郁亮明確，萬(wàn)科2022年的工作任務(wù)是，止跌回升，穩(wěn)中回升。

3月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2021年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積3807.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額6277.8 億元，分別下降18.4%和 10.8%。

經(jīng)營(yíng)指標(biāo)方面，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為4528.0億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為225.2億元，同比下降45.75%。

值得注意的是，這是萬(wàn)科上市31年以來(lái)，歸母凈利潤(rùn)第3次下滑，此前2次分別為1995年和2008年。

在利潤(rùn)大幅下滑的情況下，萬(wàn)科推出了回購(gòu)方案和上市以來(lái)最高比例分紅派息預(yù)案。

萬(wàn)科稱(chēng)，將在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展20-25億元回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價(jià)，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

今天上午，萬(wàn)科舉行2021年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)。此次會(huì)議開(kāi)場(chǎng)并沒(méi)有由董事會(huì)秘書(shū)朱旭介紹業(yè)績(jī)情況，而是董事長(zhǎng)郁亮走上臺(tái)前，主動(dòng)就兩大焦點(diǎn)問(wèn)題——2021年利潤(rùn)下滑的原因、2022年業(yè)績(jī)“企穩(wěn)回升”的信心來(lái)源，進(jìn)行了分析和回應(yīng)。

回應(yīng)凈利潤(rùn)下滑

在《致股東信》上，郁亮發(fā)表了近4000字感言，并對(duì)凈利潤(rùn)下降作檢討。

郁亮表示，萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降主要因?yàn)槊氏陆怠⑼顿Y收益減少和市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值等。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因素。從結(jié)構(gòu)上看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司凈利潤(rùn)具有決定性作用。

“2022年，我們將采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升?！庇袅林赋?。

本次業(yè)績(jī)會(huì)上，他進(jìn)一步檢視和反思內(nèi)因。他認(rèn)為過(guò)去三年，管理方面，過(guò)去充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)，造成了離散度大的問(wèn)題；同時(shí)，業(yè)務(wù)層面，多賽道同時(shí)探索所付出的成本，比預(yù)想更大，也對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。在反思的最后，郁亮誠(chéng)懇表達(dá)了他的歉意，“2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯的歉意”。

與此同時(shí)，郁亮向投資者表達(dá)了萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他表示，萬(wàn)科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤(rùn)下滑，通過(guò)正視問(wèn)題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)，有信心再次企穩(wěn)回升。

實(shí)際上，受行業(yè)環(huán)境影響，大部分房企都面臨利潤(rùn)下行壓力。根據(jù)各公司財(cái)報(bào)，碧桂園去年實(shí)現(xiàn)純利267.97億元，同比下降16.78%；招商蛇口去年純利103.72億元，同比減少15.35%；新城控股去年純利125.98億元，同比下降17.42%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，A股已有64家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，虧損27家，占比42.2%。

龍湖是為數(shù)不多的“增收增利”房企之一。財(cái)報(bào)顯示，龍湖去年?duì)I業(yè)額2233.8億元，同比增長(zhǎng)21.0%；歸屬于股東的凈利潤(rùn)238.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%。

萬(wàn)科企穩(wěn)回升的底氣：

房地產(chǎn)規(guī)模超十萬(wàn)億，常做常有

萬(wàn)科企穩(wěn)回升底氣是什么？在業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮對(duì)于進(jìn)行了詳細(xì)拆解。他指出，萬(wàn)科的信心主要來(lái)自于兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。

萬(wàn)科企穩(wěn)回升的兩個(gè)外部基礎(chǔ)

第一個(gè)外部基礎(chǔ)，是有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)。中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門(mén)和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)，萬(wàn)科對(duì)政策環(huán)境有信心。經(jīng)過(guò)調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過(guò)高、過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。

郁亮談到的第二個(gè)外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬(wàn)億的巨大市場(chǎng)，常做常有、常做常新。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場(chǎng)，規(guī)?？隙ǔ^(guò)十萬(wàn)億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬(wàn)科現(xiàn)在和未來(lái)的主要業(yè)務(wù)，這門(mén)生意未來(lái)仍會(huì)常做常有。另一方面，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場(chǎng)景越來(lái)越多樣化，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會(huì)常做常新。萬(wàn)科以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，形成了有自身特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。

從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)投資

萬(wàn)科企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)

對(duì)于支撐企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進(jìn)行了更詳細(xì)的說(shuō)明。

他表示，第一個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時(shí)未來(lái)2到3年的儲(chǔ)備有保障。它主要通過(guò)三方面進(jìn)行支撐，一是通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報(bào)水平。二是通過(guò)繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量投資。萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開(kāi)始對(duì)投資進(jìn)行集中管控，提高對(duì)投資的要求，包括項(xiàng)目盈利水平、團(tuán)隊(duì)操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。三是來(lái)自于現(xiàn)有儲(chǔ)備資源。目前萬(wàn)科在建面積1億平方米，擬開(kāi)發(fā)面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備資源充足，可以支持未來(lái)2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

此外，截止去年底，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過(guò)7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這些已售未結(jié)資源，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，對(duì)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)形成有力支撐。

經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)收入超400億

第二個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)增速快、營(yíng)運(yùn)凈收入（NOI）率勢(shì)頭好，正在逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。

首先，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)收入過(guò)去十年復(fù)合增速超過(guò)30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，印力近五年為20%，2021年萬(wàn)科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過(guò)400億。同時(shí)，上述業(yè)務(wù)NOI率都表現(xiàn)出了良好勢(shì)頭，物流穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%，其中冷鏈超過(guò)7%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項(xiàng)目超過(guò)了6%，印力近兩年的重要新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，首個(gè)完整年超過(guò)6%。

其次，探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完。萬(wàn)科一直堅(jiān)持追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，因此采取成本法對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)量，折舊攤銷(xiāo)在成本費(fèi)用里進(jìn)行列支，去年合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用已達(dá)80億元，客觀上對(duì)報(bào)表利潤(rùn)存在影響。今年，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總體將開(kāi)始形成正向貢獻(xiàn)。

同時(shí)，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會(huì)對(duì)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來(lái)越大，符合投資收益標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，也為經(jīng)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，萬(wàn)科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億的利潤(rùn)。再例如，去年萬(wàn)緯物流通過(guò)增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價(jià)。這類(lèi)合格資產(chǎn)，將對(duì)萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jī)構(gòu)成有力支撐。

郁亮所講的第三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于行業(yè)低位，“三道紅線(xiàn)”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬(wàn)科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

已取消所有高管層級(jí)，全部下沉到前線(xiàn)

向投資者詳細(xì)闡釋了萬(wàn)科“企穩(wěn)回升”的信心來(lái)源后，郁亮表示，任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。

他透露，萬(wàn)科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線(xiàn)，董事長(zhǎng)和總裁也不例外。據(jù)了解，郁亮目前在萬(wàn)科內(nèi)部同時(shí)兼任首席客戶(hù)官，研究解決客戶(hù)層面所反映的關(guān)鍵問(wèn)題，總裁祝九勝同時(shí)兼任長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。

在發(fā)言的最后，郁亮向投資者表達(dá)了萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他表示，萬(wàn)科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤(rùn)下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過(guò)去發(fā)展中累積的短板問(wèn)題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問(wèn)題就會(huì)以?xún)衾麧?rùn)下滑的方式敲響警鐘，提醒萬(wàn)科必須始終對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心，正視問(wèn)題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)，期待明年給大家交上合格的答卷。

用養(yǎng)兒子方式，看待經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)

“黑鐵時(shí)代”到來(lái)，房企第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)尤為重要。經(jīng)過(guò)八年的探索和布局，萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成效初顯。

2021年，萬(wàn)物云收入首次超過(guò)200億元，同比增長(zhǎng)32%。據(jù)證監(jiān)會(huì)信息，萬(wàn)物云《境外首次公開(kāi)發(fā)行股份審批》已變更為“受理通知”，距離上市又進(jìn)一步。

物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，萬(wàn)科旗下冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)位居行業(yè)第一。近3年，萬(wàn)緯收入復(fù)合增速52%。2021年收入為32億元，同比增長(zhǎng)69%。

此外，萬(wàn)科泊寓已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。近3年收入復(fù)合增速40%。在單房運(yùn)營(yíng)成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，泊寓已建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

萬(wàn)科認(rèn)為，如果只看經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)，上述業(yè)務(wù)在今天以及未來(lái)都很難達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同等規(guī)模。但隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，一定程度上形成對(duì)業(yè)績(jī)的支持。

業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示，未來(lái)公司以每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市為成功標(biāo)志之一，萬(wàn)科用養(yǎng)兒子方式，看待經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)，將來(lái)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)不會(huì)小，“未來(lái)希望公司每個(gè)業(yè)務(wù)都能成為有出息的兒子?！?/p>

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 、證券時(shí)報(bào)、樂(lè)居財(cái)經(jīng)

標(biāo)簽： 萬(wàn)科13年來(lái)凈利潤(rùn)首降 郁亮寫(xiě)下千字檢討書(shū)