誰是帶頭大哥？

這個問題不但可以撐起一部文學作品，還是每個行業在走向成熟之前，在不確定中的殺伐。

(資料圖片)

物業行業里，萬物云絕對算得上熱度很高的那個候選人，沒上市時就已經開始參與各類排資論輩。

開啟上市之路后，關于其“能值多少錢”這個問題，行業更是每有討論。

6個月，182天，歷經證監會九問、龍湖智創生活招股書失效、魯商服務上市即暴跌，萬物云在行業的低谷里IPO。

截至9:40，股價45.8，比發行價低了7.19%，總市值536億。

同時間，華潤萬象生活市盈率30.16，總市值690億，碧桂園服務市盈率7.99，總市值432億。

沒拿到第一名。

開盤的同時間，早上9:30，朱保全在大寶專欄發文，用了“蝶變”這個詞，正文里卻“畫”了一幅萬物云的人才圖譜。

最后他用了荀子《勸學篇》的一句話：

騏驥一躍，不能十步；駑馬十駕，功在不舍。

回顧一下萬物云的一些重要數據

有一個問題是：萬物云最值錢或者最代表其未來的，是哪個部分？

每個人都給出不一樣的回答。

可謂是，一千個人眼里，有一千種關于萬物云的猜測。

大約這也是近幾年萬物云品牌戰略想要達成的一個效果——引發討論。

有媒體評論說，萬物云正在繼彩生活增值服務的故事、華潤萬象生活住宅+商管雙輪驅動的故事之后，講述一個新的龐大架構下的空間賦能故事。

這個評論是否貼切，我們不去評價。

但萬物云有點會講故事，確實是客觀事實。

只不過，這些故事是非虛構故事，還是科幻故事，現在還不好說。

借著萬物云上市的時機，我們只能再來復習一下這家公司的一些基本數據。

收入結構

住宅物業服務收入占比47.9%，商企物業服務收入占比22.4%。僅這兩項基礎物管服務，就占了總收入的70.3%。

至于大熱的蝶城、科技，故事層面的內容可能更多一些。

有人評價說，物業概念初興時沒上市，大熱時也頂住了壓力，在紛亂的資本世界里，萬物云仿佛是碩果僅存的全村的希望。

本來做好再等幾年的準備，沒想到推出了一個半成品。

收入變化

收入最高的幾個部分，也是物業公司的老三樣：住宅物業管理服務、商業物業管理服務、開發商增值服務。

收入增長很穩定，維持在30%左右。

增速快的部分，在于科技和城市空間整合，分別達到了233%和79%的增速。

增速放緩的“其他社區增值服務”，按照萬物云招股書的解釋，主要是車位銷售服務。

毛利結構及利潤率變化

今年中期時，58家上市物業公司，平均凈利率為14%，平均毛利率為16%。

以7%的數值，在長尾中成了尾部。

前不久我們曾拆解了萬物云對標的北美住宅物業一哥FSV的數據，發現這家公司在利潤率層面也并不能說占據優勢。

尤其是在全球并購擴張成為常態以后，凈利率非常平穩的保持在4%，比萬物云還低一些。

如果凈利率與服務品質有相關性，或許由萬物云上市作為一個契機，資本市場可以重新審視一下這個指標。

關于上市時機的思考

關于萬物云選擇上市的時機，一直都是業內討論的焦點。

耐住了數年的“寂寞”，卻選擇在低谷期上市。不只是受房地產行業的影響，今年港股市場整體都是非常慘淡。申請上市的超過230家企業，僅有不到50家成功上市。據稱連投行都在不斷裁員，金融業失業率到了新高。

相比而言，2020年的風口時期，港股上市物業公司的總市值曾高達5600億港元，平均市盈率都有35倍。而今，超過20倍市盈率都已經算是高水平，數不出來幾個。

從公開招股爆冷，到公開認購不足，28日暗盤破發，萬物云上市遇冷似乎已成事實。這種冷漠，很可能代表著物業市場“非理性繁榮”徹底成為過去式。

但萬物云的“朋友圈”們卻表現的不太一樣。

弱市當前，資本遇冷，萬物云卻依然有一組豪華基石天團：包括中國誠通以及旗下國企混改基金、瑞銀資管、HHLR 基金、淡馬錫等機構投資者，基本上全面涵蓋了國際長線、國際主權、中資主權、中資長線等各類型市場化投資者。

業內人士表示，基石投資者結構多元、外資比例高，是市場火爆時才會出現的情況。

而這些基石已認購4383萬股發售股份，約占發行后股本的約3.76%，相當于全球發售項下發售股份數目的約37.56%。

如果說這是朱保全說“在差市場交真朋友”的某個側面，也是有可能。

公開發售遇冷和專業投資機構的認購積極，差別這么大，似乎也側面印證了朱保全那句“差市場交真朋友”。

如果物業公司要在差市場才能交到真朋友，那么是否可以說，離開不那么理智的高光，物業公司才能照見真實的自己，重新審視眼下和未來？

回到萬物云自身，這些年講的故事越來越龐大，從住宅商企兩翼齊飛，到萬物梁行，再到云平臺，這些越來越飄在未來的戰略理念，真的容易夠到嗎？

萬物梁行、蝶城、科技

但失望背后，通常都是曾經滿懷的期待。

9月下旬，萬科物業的丁險峰接受媒體采訪，似乎打算重新把“科技”這兩個字打到臺前。采訪文章中有一些數據：

萬科物業每年固定拿出營業收入的約1.5%用于科技研發。

2021年的研發投入為3.74億元，如此大手筆投入在行業內絕無僅有。

最后一句結論式的語言，確實有可能是真的。

科技部分，早都已經是只有頭部物業公司才能玩得起的游戲，也早就是物業公司們的標配。

比起一眾停留在電商APP的物業玩家，萬物云得自于AIoT及BPaaS解決方案服務的收入，確實已是行業最高。

但是1.5%的投入，如果對比市場上的高新技術企業，含量依然比較低。在高新技術企業認定中，一般認為研發費用應不低于收入的3%。

在去年被質疑“云”含量不足時，朱保全回應說：“我們把技術和云服務作為我們未來重金投入的方向，但在公司的業務領域，我們把自己定義為服務業。”

招股書中這幅業務邏輯圖更明確一些：如果要打通社區、商企和城市服務的邊界，建成蝶城，科技將是必不可少的底層支撐。

其實我們更傾向于將這三個部分看成是三張大餅，畫給行業、資本以及各位物業同仁。

早在2020年萬物云對標貝殼，三張大餅初具雛形時，朱保全介紹業務架構，措辭里的目標很遠：

“每個都是獨立平臺——單獨一個板塊上市可以，整體上市也可以，上市后再分拆也可以?！?/p>

“站在萬物云角度，我要去找紅衫、高瓴了。原來是他們說服我如何給他們一個投資的機會，現在我要說服他們如何共同創造一個更大的平臺?！?/p>

如今萬物云IPO，各版塊業務還沒有單獨拆分，但差市場里的真朋友卻找到了，不知道是否打算一起創造更大的平臺。

二十多天以前，萬物云官宣了蝶城，并且給了它一個非常詳細的描述：

所謂 “蝶城”，打破以小區圍墻為服務邊界的傳統物業管理服務模式，建立以街道為單位，以3公里為半徑，30分鐘內可達的服務區域；在區域內，社區、商企和城市服務可以使用統一的資源和基礎設施，線上供應鏈調度與線下運營能力渾然一體，形成區域內的共享服務網絡，經濟規模最大化。

萬物云的措辭是：重塑空間效率，徹底改變傳統物業行業的想象空間。

在宏大的宣傳片視角下，1.5%的科技投入可能遠遠不夠了。

還是那句話，萬物云擅長講故事，那么這些故事是非虛構故事，還是科幻故事，都很可能在未來的股價中體現出來。

破發不要緊，要緊的是未來能不能漲上去。

標簽： 萬物云上市 行業新的開始 物業公司