來(lái)源：財(cái)經(jīng)九號(hào)院

作者：胖虎出租率提前達(dá)標(biāo)，在管面積目標(biāo)或無(wú)望；租金水平仍處低位；多次違規(guī)加收電價(jià)被重罰

日前，寶龍商業(yè)（HK09909）發(fā)布了未經(jīng)審核的2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告，這也是陳德力掌舵寶龍商業(yè)后的第一個(gè)完整財(cái)年。

在去年的年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，德力總曾立下“軍令狀”，要帶領(lǐng)寶龍商業(yè)，在未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)：“出租率95％+”、“管理面積1500+萬(wàn)平”及“長(zhǎng)三角規(guī)模排名行業(yè)前三”。

但唯獨(dú)沒有對(duì)租金水平做出規(guī)劃。

在業(yè)內(nèi)，寶龍雖然從事商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域很早，但其租金及管理費(fèi)水平在業(yè)內(nèi)卻低的感人。因此，德力總想要在這方面做出顯著改善，或許有很大難度，倒不如先做大規(guī)模。

那么作為“三年規(guī)劃”的開局之年，成績(jī)?cè)趺礃樱罄m(xù)能否順利完成目標(biāo)呢？

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出租率提前達(dá)標(biāo) 在管面積目標(biāo)或無(wú)望

從未經(jīng)審核的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，開局之年的各項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)展順利，多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均穩(wěn)健向好，特別是一直為市場(chǎng)詬病的出租率，更是一開局就王者，整體出租率從不到90%提升到95.3%，其中寶龍城的出租率更是滿鋪達(dá)到100%，可以說(shuō)是提前完成目標(biāo)。

整體業(yè)績(jī)層面，報(bào)告顯示，截止2021年12月31日，寶龍商業(yè)收入約24.64億元，同比增長(zhǎng)約28.3%；毛利約8.21億元，同比增長(zhǎng)約38.2%；凈利潤(rùn)約4.387億元，同比增長(zhǎng)約43.6%。

即使拉長(zhǎng)時(shí)間軸來(lái)看，寶龍商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也是連續(xù)多年正增長(zhǎng)，盈利水平也是不斷提高的，2018年至2021年，寶龍商業(yè)的毛利率提升到了33%以上，較2020年增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)，凈利率也在2020年和2021年有了大幅提高，從此前的11%提升至16%、18%。

不過(guò)這一盈利水平較寶龍商業(yè)自身是在提高，但在整個(gè)行業(yè)來(lái)看仍然是很低的水平。

比如毛利率一塊，寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊毛利率在2018年至2021年分別為30.1%、29.3%、32.8%、35.2%，同期新城控股商業(yè)板塊的毛利率分別在67.76%、67.56%、70.76%、72.64%。

這一對(duì)比，差的可不是一點(diǎn)半點(diǎn)，大概是50個(gè)百分點(diǎn)……

不過(guò)德力總在寶龍商業(yè)的這一年多時(shí)間，對(duì)寶龍商業(yè)的提升，還是很明顯的，除了盈利能力有了較大的長(zhǎng)進(jìn)之外，出租率方面也是有了較大幅度的提高。

作者統(tǒng)計(jì)了一下近4年來(lái)寶龍商業(yè)的出租率，數(shù)據(jù)顯示，2020年及之前，寶龍商業(yè)出租率始終在90%以下徘徊，出租率低也使得寶龍商業(yè)飽受責(zé)難。

2021年的整體出租率一下子提升到95.3%，而且寶龍城、寶龍一城的整體出租率達(dá)到了99%至100%，這樣的業(yè)績(jī)的確讓人為之一驚，因?yàn)槎叩囊验_業(yè)面積達(dá)到了617萬(wàn)平米，約占整個(gè)寶龍商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積的60%以上。

德力總的第一個(gè)目標(biāo)，出租率達(dá)到95%以上提前兩年完成。第二個(gè)目標(biāo)，管理面積1500萬(wàn)平如何呢？

2021年在管面積993萬(wàn)平，今年計(jì)劃開業(yè)11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，累計(jì)面積79.6萬(wàn)平；2023年及以后計(jì)劃開業(yè)項(xiàng)目37個(gè)，累計(jì)建筑面積318.5萬(wàn)平米。

這樣算，如果按照商業(yè)項(xiàng)目2年的開發(fā)周期的話，單純靠自建自營(yíng)顯然是很難完成目標(biāo)的，缺口還有100多萬(wàn)方。

至于“長(zhǎng)三角規(guī)模排名行業(yè)前三”的目標(biāo)，未明確運(yùn)營(yíng)面積還是收入規(guī)模，所以不好量化比較，而且長(zhǎng)三角是江浙滬還是江浙滬皖呢？

2

租金水平仍處低位，輕資產(chǎn)拓展無(wú)力

目前的情勢(shì)來(lái)看，德力總要完成三年規(guī)劃的第二大目標(biāo)“在管面積1500萬(wàn)方”，靠自建是來(lái)不及了，只有靠輕資產(chǎn)拓展了。

但寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)拓展似乎很不順利。截至去年底寶龍商業(yè)旗下來(lái)自第三方的商業(yè)項(xiàng)目有22個(gè)，其中有12個(gè)是屬于寶龍星匯、2個(gè)寶龍?zhí)斓兀@兩個(gè)產(chǎn)品在寶龍商業(yè)產(chǎn)品體系中相對(duì)低端，屬于社區(qū)商業(yè)系列產(chǎn)品。

寶龍商業(yè)主打的寶龍廣場(chǎng)僅有8個(gè)來(lái)自第三方，僅占寶龍廣場(chǎng)總量的八分之一。

雖然去年新簽約了10個(gè)第三方項(xiàng)目，算是歷年拓展之最，但同時(shí)還有兩個(gè)第三方項(xiàng)目退出了寶龍商業(yè)管理，分別是寧波宏泰廣場(chǎng)和寧波星街坊，兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)約15.3萬(wàn)平。

這在2021年半年報(bào)時(shí)就曾注意到，財(cái)報(bào)中消失了兩個(gè)項(xiàng)目，但彼時(shí)寶龍商業(yè)并未作交代。

寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目拓展之所以難，主要原因可能還是在于租金收入水平低。

據(jù)其財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)，作者做了下統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2018年至2020年，寶龍商業(yè)的平均租金及管理費(fèi)收入水平始終徘徊在1元/平米/天上下。

到2021年，平均收入水平達(dá)到1.02元/平米/天，相較去年大概提高了約3分錢。對(duì)此作者不得不手動(dòng)打出一個(gè)掩面哭的表情……

或許有人會(huì)說(shuō)，這樣算不公平，寶龍商業(yè)2021年22個(gè)新增開業(yè)項(xiàng)目中有17個(gè)在下半年開業(yè)的，并沒有一年周期。可以看一下2021年半年報(bào)，去年上半年的租金及管理費(fèi)水平約1元/平米/天，也差不多……

寶龍商業(yè)1.02元的平均租金及管理費(fèi)水平，在業(yè)內(nèi)基本算是墊底了。龍湖商業(yè)2021年的平均收入水平是2.98元/平米/天，新城商業(yè)2021年平均收入水平約2元，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2021年上半年的平均收入水平是2.15元……

這么看，相比較業(yè)內(nèi)標(biāo)桿商管公司，寶龍商業(yè)的平均收入水平真的是太低了。和港資的那些老牌商業(yè)比如恒隆、嘉里中心、新世界等等相比，更是沒法比了。

寶龍商業(yè)算是起了個(gè)大早，趕了個(gè)寂寞，“一二線的腔調(diào)，四五線的價(jià)格”，倒也很是親民。

但這對(duì)于投資者，以及第三方來(lái)講，并非好事。

3

違規(guī)加收電價(jià)數(shù)千萬(wàn)，多次被重罰

商業(yè)租金及管理費(fèi)上不去怎么辦？寶龍商業(yè)就打起了商家的歪主意，竟然在代收的電費(fèi)上動(dòng)起了“手腳”。

由于大商場(chǎng)目前都是實(shí)行轉(zhuǎn)供電，即每戶商家并沒有單獨(dú)建立電表，而是由商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方轉(zhuǎn)供電力給商戶，而運(yùn)營(yíng)方從商家處代收電費(fèi)。

國(guó)家發(fā)改委、物價(jià)局等就商業(yè)用電曾多次下發(fā)文件下調(diào)基準(zhǔn)商業(yè)電價(jià)，特別是疫情以來(lái)，為支持工商業(yè)發(fā)展，各地物價(jià)局也根據(jù)本地實(shí)際多次發(fā)文下調(diào)電價(jià)。

但寶龍商業(yè)似乎仍然在“頂風(fēng)違法作案”。

據(jù)天眼查信息顯示，2022年1月4日，浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局就以“電力價(jià)格違法”為由，對(duì)上海寶龍商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司開出了36.49萬(wàn)元的罰單，并處以警告處分。

詳細(xì)情況是，2019年9月至2020年12月期間，對(duì)漕寶路寶龍廣場(chǎng)累計(jì)196家商戶提供轉(zhuǎn)供電服務(wù)過(guò)程中多收取電費(fèi)182.43萬(wàn)元。

作者發(fā)現(xiàn)，各地對(duì)寶龍商業(yè)及其各分公司的電價(jià)違法罰單不少。公開信息顯示，自去年至今因電力價(jià)格違法被各地市場(chǎng)監(jiān)管部門查處的寶龍商業(yè)各地分公司有7例。

除了漕寶路寶龍廣場(chǎng)外，寶龍商業(yè)杭州下沙分公司在2018年4月至2020年10月期間，在同期電價(jià)基礎(chǔ)上分別加價(jià)0.12元/度、0.16元/度、0.2元/度、0.45元/度乘以商戶用電量收取費(fèi)用，經(jīng)核實(shí)，扣除合理線損電損，寶龍方面向932家轉(zhuǎn)供電用戶多收取費(fèi)用合計(jì)937.545萬(wàn)元。

最終被錢塘新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督局處以沒收違法所得，罰款95萬(wàn)元的處罰。

去年底和今年1月份，上海市寶山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管部門也對(duì)寶龍商業(yè)在上海的3家子公司以“電力價(jià)格違法行為”為由，警告處分，分別處以30.67萬(wàn)元、33萬(wàn)元、70萬(wàn)元的罰款。

從罰款數(shù)額來(lái)看，累計(jì)加收的電費(fèi)恐怕也要在1000萬(wàn)元以上了。

寶龍商業(yè)如此損害商家的合理利益，又如何能做好口碑、提升租金水平呢？實(shí)在令人惋惜。

END.

（免責(zé)聲明：本文數(shù)據(jù)信息均來(lái)自上市公司公告、媒體報(bào)道、天眼查信息等）

標(biāo)簽： 寶龍商業(yè)租金水平仍處行業(yè)低位 違法加收電費(fèi)數(shù)千萬(wàn)遭重