少了保利宋廣菊、融創(chuàng)孫宏斌、恒大許家印，地產(chǎn)界的IP就只剩下萬(wàn)科郁亮。

然而今年萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)，氛圍格外不同。

以前都是董秘先說(shuō)，今年郁亮直接打頭陣，上來(lái)就進(jìn)行了一番自我檢討和解釋，“認(rèn)錯(cuò)”態(tài)度誠(chéng)懇，并向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示歉意。

昨晚萬(wàn)科發(fā)布業(yè)績(jī)，利潤(rùn)出現(xiàn)斷崖式下跌，大家也給都看到了（還沒(méi)看的可戳：郁亮降薪千萬(wàn)！萬(wàn)科年報(bào)檢討：和股東期望有很大差距）。

的確讓眾人驚掉下巴，萬(wàn)科去年歸母凈利潤(rùn)只有225億元，相較于2020年接近腰斬。

整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)開(kāi)了2個(gè)小時(shí)，說(shuō)財(cái)貓全程聽(tīng)下來(lái)，信息量還是比較大。

包括萬(wàn)科回應(yīng)“業(yè)績(jī)洗澡”、未來(lái)利潤(rùn)指引、融資安排、收并購(gòu)、萬(wàn)物云上市、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)情況等。

郁亮幾乎全程皺眉，在竭力證明萬(wàn)科的價(jià)值同時(shí)，又不可避免地談到當(dāng)下窘迫的利潤(rùn)困境。

萬(wàn)科到底怎么了？先關(guān)注這只懂財(cái)經(jīng)的喵~

萬(wàn)科“業(yè)績(jī)洗澡”疑云

萬(wàn)科投資者們的提問(wèn)也是毫不客氣。一上來(lái)就直接向萬(wàn)科6名管理層拋出關(guān)鍵問(wèn)題，萬(wàn)科年報(bào)是否“業(yè)績(jī)洗澡”？

“業(yè)績(jī)洗澡”指的就是上市公司刻意壓低公司業(yè)績(jī)，將一些利潤(rùn)推遲到下一個(gè)發(fā)布期進(jìn)行集中體現(xiàn)，從而達(dá)到下一個(gè)發(fā)布期業(yè)績(jī)大漲的一種手段。

舉個(gè)例子，兩年業(yè)績(jī)都下降10%，那就要被罵兩年；但一年下降30%，另一年漲10%，就只要被罵一年。

事實(shí)上，投資者有這個(gè)疑問(wèn)很正常。橫向?qū)Ρ扔钪娣科蟊坦饒@及排在萬(wàn)科之后的房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)，都無(wú)法理解萬(wàn)科歸母凈利超4成下跌這一事實(shí)。

碧桂園去年歸母凈利潤(rùn)267.97億，同比減少23.49%，但是萬(wàn)科的下跌幅度是碧桂園的兩倍。

萬(wàn)科的跌幅甚至可以在top10房企里面排在前幾位。

說(shuō)得更具體點(diǎn)，萬(wàn)科跌幅僅次于恒大、綠地、融創(chuàng)。此前，融創(chuàng)預(yù)計(jì)凈利下跌85%。很難不讓人懷疑，郁亮又“藏利潤(rùn)”了。

畢竟，這太不萬(wàn)科了！向來(lái)以穩(wěn)健著稱的萬(wàn)科，像是拿錯(cuò)了劇本、股東也像是走錯(cuò)了劇場(chǎng)一樣不敢相信。

萬(wàn)科2021年線上業(yè)績(jī)會(huì)

九哥（萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝）回應(yīng)“業(yè)績(jī)洗澡”質(zhì)疑：“業(yè)績(jī)洗澡的門(mén)票不能太貴吧，包括郁亮在內(nèi)的管理層因萬(wàn)科業(yè)績(jī)下降，個(gè)人收入也是大幅下降的，萬(wàn)科干部員工為此付出的代價(jià)也是兩個(gè)數(shù)量級(jí)以上。”

“用這么貴的代價(jià)去業(yè)績(jī)洗澡，沒(méi)有必要也更不可能，我們是在公開(kāi)市場(chǎng)上披露自己的業(yè)績(jī)，我們所做的每一步都要經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)和檢視?！?/p>

說(shuō)財(cái)貓昨天的稿件就提到，郁亮犧牲年度獎(jiǎng)金來(lái)“謝罪”，去年一年的薪酬大幅降低88%至154.7萬(wàn)元，2020年郁亮的薪酬還是1247萬(wàn)元。

此外，萬(wàn)科任職的8位董事、監(jiān)事及高管合計(jì)稅前報(bào)酬也同比下降50%。

代價(jià)確實(shí)不小。

否認(rèn)業(yè)績(jī)洗澡外，九哥還補(bǔ)充，“我們更愿意選擇‘沖涼’的方式來(lái)形容萬(wàn)科業(yè)績(jī)，用涼水澆一下自己的頭，遏制沖動(dòng)的身子，讓自己的體格更健康，頭腦更清醒?！?/p>

投資者步步追問(wèn)，萬(wàn)科去年截至三季度的凈利下滑幅度只是16%，為何全年下來(lái)會(huì)下滑45.75%？

很明顯，萬(wàn)科2021年四季度單季的凈利潤(rùn)肯定拖了后退。

原因有三個(gè)，一是房企結(jié)算時(shí)間分布，萬(wàn)科四季度結(jié)算占了40%，收入結(jié)算的權(quán)益比例下降了5%以上；

二是投資收益在四季度盤(pán)賬；

三是計(jì)提減值，對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，合計(jì)減少歸母凈利約26億元。尤其是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯下行，一些投資發(fā)生了較大的虧損，比如萬(wàn)科投資易居。

萬(wàn)科2021年線上業(yè)績(jī)會(huì)，郁亮

在郁亮的檢討中，也多次分析了萬(wàn)科此次凈利下滑的原因，其中就提到，萬(wàn)科管理方面存在離散度大、參差不齊的問(wèn)題。

即區(qū)域公司和項(xiàng)目之間的盈利表現(xiàn)兩級(jí)分化，有做得好的項(xiàng)目，但是也有難以消化的項(xiàng)目。

經(jīng)過(guò)這一劫，萬(wàn)科或許對(duì)于投資拿地需要花更多心思了。

郁亮坦言，從去年下半年起，萬(wàn)科已經(jīng)取消此前的投資額度分配辦法，開(kāi)始對(duì)投資進(jìn)行集中管控，提高對(duì)投資要求。

今年怎么做？

就像萬(wàn)科致股東信中說(shuō)的，2021年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，對(duì)于萬(wàn)科是一次警醒。

去年已經(jīng)成為過(guò)去式。那么今年，萬(wàn)科打算怎么做？

郁亮說(shuō)了四個(gè)字——“企穩(wěn)回升”，也就是營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)不能再跌了。

在說(shuō)財(cái)貓理解來(lái)看，主要有兩個(gè)方面，一是萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)即多元化板塊的利潤(rùn)增長(zhǎng)。二是萬(wàn)科表示，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)維持毛利率20%。

2014年至今，萬(wàn)科探索多元化業(yè)務(wù)付出了代價(jià)，多條賽道同步推進(jìn)（物流、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)等），所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了萬(wàn)科管理層的預(yù)期。

郁亮說(shuō)，學(xué)費(fèi)交得差不多了，是時(shí)候要?jiǎng)?chuàng)收創(chuàng)利了。萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)正在逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。

他提到，萬(wàn)科物業(yè)收入過(guò)去10年復(fù)合增速超30%，物流近3年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近3年達(dá)到40%，印力近5年為20%。2021年，萬(wàn)科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)（地產(chǎn)之外）收入超過(guò)400億。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，郁亮稱，萬(wàn)科從不缺土地。

萬(wàn)科現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備資源，可以支持未來(lái)2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。目前萬(wàn)科在建面積1億平方米，擬開(kāi)發(fā)面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米。

此外，截止去年底，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過(guò)7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍。這些已售未結(jié)，將在之后的財(cái)年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入。

去年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利總額同比大幅減少189億元。

萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海在上海連線，他強(qiáng)調(diào)，今年的開(kāi)發(fā)毛利率維持在20%，以此作為凈利潤(rùn)企穩(wěn)的保障。

對(duì)于近期房企融資成本下降，萬(wàn)科是否會(huì)擴(kuò)大融資策略，九哥表示：“在保綠的目標(biāo)下，只要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還在往前發(fā)展，我們的融資會(huì)適當(dāng)?shù)卦黾印！?/p>

只有業(yè)務(wù)干得更好，未來(lái)無(wú)論是權(quán)益性的資金還是債務(wù)性的資金，萬(wàn)科就有更多的各類(lèi)機(jī)構(gòu)合作的機(jī)會(huì)。

“作為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的綜合玩家，要講究一定的規(guī)模，我們?cè)诓粩嗟爻銮?、達(dá)標(biāo)這個(gè)問(wèn)題上來(lái)嚴(yán)格要求自己，能夠提供越來(lái)越多的合格資產(chǎn)，合格標(biāo)的，為各類(lèi)投資人、各位資金方，能夠提供合格的標(biāo)的?！?/p>

郁亮在發(fā)言的最后感慨道，在萬(wàn)科38年的發(fā)展史上，僅有三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。

不好彩的是，萬(wàn)科如今正身處漩渦中。

怎么活下來(lái)？

“原來(lái)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的發(fā)展方式是以速度、規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式，凡是沿著過(guò)去這種模式走下去的，可能都會(huì)退?！?/p>

如果說(shuō)今天不再簡(jiǎn)單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺(jué)得都能活下來(lái)?！?/p>

郁亮的這番話，既說(shuō)給自己聽(tīng)，也說(shuō)給行業(yè)同行聽(tīng)。

標(biāo)簽： 郁亮向52萬(wàn)人道歉萬(wàn)科回應(yīng)業(yè)績(jī)洗澡疑云