追趕風口、蹭熱點轉型，格力地產(600185.SH)陷入了僵局。

格力地產向兩大領域轉型的大動作均按下了暫停鍵。

去年5月，全球疫情蔓延，海外股受到約束，免稅概念興起，格力地產趁機籌劃收購珠海免稅100%股權，大舉向免稅業務轉型。然而，時隔一年多年，因為公司董事長魯君四涉嫌內幕交易，收購事項擱淺至今，仍未見重啟跡象。

疫情之下，大健康火熱。格力地產出資17.26億元收購A股生物醫藥公司科華生物18.62%股權，成為其第一大股東。然而，當格力地產打算溢價兩億轉讓這筆股權之時，科華生物爆雷了，卷入一樁高達百億的仲裁案件。

其實，早在2016年，格力地產就大規模推進多元化轉型，但多元化產業對業績貢獻十分有限，其經營業績仍然依賴地產。

問題在于，凈負債率偏高，在房地產市場持續調控的背景下，地產競爭力并不突出，格力地產急需尋找新的利潤增長點。

格力地產該如何破局?

免稅大健康轉型均擱淺

興沖沖開啟了轉型之旅，一年半之后，均遭擱淺。格力地產的產業多元化轉型道阻且長。

9月24日，格力地產股價下跌1.16%，收報7.67元/股，較9月3日的10.98元/股下跌了30.15%，較去年7月9日的18.10元/股下跌了57.62%。

股價跌跌不休的背后，是格力地產多元化轉型陷入僵局。

去年2月，疫情之后，健康成為異常熱火的話題。格力地產追著風口，宣布跨界進軍醫療產業，其中就包括成立公司生產口罩等醫用物資等業務。

但是，真正被市場解讀為格力地產向大健康領域轉型的是入股科華生物。

去年5月10日，格力地產宣布，以17.26億元的價格向League Agent(HK) Limited購入科華生物18.62%股權，成為第一大股東。

科華生物于2004年7月在深交所中小板掛牌上市，為國內第一家上市的IVD企業，也曾是國內生產量最大、市場占用率最高、品類最齊全的體外診斷企業。

格力地產收購之時，受新冠肺炎疫情影響，體外檢測(IVD)領域景氣度高漲。2020年，科華生物實現凈利潤6.75億元，同比增長233.55%。今年一季度，凈利潤為3.42億元，同比增長584.50%。

不過，二季度，其凈利潤1.37億元，同比下降4.10%，同比環比均出現下降。

讓人意外的是，今年5月，格力地產公告，子公司與科創板公司圣湘生物簽訂股權轉讓協議，擬將所持科華生物全部股權轉讓給圣湘生物，交易作價19.50億元。

承載著大健康產業轉型之旅，格力地產卻將其出售，令人不解。不過，這筆轉手生意，格力地產賺了2億元。

在圣湘生物支付首期轉讓款5.85億元一個半月后，也就是今年7月14日，變故頓生。標的公司科華生物涉及一樁巨額仲裁案件，被申請賠付的金額高達105.4億元。原來，科華生物子公司天隆公司股東申請科華生物支付105.04億元，收購剩余38%天隆公司股份，否則補償違約金。

2018年，科華生物收購天隆公司62%股權，并約定以2020年扣非凈利潤情況相應估值收購剩余股權。2016年天隆公司虧損超600萬元，因疫情原因檢測試劑等產品銷量暴增，2020年凈利達11.06億元。

截至今年6月底，科華生物總資產為60.65億元。超百億索賠案，如何收場，備受市場關注。

或受此事影響，今年8月5日，格力地產宣告，終止向圣湘生物轉讓科華生物股權，退回轉讓首期款。

大健康業務踩雷，備受矚目的免稅業務也遭擱淺。

近期，格力地產在公告中表示，公司籌劃的發行股份及支付現金購買珠海市免稅企業集團有限公司(簡稱珠海免稅)100%股權并募集配套資金實現暫停。

收購珠海免稅，始于去年5月，當時正是免稅業務火熱之時，格力地產作價122.15億元收購珠海免稅，大踏步進軍免稅業務。受此消息影響，格力地產一度連拉8個漲停板。

然而，2020年底，一紙公告宣告了格力地產本次重組事項困難重重。格力地產董事長魯君四收到了中國證監會的《調查通知書》，其因涉嫌證券市場內幕交易違法行為被證監會立案調查。

董事長被證監會立案調查，今年2月9日晚，格力地產也宣告暫停重組。

暫停重組7個多月仍無重啟跡象，市場已經對格力地產轉型免稅業務信心不足。而這，可能是格力地產股價不斷下跌的重要因素。

轉型不佳凈負債率167.94%

產業多元化轉型陷入僵局，格力地產的主營業務依舊是地產，但其負債率偏高，存在壓力。

格力地產的前身是海星科技，1999年在上交所掛牌上市，2007年、2008年連續兩年虧損。

2007年底，格力地產籌劃對海星科技進行重組，即借殼上市，計劃在2008年完成。但是，因為海星科技訴訟糾紛、違規擔保等問題，直到2010年，借殼上市事項才塵埃落定。

魯君四任職格力地產董事長多年，其對格力地產的界定，早已不是傳統意義的房地產開發企業。

早在2016年，魯君四就公開表示，房地產業只是格力地產的三大產業之一，公司的資源，更多在于幾年前開始布局的海洋、口岸產業。越來越高的土地獲取成本，是格力地產產業轉型、多元化發展的動因。

2016年，格力地產定增募資30億元，根據規劃其中超過60%募集用于海洋經濟板塊項目建設，包括珠海市洪灣中心漁港工程和香洲港區域綜合整治工程。

沙灘、海島、游艇、口岸、漁港、人工島、度假酒店等等，系列關鍵詞被植入格力地產，產業多元化特征日益突出，海洋產業也逐漸成為格力地產十分重要的業務板塊。房地產、海洋經濟、口岸經濟，格力地產的三駕馬車似乎開始狂奔。

不斷推進產業轉型，但多元化產業對格力地產的業績貢獻十分有限，反倒是大力發展多元化產業，似乎壓制了格力地產的地產業務。2016年至2018年，格力地產實現的營業收入分別為31.22億元、31.30億元、30.78億元，止步不前。

其中，2017年、2018年，地產業務收入占比分別為99.86%、77.62%。

2019年，營業收入為41.93億元，同比增長36.19%，出現明顯增長，而地產收入占比繼續下降至55.98%。這一年，漁獲銷售收入3.34億元，占主營業務收入的7.96%。

2020年，格力地產多元化轉型的提法變了，三駕馬車中，除了地產不變外，另兩駕馬車變為大健康和免稅業務。這一年，地產業務收入占比大幅上升。當年，公司實現營業收入63.89億元，同比增長52.38%，其中地產收入約53億元，占比達82.95%。與之對應的是，包括漁獲銷售及其他業務板塊收入合計6.51億元，占比僅10.19%。

今年上半年，公司實現營業收入33.91億元，同比增長13.86%，其中地產收入29.74億元，占比為87.69%，進一步上升。

2016年以來，格力地產實現的歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)分別為6.01億元、6.24億元、5.13億元、5.26億元、5.59億元，基本上屬于原地踏步。今年上半年，凈利潤為4.69億元，與去年同期的4.22億元相比也無較大幅度增長。

毫無疑問，格力地產的收入高度依賴地產，但是，在“三道紅線”監管之下，公司地產業務承壓明顯。

截至2020年底，格力地產剔除預收款后的資產負債率為75.74%，凈負債率約為202%。今年上半年，財務狀況有所改善，但截至6月底，凈負債率仍達167.94%，仍待“轉綠”。

一分析人士認為，從目前全國地產市場現狀看，格力地產屬于中小型房企，整體競爭力并不強，似乎沒有大的發展空間。新的利潤增長點仍然在于產業轉型，在其看來，免稅業務是可以考慮作為未來發力方向。

標簽： 格力地產 免稅 轉型 多元化 凈利