文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳

近來(lái)的業(yè)績(jī)會(huì)上，銀行上市公司們，都不約而同地談到了自身在地產(chǎn)領(lǐng)域的“踩雷”經(jīng)歷。

平安銀行率先叫慘，其涉房業(yè)務(wù)以華夏幸福、寶能為主，其中金額最大的是54億元的寶能城項(xiàng)目，將馬上進(jìn)入司法拍賣(mài)執(zhí)行環(huán)節(jié)；招商銀行的違約客戶，也是主要有華夏幸福和恒大，只能靜待債務(wù)重組方案的落地。

銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既愛(ài)又恨，涉足地產(chǎn)能為其經(jīng)營(yíng)提供很大的助力，但同時(shí)也充滿了難以預(yù)料的高風(fēng)險(xiǎn)，尤其在當(dāng)下調(diào)控基調(diào)持續(xù)的情況下，更是要嚴(yán)防這頭“灰犀牛”。

精明的銀行們，向來(lái)提前洞悉市場(chǎng)，計(jì)算損益，但這波地產(chǎn)的整合震蕩潮，確實(shí)讓他們產(chǎn)生了“敏感”的防范，因?yàn)檎l(shuí)也不想總是過(guò)著“討債”的日子，為計(jì)提損失、壞賬而提心吊膽。

他們做出了一致判斷：短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于風(fēng)險(xiǎn)的上升和釋放的階段，因此要等地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，并重新審視融資對(duì)象，才能提高資金的安全性。

涉房不良貸款超千億

到了年報(bào)季，地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的影響，都在財(cái)報(bào)中體現(xiàn)得淋漓盡致。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前13家具有代表性的銀行主體中，就有11家的房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率，在去年下半年有所提升。期內(nèi)，恒大暴雷拉開(kāi)了房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延的序幕，不良率的提升，正反映了同期地產(chǎn)信用問(wèn)題的發(fā)酵。

按照相關(guān)規(guī)定，銀行將借款人還款能力出現(xiàn)明顯問(wèn)題、無(wú)法足額還本付息、采取法律程序仍無(wú)法收回本息的貸款，歸為不良貸款。

2021年，工農(nóng)中建四大行房地產(chǎn)不良貸款余額超過(guò)1100億元，同比新增超408億元；房地產(chǎn)不良貸款占全部不良貸款的比例為10.87%，而2020年該項(xiàng)數(shù)據(jù)為6.95%，上升明顯。

同期，四大行房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率全部升高，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行的房地產(chǎn)不良貸款率，分別為4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除了建行，其余3家銀行的不良貸款率在業(yè)內(nèi)均處于較高水平。

通常而言，銀行不良貸款金額增多或貸款無(wú)法追回，都會(huì)對(duì)銀行后續(xù)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重傷害。2021年，工商銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款額增加了176億元，在四大行中位居首位，而其房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款率從2020年的2.32%猛增至2021年的4.79%，增幅同樣在四大行中居于首位。

工商銀行副行長(zhǎng)張文武在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，“工商銀行2021年出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款不良率階段性上升，主要是少數(shù)風(fēng)險(xiǎn)大戶貸款劣變導(dǎo)致”。據(jù)媒體報(bào)道，工商銀行是恒大的第三往來(lái)銀行。

同時(shí)，工商銀行在財(cái)報(bào)中表示，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)領(lǐng)域政策導(dǎo)向，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)審慎管理要求，繼續(xù)對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)投融資實(shí)施限額管理，密切關(guān)注各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化情況，嚴(yán)防高杠桿擴(kuò)張房地產(chǎn)集團(tuán)客戶風(fēng)險(xiǎn)。

而在房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率方面，中國(guó)銀行則連續(xù)兩年位于四大行之首。2021年，中國(guó)銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款346.94億元，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率達(dá)5.05%。這兩個(gè)指標(biāo)，在四大行中都居于首位。

在中國(guó)銀行的2021年末十大借款人中，第10名借款人是一家房地產(chǎn)公司，借款余額是220億元。此外，公開(kāi)資料顯示，中國(guó)銀行是佳兆業(yè)第一往來(lái)銀行，是融創(chuàng)中國(guó)的第三往來(lái)銀行，是恒大的第十六往來(lái)銀行。

值得注意的是，工商銀行（4.79%）和中國(guó)銀行（5.05%）的房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率已經(jīng)高過(guò)各自平均利息（4.08%），業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著這兩家銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，可能難以貢獻(xiàn)盈利。

不良率還將抬頭

除了已經(jīng)暴露的風(fēng)險(xiǎn)之外，一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

在銀行界，常將借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)償還產(chǎn)生不利影響因素的貸款，稱之為關(guān)注類(lèi)貸款。去年下半年，13家銀行的關(guān)注貸款率上升0.04pct至1.59%，部分也是由房地產(chǎn)拉升的。

銀行在公司貸款、債券投資、非標(biāo)業(yè)務(wù)等不同涉房業(yè)務(wù)中，面臨的風(fēng)險(xiǎn)敞口各有不同。

對(duì)于主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款構(gòu)成的公司貸款，銀行基本嚴(yán)格以項(xiàng)目土地及其在建工程抵押，違約損失率往往較為可控；而目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行，對(duì)于境內(nèi)外債券投資參與度均不高，但違約損失率卻較高。

在非標(biāo)業(yè)務(wù)方面，銀行會(huì)以自營(yíng)投資、代銷(xiāo)等方式參與。自營(yíng)投資的違約損失率也較高，代銷(xiāo)產(chǎn)品因大多由投資者自負(fù)盈虧，保持著較低的違約損失率。

據(jù)中信證券估算，目前房地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模約21萬(wàn)億，其中包括13.9萬(wàn)億的房地產(chǎn)對(duì)公貸、3.2萬(wàn)億的境內(nèi)外債券融資、4萬(wàn)億的非標(biāo)融資。

而銀行通過(guò)表內(nèi)外業(yè)務(wù)參與地產(chǎn)敞口，在房企貸款、債券投資、非標(biāo)投資、非標(biāo)代銷(xiāo)中的風(fēng)險(xiǎn)敞口分別為13.9萬(wàn)億、3177億、1萬(wàn)億、5000億，體量并不小。

不過(guò)，據(jù)測(cè)算，銀行業(yè)地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)損失約為4349億，占銀行業(yè)年度減值計(jì)提的比重為22.6%，總體仍較為可控。只有當(dāng)房企接下來(lái)的銷(xiāo)售有所回暖、融資環(huán)境適度放寬，銀行業(yè)才能迎來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的下降。

但銀行們?nèi)宰龊昧死^續(xù)面對(duì)困難的準(zhǔn)備。銀行方面人士日前做出判斷：“目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于風(fēng)險(xiǎn)的上升和釋放的階段，因此整體的行業(yè)性的不良率還會(huì)進(jìn)一步的上升。”

農(nóng)行高層也坦言，“從短期內(nèi)看，行業(yè)的預(yù)期尚在修復(fù)之中，市場(chǎng)銷(xiāo)售投資下降趨勢(shì)還未扭轉(zhuǎn)，前期負(fù)債水平較高的房企和困難房企，資金鏈緊張局面尚未有明顯緩解，預(yù)計(jì)這部分企業(yè)后續(xù)仍然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)暴露壓力。”

由此看來(lái)，各家銀行對(duì)地產(chǎn)趨勢(shì)的判斷，是相對(duì)一致的。

敏感的神經(jīng)

銀行與地產(chǎn)商的債務(wù)糾葛與訴訟博弈，仍在持續(xù)上演。

2月下旬，在淘寶網(wǎng)資產(chǎn)競(jìng)價(jià)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，有一場(chǎng)公開(kāi)掛牌競(jìng)價(jià)引人注意。拍賣(mài)標(biāo)的為中原銀行對(duì)深圳市皇庭投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱“皇庭投資”）的信托受益權(quán)，起始價(jià)為1.9億元，但最終卻無(wú)人問(wèn)津，競(jìng)價(jià)失敗。

在此5年前，中原銀行以自有資金3.99億元，認(rèn)購(gòu)了皇庭國(guó)際定向資管投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃的優(yōu)先級(jí)，后續(xù)償還了2.09億元，仍有1.9億元未償還。這1.9億里，既包含了債務(wù)本息，還包含了134.78萬(wàn)元的訴訟費(fèi)。

這項(xiàng)信托計(jì)劃，總規(guī)模為5.33億元，除了中原銀行外，還有一家公司認(rèn)購(gòu)了1.34億元的劣后級(jí)信托，最終通過(guò)安信證券進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)股票質(zhì)押，資金流向了大股東皇庭投資。

皇庭國(guó)際與中原銀行曾協(xié)商過(guò)債務(wù)的解決方案的。據(jù)中原銀行的相關(guān)人士披露，皇庭也想買(mǎi)中原銀行持有的權(quán)益，但是給的價(jià)格有點(diǎn)低，后者并不愿意給，所以在推動(dòng)訴訟的同時(shí)，也希望賣(mài)給合適的投資者。等判決生效，然后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

交易價(jià)格方面，上述負(fù)責(zé)人表示，其向總行申請(qǐng)?jiān)谠A(chǔ)上打九折出售，但直至掛牌前后還沒(méi)有批復(fù)。由此可見(jiàn)，中原銀行也希望快速將債權(quán)出手，扔掉這塊“燙手山芋”。

光大銀行也有類(lèi)似的苦惱。它將手中的不良金融債權(quán)資產(chǎn)包——寧波東港喜來(lái)登大酒店6.6萬(wàn)平米物業(yè)，以3.5億元的起始價(jià)掛牌拍賣(mài)。但4月初顯示，該項(xiàng)掛牌已流拍。

資料顯示，標(biāo)的物擔(dān)保方式為抵押/質(zhì)押+保證，債權(quán)本金7.87億元，未償利息1.05億元，本息合計(jì)約8.91億元。債務(wù)人包括寧波東港波特曼大酒店有限公司、寧波東港大酒店股份有限公司及浙江宇大航道工程有限公司。

金融機(jī)構(gòu)持有抵押物，一般都不怕債務(wù)人還不上款；但一旦有違約情況發(fā)生，他們就得開(kāi)啟資產(chǎn)變現(xiàn)或司法程序，耗上一些時(shí)日，這也是他們不愿看到的。因此，在地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，銀行變得尤為謹(jǐn)慎。

民生銀行公布年報(bào)顯示，去年其對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)授信業(yè)務(wù)余額為4734.44億元，比上年末下降1169.47億元，降幅19.81%。該舉措便是銀行收縮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的縮影。

放款主體繃著敏感的神經(jīng)，才有了去年7月，廣發(fā)銀行宜興支行申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求凍結(jié)宜興市恒譽(yù)置業(yè)、恒大地產(chǎn)存款約1.3億元或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)。

法院認(rèn)為，廣發(fā)銀行宜興支行以情況緊急，不立即申請(qǐng)保全，將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害為由，向該院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全符合法律規(guī)定，便通過(guò)了這項(xiàng)申請(qǐng)。此事轟動(dòng)了地產(chǎn)圈。

后來(lái)，謹(jǐn)慎的華夏銀行佛山分行，眼見(jiàn)佳兆業(yè)流動(dòng)性承壓，未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將佳兆業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的商品房預(yù)售款從專用賬戶劃出，也是金融機(jī)構(gòu)反應(yīng)過(guò)度的體現(xiàn)。

上述類(lèi)似的例子，并不少見(jiàn)。盡管銀行們?nèi)缏谋”麄內(nèi)允艿搅说禺a(chǎn)的拖累。

針對(duì)性“開(kāi)閘”

早在2020年底，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》規(guī)定，將金融機(jī)構(gòu)分為5檔，針對(duì)每檔分別設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是嚴(yán)控銀行資金投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從那時(shí)起，銀行就開(kāi)始放緩了給地產(chǎn)商輸血的節(jié)奏，并在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延時(shí)，把“傘”收回來(lái)，迅速切割風(fēng)險(xiǎn)。然而，銀根的收緊，進(jìn)而引發(fā)羊群效應(yīng)，發(fā)生金融機(jī)構(gòu)“擠兌”，波及房企平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

行業(yè)出清到一定階段，邊際調(diào)整、改善也會(huì)隨之而來(lái)。

去年年底，監(jiān)管層鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購(gòu)就已初現(xiàn)端倪，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布一紙通知，提及“鼓勵(lì)銀行穩(wěn)定有序地開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，著重扶持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目。”

于是今年以來(lái)，招商銀行，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行相繼向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”，積極響應(yīng)監(jiān)管層鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購(gòu)的號(hào)召，形式除了提供并購(gòu)貸，還有發(fā)行并購(gòu)債券等。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，至3月份，銀行提供并購(gòu)貸款融資額度已達(dá)870億元，發(fā)行并購(gòu)主題債250億元；與此同時(shí)，房企方面也在積極發(fā)行并購(gòu)債，融資約139.9億元，總計(jì)超1200億元。

銀行從以往“廣撒網(wǎng)”的投資，轉(zhuǎn)變?yōu)橛羞x擇地明確投資企業(yè)，他們主要向國(guó)企、央企，以及優(yōu)質(zhì)的民企，如碧桂園、美的置業(yè)、旭輝、新希望地產(chǎn)等開(kāi)放融資渠道，提高業(yè)務(wù)開(kāi)展的安全系數(shù)。

除了為未來(lái)的資產(chǎn)安全筑底之外，剩下的便是等待地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖。

不過(guò)，行業(yè)的轉(zhuǎn)向一直遵循著“政策修復(fù)-銷(xiāo)售修復(fù)-信用修復(fù)”進(jìn)程，目前還只是停留在第一階段。按照預(yù)測(cè)，5、6月地產(chǎn)銷(xiāo)售的“小陽(yáng)春”才會(huì)到來(lái)。

從目前來(lái)看，“因城施策”框架下，各地政策調(diào)整與優(yōu)化已在持續(xù)推進(jìn)，不僅預(yù)售資金監(jiān)管有放松的跡象，項(xiàng)目并購(gòu)和AMC資產(chǎn)處置，也在加速進(jìn)行。

而金融端的按揭利率、公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)同樣有所調(diào)整，如果接下來(lái)需求端限售、限購(gòu)、限貸政策有實(shí)質(zhì)性放松，那地產(chǎn)的“春天”或許會(huì)提前到來(lái)，銀行們也將長(zhǎng)舒一口氣。

文章來(lái)源:進(jìn)深News

標(biāo)簽： 追不回的地產(chǎn)貸款 房地產(chǎn)公司 房地產(chǎn)行業(yè)