誰是帶頭大哥？

這個問題不但可以撐起一部文學作品，還是每個行業(yè)在走向成熟之前，在不確定中的殺伐。

(資料圖片)

物業(yè)行業(yè)里，萬物云絕對算得上熱度很高的那個候選人，沒上市時就已經(jīng)開始參與各類排資論輩。

開啟上市之路后，關于其“能值多少錢”這個問題，行業(yè)更是每有討論。

6個月，182天，歷經(jīng)證監(jiān)會九問、龍湖智創(chuàng)生活招股書失效、魯商服務上市即暴跌，萬物云在行業(yè)的低谷里IPO。

截至9:40，股價45.8，比發(fā)行價低了7.19%，總市值536億。

同時間，華潤萬象生活市盈率30.16，總市值690億，碧桂園服務市盈率7.99，總市值432億。

沒拿到第一名。

開盤的同時間，早上9:30，朱保全在大寶專欄發(fā)文，用了“蝶變”這個詞，正文里卻“畫”了一幅萬物云的人才圖譜。

最后他用了荀子《勸學篇》的一句話：

騏驥一躍，不能十步；駑馬十駕，功在不舍。

回顧一下萬物云的一些重要數(shù)據(jù)

有一個問題是：萬物云最值錢或者最代表其未來的，是哪個部分？

每個人都給出不一樣的回答。

可謂是，一千個人眼里，有一千種關于萬物云的猜測。

大約這也是近幾年萬物云品牌戰(zhàn)略想要達成的一個效果——引發(fā)討論。

有媒體評論說，萬物云正在繼彩生活增值服務的故事、華潤萬象生活住宅+商管雙輪驅(qū)動的故事之后，講述一個新的龐大架構(gòu)下的空間賦能故事。

這個評論是否貼切，我們不去評價。

但萬物云有點會講故事，確實是客觀事實。

只不過，這些故事是非虛構(gòu)故事，還是科幻故事，現(xiàn)在還不好說。

借著萬物云上市的時機，我們只能再來復習一下這家公司的一些基本數(shù)據(jù)。

收入結(jié)構(gòu)

住宅物業(yè)服務收入占比47.9%，商企物業(yè)服務收入占比22.4%。僅這兩項基礎物管服務，就占了總收入的70.3%。

至于大熱的蝶城、科技，故事層面的內(nèi)容可能更多一些。

有人評價說，物業(yè)概念初興時沒上市，大熱時也頂住了壓力，在紛亂的資本世界里，萬物云仿佛是碩果僅存的全村的希望。

本來做好再等幾年的準備，沒想到推出了一個半成品。

收入變化

收入最高的幾個部分，也是物業(yè)公司的老三樣：住宅物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)管理服務、開發(fā)商增值服務。

收入增長很穩(wěn)定，維持在30%左右。

增速快的部分，在于科技和城市空間整合，分別達到了233%和79%的增速。

增速放緩的“其他社區(qū)增值服務”，按照萬物云招股書的解釋，主要是車位銷售服務。

毛利結(jié)構(gòu)及利潤率變化

今年中期時，58家上市物業(yè)公司，平均凈利率為14%，平均毛利率為16%。

以7%的數(shù)值，在長尾中成了尾部。

前不久我們曾拆解了萬物云對標的北美住宅物業(yè)一哥FSV的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這家公司在利潤率層面也并不能說占據(jù)優(yōu)勢。

尤其是在全球并購擴張成為常態(tài)以后，凈利率非常平穩(wěn)的保持在4%，比萬物云還低一些。

如果凈利率與服務品質(zhì)有相關性，或許由萬物云上市作為一個契機，資本市場可以重新審視一下這個指標。

關于上市時機的思考

關于萬物云選擇上市的時機，一直都是業(yè)內(nèi)討論的焦點。

耐住了數(shù)年的“寂寞”，卻選擇在低谷期上市。不只是受房地產(chǎn)行業(yè)的影響，今年港股市場整體都是非常慘淡。申請上市的超過230家企業(yè)，僅有不到50家成功上市。據(jù)稱連投行都在不斷裁員，金融業(yè)失業(yè)率到了新高。

相比而言，2020年的風口時期，港股上市物業(yè)公司的總市值曾高達5600億港元，平均市盈率都有35倍。而今，超過20倍市盈率都已經(jīng)算是高水平，數(shù)不出來幾個。

從公開招股爆冷，到公開認購不足，28日暗盤破發(fā)，萬物云上市遇冷似乎已成事實。這種冷漠，很可能代表著物業(yè)市場“非理性繁榮”徹底成為過去式。

但萬物云的“朋友圈”們卻表現(xiàn)的不太一樣。

弱市當前，資本遇冷，萬物云卻依然有一組豪華基石天團：包括中國誠通以及旗下國企混改基金、瑞銀資管、HHLR 基金、淡馬錫等機構(gòu)投資者，基本上全面涵蓋了國際長線、國際主權(quán)、中資主權(quán)、中資長線等各類型市場化投資者。

業(yè)內(nèi)人士表示，基石投資者結(jié)構(gòu)多元、外資比例高，是市場火爆時才會出現(xiàn)的情況。

而這些基石已認購4383萬股發(fā)售股份，約占發(fā)行后股本的約3.76%，相當于全球發(fā)售項下發(fā)售股份數(shù)目的約37.56%。

如果說這是朱保全說“在差市場交真朋友”的某個側(cè)面，也是有可能。

公開發(fā)售遇冷和專業(yè)投資機構(gòu)的認購積極，差別這么大，似乎也側(cè)面印證了朱保全那句“差市場交真朋友”。

如果物業(yè)公司要在差市場才能交到真朋友，那么是否可以說，離開不那么理智的高光，物業(yè)公司才能照見真實的自己，重新審視眼下和未來？

回到萬物云自身，這些年講的故事越來越龐大，從住宅商企兩翼齊飛，到萬物梁行，再到云平臺，這些越來越飄在未來的戰(zhàn)略理念，真的容易夠到嗎？

萬物梁行、蝶城、科技

但失望背后，通常都是曾經(jīng)滿懷的期待。

9月下旬，萬科物業(yè)的丁險峰接受媒體采訪，似乎打算重新把“科技”這兩個字打到臺前。采訪文章中有一些數(shù)據(jù)：

萬科物業(yè)每年固定拿出營業(yè)收入的約1.5%用于科技研發(fā)。

2021年的研發(fā)投入為3.74億元，如此大手筆投入在行業(yè)內(nèi)絕無僅有。

最后一句結(jié)論式的語言，確實有可能是真的。

科技部分，早都已經(jīng)是只有頭部物業(yè)公司才能玩得起的游戲，也早就是物業(yè)公司們的標配。

比起一眾停留在電商APP的物業(yè)玩家，萬物云得自于AIoT及BPaaS解決方案服務的收入，確實已是行業(yè)最高。

但是1.5%的投入，如果對比市場上的高新技術(shù)企業(yè)，含量依然比較低。在高新技術(shù)企業(yè)認定中，一般認為研發(fā)費用應不低于收入的3%。

在去年被質(zhì)疑“云”含量不足時，朱保全回應說：“我們把技術(shù)和云服務作為我們未來重金投入的方向，但在公司的業(yè)務領域，我們把自己定義為服務業(yè)。”

招股書中這幅業(yè)務邏輯圖更明確一些：如果要打通社區(qū)、商企和城市服務的邊界，建成蝶城，科技將是必不可少的底層支撐。

其實我們更傾向于將這三個部分看成是三張大餅，畫給行業(yè)、資本以及各位物業(yè)同仁。

早在2020年萬物云對標貝殼，三張大餅初具雛形時，朱保全介紹業(yè)務架構(gòu)，措辭里的目標很遠：

“每個都是獨立平臺——單獨一個板塊上市可以，整體上市也可以，上市后再分拆也可以。”

“站在萬物云角度，我要去找紅衫、高瓴了。原來是他們說服我如何給他們一個投資的機會，現(xiàn)在我要說服他們?nèi)绾喂餐瑒?chuàng)造一個更大的平臺。”

如今萬物云IPO，各版塊業(yè)務還沒有單獨拆分，但差市場里的真朋友卻找到了，不知道是否打算一起創(chuàng)造更大的平臺。

二十多天以前，萬物云官宣了蝶城，并且給了它一個非常詳細的描述：

所謂 “蝶城”，打破以小區(qū)圍墻為服務邊界的傳統(tǒng)物業(yè)管理服務模式，建立以街道為單位，以3公里為半徑，30分鐘內(nèi)可達的服務區(qū)域；在區(qū)域內(nèi)，社區(qū)、商企和城市服務可以使用統(tǒng)一的資源和基礎設施，線上供應鏈調(diào)度與線下運營能力渾然一體，形成區(qū)域內(nèi)的共享服務網(wǎng)絡，經(jīng)濟規(guī)模最大化。

萬物云的措辭是：重塑空間效率，徹底改變傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)的想象空間。

在宏大的宣傳片視角下，1.5%的科技投入可能遠遠不夠了。

還是那句話，萬物云擅長講故事，那么這些故事是非虛構(gòu)故事，還是科幻故事，都很可能在未來的股價中體現(xiàn)出來。

破發(fā)不要緊，要緊的是未來能不能漲上去。

標簽： 萬物云上市 行業(yè)新的開始 物業(yè)公司