“實際上在2021年以前，美元債算是一種回報相對不錯，風險相對較低的金融理財產品。”

據他介紹，為了提高境外資金的收益率，公司購買了部分房企的美元債，選擇標的公司三道紅線至少是黃檔（實際上絕大部分標的公司三道紅線都是綠檔），且任意一家公司的美元債券原則上不會超過1000萬美元。

截至2021年底，公司持有美元債面值約7000萬美元。

他進一步指出，美元債減值虧損影響是階段性的，主要影響是在2021年。如果房地產走勢繼續下滑，2022年公司還會增加具體2000萬美元左右的減值損失。如果行業進入良性發展階段，房企的美元債價格上漲或者到期完成兌付，美元債的部分減值損失未來可以部分或者全部轉化。

“購買美元債是一種理財行為，基本上不影響企業的核心競爭力，公司2021年的核心歸母利潤同比增長55%，這個數字充分說明了新城悅服務的核心經營能力還是非常強勁的。”

以下為新城悅服務2021年度全年業績會現場問答實錄：

現場提問：房地產和物業行業發生較大變化的情況下，公司近期和中長期戰略是否有調整？

戚小明：盡管物業行業和房地產行業是同一產業鏈上面的，但是應該說有密切聯系也有區別。

有聯系的方面是物業行業可能受房地產行業的影響會非常大，這個表現在去年特別明顯。同時，應該看到行業業務屬性方面還是有非常大的區別。

首先是政策層面，物業行業屬于國家鼓勵的行業；第二是增長模式，物業行業屬于存量行業，存量的項目每年都會產生穩定的收入，而且新增加的面積產生的收入就能夠帶來公司整體營收的增長；第三是經營模式，物業服務企業不需要負債，而且因為部分業態的物業服務具備預收費的機制，所以整體物業行業經營性現金流還是非常好的，所以物業服務行業的發展預期應該說是積極的，是正面的。

從整個公司的戰略層面來講，我們將繼續深化“一核兩增”戰略，提出大后勤+大社區具體業務策略，圍繞兩大不同客戶群體展開全面業務深耕。

具體到未來兩到三年的戰略舉措，2021年已經初步完成未來三年的業務布局，公司秉承新城集團務實穩健的整體經營策略，在近期和中期還會適度進行聚焦，在已經完成布局的業務基礎上深挖客戶資源，讓公司保持高質量的增長。

雖然房地產環境已經發生重大變化，但我們會根據形勢變化，適時調整未來增長的相關目標。預計在未來兩到三年在保證增長質量的前提下，公司的收入和利潤仍然能夠維持中高速增長。

針對2022年的目標，我們的重要工作是完善大社區+大后勤的組織協調機制，以及從總部到區域公司到戰隊各個層面之間進行資源的協同。

現場提問：公司外拓和并購的組織激勵和人員排布方面有沒有一些動作？策略會不會有一些更新？

戚小明：關于第三方的合約拓展面積，爭取能夠在2021年基礎上有所提升和有所突破。具體的拓展策略方面，主要從項目拓展、收并購以及組織架構三個方面進行闡述。

項目拓展方面，第一是住宅的拓展策略方面，我們注重外拓的質量。如果必須在規模和質量方面做選擇，我們選擇在規模增長的基礎上更注重外拓的質量，仍然堅持以新盤拓展為主的策略，聚焦在我們深耕的區域。

但是在房地產市場化程度不充分的地區，我們留意到近期拿地的主力軍基本上都是各個地方的國資平臺，我們會針對性采取相應的應對措施，也會在長三角核心區域進行適度的優質二手住宅樓盤的拓展。因為拓展還要跟運營能力緊密掛鉤，雖然風險沒有房地產這么大，但這個是反映公司運營能力、品牌以及樓盤實際的情況。

第二是非住宅拓展的策略，在加強非居業態拓展團隊建設同時，我們會和已經并購的各個業態公司一起充分協調，加強外拓力度和效果，尤其是非居業態，這個在各個區域市場表現的特別明顯，這個也是我們在加大區域深耕，加大區域項目密度所采取的非常有效的措施，這個已經在21年得到了很好的佐證。

第三是整合智拓。公司內部形成了各個業務單元協同拓展的機制，有效盤活內部資源，比如說電梯業務和物業拓展，具體來講就是進行電梯安裝，維保業務外拓時尋求基礎物業服務合作機會，從而實行采取聯合機會進行拓展。包括智能化業務和物業的聯合拓展，團餐業務和物業的聯合拓展。

在團餐方面，例如2020年收購的誠悅時代，就是利用綜合的團餐業務和物業服務的拓展能力和良好運營能力，先后在成都招商銀行，瀘州銀行成都分行，中國移動四川分公司等項目都取得非常好的業績。光中國移動四川省分公司項目，三年的合同金額就高達6000多萬。

第四方面，我們還是會繼續充分發揮好規模優勢和品牌優勢。截止到3月25日，新城控股已經進駐了141個地級市，超過700個項目，其中開業在建和擬建的吾悅廣場達到192個，新城控股雙輪驅動的戰略模式，全國化的業務布局和吾悅廣場的影響力也是其他房地產企業和其他的相關聯的物業公司所不可比擬的，這是未來項目拓展，包括和當地成立相應的物業服務企業合資公司等方面，還是有天然的品牌優勢。

收并購方面，公司2021年加大了收并購力度，全年跟進超過100個機會，同時完成收購6個物業公司，到目前為止還有20幾個標的物在跟進。

房地產形勢發生了變化，同時也是對物業并購會帶來一個比較好的機會。我們繼續堅持業務協同，質量優先的原則，更加注重收購公司的質量，包括公司和區域的匹配度，與公司大社區和大后勤戰略決策的匹配度，目標公司的經營質量等，更加注重這幾個方面。

我們不排除收購比較大的標的物，事實上2021年已經明確了收購標的物相應標準。

收并購方面的第二個變化為原先都是由總部統一推進，2022年將劃分小作戰單元，培育區域公司收并購能力，把并購要求和標準落實給各個區域公司，同時能夠獲得更多有質量的標的。

外拓組織架構方面，第一成立了專門的投后拓展部門，希望通過該部門的穿插協同，不斷提升與收并購公司的融合和資源共享，加強外拓的效果和后續運營的質量，這一塊是我們在去年四季度和今年要著力來做的，而且應該說也取得了非常好的效果。

第二，能源補強。總部拓展部門在非居方面進一步加強能源配備，并與客戶服務中心一起形成很強，有戰斗力的非居業務的工作組，并提升非居業務的拓展能力和效率。在區域層面在房地產市場發展不充分的區，尤其像三線城市，四線城市，新城控股戰略深耕的區域我們加強人員配備能級，能夠抓住這樣的機會。

現場提問：公司美元債投資的一些內部決策的風控機制是什么樣，在年度業績當中美元債損失是如何做計算的？公司現在還持有哪些美元債，是否會有繼續具體公允價值的風險？

左衛：美元債實際上在2021年以前算是一種回報相對不錯，風險相對較低的金融理財產品.2021年為了提高公司境外資金的收益率，公司購買了部分房企的美元債。截至2021年底，公司持有的美元債面值約7000萬美元。

新城悅美元債內部風控規則還是非常嚴謹的，首先選擇標的公司三道紅線至少是黃檔，實際上持有的債券絕大部分標的公司三道紅線都是綠檔。其次購買美元債公司會充分聽取專業機構的判斷和建議，購買任意一家公司的美元債券原則上不會超過1000萬美元。最后購買美元債的審批流程是非常嚴格的，會根據公司要求在購買前完成相應的內部審批程序。

2021年第四季度國內房地產行業環境發生了急劇變化，房企銷售下滑，融資難度加大，多家房企評級被下調，部分房企流動性出現一定問題，也有數家房企爆雷，導致房企發行的美元債價格出現不同程度下跌，進而也導致公司購買的美元債價格出現一定程度的賬面面虧損。

截至2021年底，公司對持有的美元債依據年末市場價和購買價之間的差值，具體相應減值，總計減值損失3300萬美元，折合人民幣約2億元。

此外，有三點需要跟大家特別說明。第一，減值虧損影響是階段性的，并不是連續的，主要的影響在22年。當然22年如果房地產走勢繼續下滑，22年我們還會增加具體2000萬美元左右的減值損失。

第二，目前房地產調控政策已經見頂，房地產企業從經營層而言已處于底部，中央希望房地產行業能夠實現良性循環和健康發展。相信房地產行業不會繼續下滑，2022年一定可以逐步企穩。如果行業進入良性發展階段，房企的美元債價格上漲，或者到期完成兌付，美元債的部分減值損失未來可以部分或者全部轉化。

第三，購買美元債是一種理財行為，基本上不影響企業的核心競爭力，剔除美元債和理財產品影響，公司22年的核心歸母利潤6.75億元，同比增長55%，這個數字充分說明了公司核心經營能力還是非常強勁的。

至于公司今年的分紅比例降低，其實原因比較簡單，公司希望為優質的收并購項目準備充足的彈藥，公司預判2022年會有不錯的并購機會。

現場提問：關于社區增值服務，管理層對于大后勤的多元業務未來一兩年有哪些目標？中長期來說這部分業務對收入的貢獻你們認為潛力做到什么規模？特別在團餐和電梯服務方面，隨著更多合作伙伴的聯合能否多分享一些業務的鋪排？

尤建峰：大后勤的整個服務從業務規模來看是非常巨大的，其實大家可以看到非住宅業態物業服務的市場規模是大幾千億，增值服務像團餐的行業規模去年中國是1.7萬億，電梯和智能化的后勤服務也是千億級的市場容量。

新城悅服務整個市場的范圍，大社區和大后勤應該是差不多相當的情況，五年內目標是大后勤和大社區收入規模達到差不多相當的程度。

至于團餐方面，近兩年的目標主要是想要完成在長三角地區的深度布局。去年我們在上海和蘇州完成了收購。另外，可能下一步會在蘇南地方，常州、南京這樣一些地區再做一到兩家團餐收購，完成在最核心長三角地區的業務覆蓋。

在西南片區團餐業務主要還是靠誠悅時代，在當地發揮他們物業+團餐的綜合服務能力做業務的拓展。從五年左右的維度來看，團餐這個業務板塊能夠收入規模和服務質量都能夠達到行業的全國前列，規模能夠達到10億以上的收入規模。

電梯方面，我們目前到2022年3月份左右，在管電梯在2.8萬臺左右，12%是純第三方的，就是不是新城悅服務項目的電梯是我們在做維保。電梯業務預期在未來兩三年時間里面有電梯加裝和電梯改裝的政策性機遇，所以未來三年會迎來電梯業務收入快速增長期。

從長遠來看，因為整體電梯業務市場規模是1000多億的市場，所以整體規模不會特別大。從我們來看，可能整個公司的收入規模在5億左右，在管梯量在5萬臺以上，達到整個行業里面來看，電梯服務行業里面除了領先的電梯制造廠家之外，我們的電梯維保臺量會在行業領先。

此外，我想再補充一下關于社區增值服務其他的工作。我們的新橙社業務即（社區零售和便民服務），去年的收入同比增長超200%。其中，3月份才開始運營快遞柜服務收入是9500萬，當時做收購的時候預計2021年會實現業務盈利，最后的結果快遞柜業務整體凈利潤率超過10%。我們的整體策略是以高頻的快遞服務為觸點延伸到社區團購、社區零售、入戶服務等業務板塊，相應也有不錯的業績效果。

此外，公司在2020年四季度開始著手準備，2021年在常州、上海、蘇州開始布局的這樣一些面向社區租售的業務開展也算比較順利，累計開店37家，經紀人90人。2021年基本上跑通了社區單店模型，2022年重點目標是要在高密度區域的社區模型能夠來跑通它、提高店效、提高在當地的市場占有率。盈利還不是主要目標，租售業務盈利不是主要目標，主要是把業務跑通，規模能夠有一定增長。

車位銷售是我們公司目前第三大社區增值服務的業務，我們目前在全國有超過100位車位銷售的經紀人，車位銷售的能力在2021年得到加強，收入增長超過100%，現在已經開始在承接一些在管的外拓項目的車位尾盤銷售情況。

標簽： 觀點直擊｜新城悅服務戚小明不排除收購較大標的物（實