10倍PE的萬(wàn)科，是否已經(jīng)到了盡頭？

前幾天，濤哥公眾號(hào)直播了萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，與各位粉絲們共同見(jiàn)證了郁亮在直播中向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東致歉。

2021年，萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)庥龌F盧。

年報(bào)顯示，其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額為6277.8億，同比下降10.8%，權(quán)益凈利潤(rùn)225.2億，同比下降45.7%，令人大跌眼鏡。

這是萬(wàn)科歷史上第三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下降，而前兩次分別在1995年和2008年。

郁亮首先檢討了業(yè)績(jī)下降的原因，然后說(shuō)：

“不管我的反思多全面，不管我檢討多深刻，考試沒(méi)考好就是沒(méi)考好。2021年我們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯的歉意。”

說(shuō)實(shí)話在直播中看到一家頭部房企的董事長(zhǎng)這樣謙卑，濤哥還是有點(diǎn)感動(dòng)的，畢竟一向強(qiáng)硬的郁亮這次像小學(xué)生一樣為沒(méi)考好道歉，作為股東的我感覺(jué)怒氣也消了一半，再怎么說(shuō)人家的態(tài)度還是相當(dāng)端正的。

對(duì)于利潤(rùn)暴跌的原因，郁亮總結(jié)了3點(diǎn)，這或許將成為房企今年組織管理改革的方向：

1、充分授權(quán)、分布式管理的弊端。充分授權(quán)在市場(chǎng)好時(shí)能夠加速發(fā)展，但在市場(chǎng)差時(shí)，卻由于部分公司的能力短板，拉低整體的業(yè)績(jī)。

這說(shuō)明萬(wàn)科賴以驕傲的強(qiáng)授權(quán)模式遇到了重大挑戰(zhàn)，未來(lái)房企在管理上會(huì)向集權(quán)決策回歸。

2、少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤。一方面是在高授權(quán)體系下，部分區(qū)域?qū)Ξ?dāng)?shù)厥袌?chǎng)判斷出錯(cuò)，在投資上出現(xiàn)高估和冒進(jìn)，也就是拿錯(cuò)地了。

另一方面是2018-2019年收購(gòu)華夏幸福環(huán)京資產(chǎn)包，面臨25億的資產(chǎn)減值。就是說(shuō)即使強(qiáng)如萬(wàn)科，也出現(xiàn)了資產(chǎn)收購(gòu)的誤判。

這也就不難理解現(xiàn)在房企出險(xiǎn)之后為啥資產(chǎn)都沒(méi)人敢買，融創(chuàng)收樂(lè)視、世茂收福晟、萬(wàn)科收華夏……收購(gòu)翻車概率太高了，有可能直接拖垮公司業(yè)績(jī)。

3、多元化布局付出的成本。萬(wàn)科2014年開(kāi)始進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，發(fā)展了很多新業(yè)務(wù)，而這些尚在培育期的業(yè)務(wù)也侵蝕了萬(wàn)科的利潤(rùn)，例如長(zhǎng)租公寓和城中村改造等，讓萬(wàn)科付出了很大代價(jià)。

而針對(duì)以上幾點(diǎn)問(wèn)題，郁亮也旗幟鮮明的提出了解決方案：

首先是通過(guò)2021年成立的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，相當(dāng)于地產(chǎn)總部，對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控，解決組織能力不均的問(wèn)題。

其次是堅(jiān)持高質(zhì)量投資，從分散改為集中管控，提高對(duì)項(xiàng)目的盈利要求，就是說(shuō)以后總部認(rèn)為不行的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)卦僭趺纯抟矝](méi)用，總部一盤棋決策。

第三是經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)形成新的利潤(rùn)蓄水池，平衡業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。之前雖說(shuō)新業(yè)務(wù)拖累了業(yè)績(jī)，但目前看前期投入也基本完成，進(jìn)入收獲期后將持續(xù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科這次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，對(duì)股民道歉的態(tài)度是誠(chéng)懇的，對(duì)問(wèn)題和改進(jìn)策略分析的也很全面，獲得了很多投資者的認(rèn)同。

濤哥也用“素顏”一詞來(lái)評(píng)價(jià)萬(wàn)科這次直播，一方面憑借濤哥使用美顏濾鏡直播的豐富經(jīng)驗(yàn)，可以百分之百確定郁亮這次是素顏上陣，沒(méi)有加美顏特效；

另一方面萬(wàn)科在提問(wèn)環(huán)節(jié)中詳細(xì)解答了包括“是否存在業(yè)績(jī)洗澡”等大家關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)自身的剖析是比較透徹的，也沒(méi)有遮遮掩掩，非常坦誠(chéng)。

直播次日，萬(wàn)科股價(jià)拉升近8%，重新回到20塊，可見(jiàn)郁亮這次直播帶貨總體是成功的，得到了不少人的認(rèn)同。

在濤哥的留言評(píng)論區(qū)，有一位讀者這樣評(píng)價(jià)：

“拿50%利潤(rùn)分紅，再拿20億回購(gòu)自家股份，賬面現(xiàn)金還有1000多億，還讓高管全面下一線，這是一個(gè)怎樣的經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)？多大的決心和勇氣，這是富家子弟拼刺刀了嗎？”

可以看到，萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上這一番高質(zhì)量演出，還是為他們挽回了不少股民們的信心。

在提問(wèn)環(huán)節(jié)，有人問(wèn)到萬(wàn)科股東價(jià)值的問(wèn)題，郁亮說(shuō)他很苦惱：

海天醬油的利潤(rùn)只有萬(wàn)科的30%，市值卻比萬(wàn)科高80%；美國(guó)的綜合不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商PE有35倍，而萬(wàn)科只有10倍，郁亮希望投資者能夠用新的模型來(lái)看萬(wàn)科的業(yè)務(wù)。

濤哥聽(tīng)了郁總的發(fā)言，覺(jué)得非常有道理，然后立刻去買了騰訊的股票。

原因很簡(jiǎn)單，目前地產(chǎn)股PE大多在5-10倍，萬(wàn)科現(xiàn)在接近11倍，已經(jīng)算是在頂點(diǎn)了，而騰訊的PE才13倍，夕陽(yáng)行業(yè)的萬(wàn)科和朝陽(yáng)行業(yè)的騰訊，濤哥覺(jué)得騰訊的潛力可能更大一點(diǎn)。

當(dāng)然，作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬(wàn)科在去年艱難的市場(chǎng)下，取得的成果也已經(jīng)算是很不容易，凈負(fù)債率低至29.7%，現(xiàn)金短債比2.5倍，在手貨幣資金1493億，安全性極高。

同時(shí)，萬(wàn)科的多元化產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)具備規(guī)模和領(lǐng)先地位：

物業(yè)板塊收入240億，增長(zhǎng)32%，物業(yè)合同管理面積超10億平方米；

商開(kāi)板塊收入76.2億，增長(zhǎng)20%，累計(jì)開(kāi)業(yè)211個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)第一陣營(yíng)；

物流板塊收入31.6億，增長(zhǎng)69%，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模全國(guó)第一；

公寓板塊收入28.9億，增長(zhǎng)14%，長(zhǎng)租公寓總規(guī)模超20萬(wàn)間，行業(yè)第一。

所以，也不能否認(rèn)萬(wàn)科在房企中，還是屬于綜合能力突出，想象空間較大的。

對(duì)于2022年，郁亮提出萬(wàn)科在開(kāi)發(fā)上要實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

目前萬(wàn)科總土儲(chǔ)面積約1.5億平方米，足以滿足2-3年的開(kāi)發(fā)需要，同時(shí)還有7100億已售未結(jié)收入，將對(duì)未來(lái)的報(bào)表形成有力支撐。

值得一提的是，由于萬(wàn)科業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，并且之前郁亮黑鐵時(shí)代發(fā)言中稱萬(wàn)科要降薪，所以網(wǎng)上一直有呼聲要求郁亮帶頭降薪，而他真的做了。

年報(bào)顯示，2021年萬(wàn)科高管合計(jì)稅前報(bào)酬3409萬(wàn)，同比下降50%，其中郁亮自愿放棄全部獎(jiǎng)金，他2021年總薪酬僅154.7萬(wàn)。

看起來(lái)郁亮去年工資還沒(méi)濤哥高，這一點(diǎn)還算是做到以身作則了，值得肯定。

在當(dāng)天我直播萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)的時(shí)候，也有其他房企的品牌朋友跟濤哥交流，覺(jué)得郁亮這次道歉效果是不錯(cuò)的。

目前，還有數(shù)十家大型房企年報(bào)還沒(méi)能發(fā)布，估計(jì)后面還會(huì)有房企要跟投資者們道歉了，尤其是那些暴雷股債雙殺的。

所以，有人問(wèn)我怎么評(píng)價(jià)郁亮的道歉，我認(rèn)為郁亮是應(yīng)該道歉的。

畢竟我在萬(wàn)科股票上也虧了錢，他道歉么我感覺(jué)舒服了一點(diǎn)，而且網(wǎng)上現(xiàn)在對(duì)萬(wàn)科差評(píng)這么多，給大家認(rèn)個(gè)錯(cuò)，輸了面子，贏了人心。

看看隔壁中海，2021年歸母凈利潤(rùn)超400億，比萬(wàn)科、保利、碧桂園等都多了100多億，說(shuō)明行業(yè)還是有牛逼的公司，萬(wàn)科也確實(shí)有要提升的空間。

正如郁亮所說(shuō)：萬(wàn)科之前積累的一些短板，在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時(shí)候，以凈利潤(rùn)下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心。

也希望正視問(wèn)題、對(duì)癥下藥后的萬(wàn)科，今年能交出一份合格的答卷。

關(guān)于郁亮這次道歉，大家怎么評(píng)價(jià)？歡迎留言告訴我們。

標(biāo)簽： 郁亮素顏直播道歉 萬(wàn)科股價(jià)又行了