房地產龍頭企業萬科于昨晚發布年報，2021年實現營業收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元。在發布年報的同時，萬科推出歷史最高比例分紅預案，分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，并成為A股中唯一一家連續30年進行現金分紅的公司。

3月31日上午，萬科舉行2021年年報業績會。不同于往年傳統的業績會，此次會議開場并沒有由董事會秘書朱旭介紹業績情況，而是董事長郁亮走上臺前，主動就兩大焦點問題專門進行回應。

發布會現場照片。

對于2021年凈利潤下滑的原因，郁亮在年報《致股東》章節中，已做了較為詳細的分析。業績會上，他仍然做了進一步反思。他認為過去三年，管理方面，過去充分授權、分布式的特點，造成了離散度大的問題。萬科過去一直是充分授權、分布式的機制，這在行業快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復雜項目越來越多，有的城市公司和區域，不具備完整能力，拉低了整體表現。業務層面，多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，也對過往業績產生影響。2014年，萬科開始進行轉型探索時，嘗試的賽道比較多，因為以萬科的規模體量，只有一兩條賽道，不足以支持可持續發展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠遠超出了最初的預估。過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，但市場環境變化之后，這些學費對業績的影響就顯露出來。在反思的最后，郁亮誠懇表達了他的歉意，“2021年業績表現不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。

2021年畢竟已是過去式，投資者更為關心的是，2022年萬科業績會怎么樣，年報中所說的“企穩回升”，底氣何來? 對此，郁亮進行了詳細拆解。他指出，萬科的信心主要來自于兩個外部基礎和三個內部基礎。

企穩回升的兩個外部基礎

第一個外部基礎，是有利于市場穩定的政策措施不斷出臺。中央已經明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，萬科對政策環境有信心。經過調整，行業將回歸常態、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平回歸。這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的政策基礎。

郁亮談到的第二個外部基礎，房地產仍是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。一方面，房地產市場仍然是規模巨大的單一產品市場，規模肯定超過十萬億元。房地產開發依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意未來仍會常做常有。另一方面，伴隨城市發展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產的內容和服務不斷有新的需求，因此這項業務也會常做常新。萬科以開發、經營、服務并重為核心，已經做了比較充分的布局和準備，形成了有自身特點的不動產綜合發展能力，這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的行業基礎。

企穩回升的三個內部基礎

對于支撐企穩回升的三個內部基礎，郁亮進行了更詳細的說明。

他表示，第一個內部基礎，是萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩，同時未來2到3年的儲備有保障。它主要通過三方面進行支撐，一是通過開發經營本部，對開發業務進行集中管控和統籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報水平。二是通過繼續堅持高質量投資。萬科從來沒有停止過投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進行集中管控，提高對投資的要求，包括項目盈利水平、團隊操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉化為實實在在的利潤。三是來自于現有儲備資源。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發面積超過4500萬平方米，儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業務發展需要。此外，截止去年底，萬科已售未結合同金額累計超過7100 億元，是2021年結算收入的1.6倍，這些已售未結資源，將陸續轉化為結算收入，對萬科的業績形成有力支撐。

第二個內部基礎，是萬科的經營、服務類業務增速快、營運凈收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。

首先，經營、服務類業務持續向好。物業收入過去十年復合增速超過30%，物流近三年達到52%，公寓業務近三年達到40%，印力近五年為20%，2021年萬科整體經營服務業務收入超過400億。同時，上述業務NOI率都表現出了良好勢頭，物流穩定期項目NOI率達到6.5%，其中冷鏈超過7%，公寓業務2019年后獲取的項目超過了6%，印力近兩年的重要新開業項目，首個完整年超過6%。

其次，探索這些業務的學費，大部分已經交完。萬科一直堅持追求有現金流的利潤，因此采取成本法對這些業務進行計量，折舊攤銷在成本費用里進行列支，去年合并報表范圍內此部分費用已達80億元，客觀上對報表利潤存在影響。今年，非開發業務總體將開始形成正向貢獻。

同時，經營、服務類業務正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會對具有穩定現金流的資產需求越來越大，符合投資收益標準的資產卻不多，形成了一定程度上的資產荒。以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營類資產提供了很好的資產增值變現出路。以上海七寶萬科廣場項目為例，萬科如果退出，可實現差不多15億的利潤。再例如，去年萬緯物流通過增資入股方式，引入戰略投資者，實現了30%溢價。這類合格資產，將對萬科未來業績構成有力支撐。

郁亮所講的第三個內部基礎，是萬科具備行業領先的信用評級，凈負債率長期處于行業低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發展機會。

已取消所有高管層級，全部下沉到前線

向投資者詳細闡釋了萬科“企穩回升”的信心來源后，郁亮表示，任何計劃和目標，都需要靠人去干，一切事在人為。他透露，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。據了解，郁亮目前在萬科內部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。

在發言的最后，郁亮向投資者表達了萬科實現企穩回升的決心，他表示，萬科歷史上經歷了三次凈利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發展中累積的短板問題，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動，期待明年給大家交上合格的答卷。

值得注意的是，此次年報顯示，郁亮將自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根據2018年萬科公告的董事長薪酬制度，郁亮年收入應與公司凈利潤保持同等比例下降即可。

【記者】馮善書

【作者】 馮善書

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端

標簽： 年報直擊郁亮直面兩大焦點問題 詳解企穩回升信心來源