郁亮明確，萬科2022年的工作任務(wù)是，止跌回升，穩(wěn)中回升。

3月30日晚，萬科發(fā)布2021年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8 億元，分別下降18.4%和 10.8%。

經(jīng)營指標(biāo)方面，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為4528.0億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為225.2億元，同比下降45.75%。

值得注意的是，這是萬科上市31年以來，歸母凈利潤第3次下滑，此前2次分別為1995年和2008年。

在利潤大幅下滑的情況下，萬科推出了回購方案和上市以來最高比例分紅派息預(yù)案。

萬科稱，將在未來3個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價(jià)，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

今天上午，萬科舉行2021年年報(bào)業(yè)績會(huì)。此次會(huì)議開場并沒有由董事會(huì)秘書朱旭介紹業(yè)績情況，而是董事長郁亮走上臺(tái)前，主動(dòng)就兩大焦點(diǎn)問題——2021年利潤下滑的原因、2022年業(yè)績“企穩(wěn)回升”的信心來源，進(jìn)行了分析和回應(yīng)。

回應(yīng)凈利潤下滑

在《致股東信》上，郁亮發(fā)表了近4000字感言，并對凈利潤下降作檢討。

郁亮表示，萬科凈利潤下降主要因?yàn)槊氏陆怠⑼顿Y收益減少和市場下行帶來的計(jì)提減值等。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因素。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司凈利潤具有決定性作用。

“2022年，我們將采取堅(jiān)決的、有針對性的行動(dòng)，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。”郁亮指出。

本次業(yè)績會(huì)上，他進(jìn)一步檢視和反思內(nèi)因。他認(rèn)為過去三年，管理方面，過去充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)，造成了離散度大的問題；同時(shí)，業(yè)務(wù)層面，多賽道同時(shí)探索所付出的成本，比預(yù)想更大，也對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。在反思的最后，郁亮誠懇表達(dá)了他的歉意，“2021年業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。

與此同時(shí)，郁亮向投資者表達(dá)了萬科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他表示，萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤下滑，通過正視問題、對癥下藥、快速行動(dòng)，有信心再次企穩(wěn)回升。

實(shí)際上，受行業(yè)環(huán)境影響，大部分房企都面臨利潤下行壓力。根據(jù)各公司財(cái)報(bào)，碧桂園去年實(shí)現(xiàn)純利267.97億元，同比下降16.78%；招商蛇口去年純利103.72億元，同比減少15.35%；新城控股去年純利125.98億元，同比下降17.42%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，A股已有64家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告，虧損27家，占比42.2%。

龍湖是為數(shù)不多的“增收增利”房企之一。財(cái)報(bào)顯示，龍湖去年?duì)I業(yè)額2233.8億元，同比增長21.0%；歸屬于股東的凈利潤238.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利224.4億元，同比增長20.1%。

萬科企穩(wěn)回升的底氣：

房地產(chǎn)規(guī)模超十萬億，常做常有

萬科企穩(wěn)回升底氣是什么？在業(yè)績會(huì)上，郁亮對于進(jìn)行了詳細(xì)拆解。他指出，萬科的信心主要來自于兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。

萬科企穩(wěn)回升的兩個(gè)外部基礎(chǔ)

第一個(gè)外部基礎(chǔ)，是有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)。中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場，萬科對政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是萬科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。

郁亮談到的第二個(gè)外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。一方面，房地產(chǎn)市場仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，規(guī)模肯定超過十萬億元。房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)，這門生意未來仍會(huì)常做常有。另一方面，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會(huì)常做常新。萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，形成了有自身特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。

從來沒有停止過投資

萬科企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)

對于支撐企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進(jìn)行了更詳細(xì)的說明。

他表示，第一個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時(shí)未來2到3年的儲(chǔ)備有保障。它主要通過三方面進(jìn)行支撐，一是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報(bào)水平。二是通過繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量投資。萬科從來沒有停止過投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進(jìn)行集中管控，提高對投資的要求，包括項(xiàng)目盈利水平、團(tuán)隊(duì)操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的利潤。三是來自于現(xiàn)有儲(chǔ)備資源。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，儲(chǔ)備資源充足，可以支持未來2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

此外，截止去年底，萬科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這些已售未結(jié)資源，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，對萬科的業(yè)績形成有力支撐。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)收入超400億

第二個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、營運(yùn)凈收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。

首先，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)收入過去十年復(fù)合增速超過30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，印力近五年為20%，2021年萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億。同時(shí)，上述業(yè)務(wù)NOI率都表現(xiàn)出了良好勢頭，物流穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%，其中冷鏈超過7%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項(xiàng)目超過了6%，印力近兩年的重要新開業(yè)項(xiàng)目，首個(gè)完整年超過6%。

其次，探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完。萬科一直堅(jiān)持追求有現(xiàn)金流的利潤，因此采取成本法對這些業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)量，折舊攤銷在成本費(fèi)用里進(jìn)行列支，去年合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用已達(dá)80億元，客觀上對報(bào)表利潤存在影響。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻(xiàn)。

同時(shí)，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會(huì)對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬科廣場項(xiàng)目為例，萬科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億的利潤。再例如，去年萬緯物流通過增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價(jià)。這類合格資產(chǎn)，將對萬科未來業(yè)績構(gòu)成有力支撐。

郁亮所講的第三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，凈負(fù)債率長期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

已取消所有高管層級，全部下沉到前線

向投資者詳細(xì)闡釋了萬科“企穩(wěn)回升”的信心來源后，郁亮表示，任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。

他透露，萬科已取消集團(tuán)合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。據(jù)了解，郁亮目前在萬科內(nèi)部同時(shí)兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝同時(shí)兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。

在發(fā)言的最后，郁亮向投資者表達(dá)了萬科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他表示，萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問題就會(huì)以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動(dòng)，期待明年給大家交上合格的答卷。

用養(yǎng)兒子方式，看待經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)

“黑鐵時(shí)代”到來，房企第二增長曲線尤為重要。經(jīng)過八年的探索和布局，萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)成效初顯。

2021年，萬物云收入首次超過200億元，同比增長32%。據(jù)證監(jiān)會(huì)信息，萬物云《境外首次公開發(fā)行股份審批》已變更為“受理通知”，距離上市又進(jìn)一步。

物流倉儲(chǔ)方面，萬科旗下冷鏈倉儲(chǔ)位居行業(yè)第一。近3年，萬緯收入復(fù)合增速52%。2021年收入為32億元，同比增長69%。

此外，萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式公寓運(yùn)營商。近3年收入復(fù)合增速40%。在單房運(yùn)營成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，泊寓已建立競爭優(yōu)勢。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營管理服務(wù)。

萬科認(rèn)為，如果只看經(jīng)營收入和利潤，上述業(yè)務(wù)在今天以及未來都很難達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)的同等規(guī)模。但隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，一定程度上形成對業(yè)績的支持。

業(yè)績會(huì)上，郁亮表示，未來公司以每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市為成功標(biāo)志之一，萬科用養(yǎng)兒子方式，看待經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，將來經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)不會(huì)小，“未來希望公司每個(gè)業(yè)務(wù)都能成為有出息的兒子。”

本文來源：時(shí)代周報(bào) 、證券時(shí)報(bào)、樂居財(cái)經(jīng)

標(biāo)簽： 萬科13年來凈利潤首降 郁亮寫下千字檢討書