地產基金的優勢

基于目前美國商業地產的熱度，投資房地產的優選方法毫無疑問就是配置房地產基金。這得益于房地產基金的幾大特點：明確以地產項目作為主要投資目標，底層資產有更好的安全性和保值特點；而且，通過專業的管理團隊，消除個體在投資房地產時所面臨的信息不對稱；同時，專業的房地產基金管理人采用價值創造策略，通過實物資產的建造、翻新、重新定位和升級持續創造價值。

往期業績顯示，房地產基金收入的增速一般超過通脹率。地產基金收益可以對沖通脹帶來的資產貶值。房地產收入增長受多種因素驅動，包括市場租金增加和租金上漲條款。從資產配置的角度來看，房地產基金抗通脹，可對沖通脹帶來的資產貶值。而歷史業績表明房地產基金收益的增長步伐一般會優于通脹。

根據美國最權威的凱西/希勒房價指數，在過去的120多年里，美國房價年化增長率為3.07%，而在相同時期，美國通脹為2.82%。美國房價以高于通脹率0.25%的速度漲了100多年，進一步論證了房地產抗通脹。

圖：房地產收入和通脹（指數化，96年為100）

資料來源：Blackstone

而相關研究表明，在利率上升期間不利于其他風險資產表現的同時，美國的房地產基金卻獲得了令人滿意的回報。從2018以前的幾個利率上行周期看，房地產基金的平均收益達到10%以上。這十分符合當下美國升息，美國國債長端利率不斷上行的利率環境下的投資選擇。

圖：利率上升期間，美國房地產基金的收益回報上漲

資料來源：Blackstone

此外，從歷史上的其他時點看，地產與其他主要投資品種存在弱相關性，具有分散投資的功能，與傳統股票和債券呈現低相關甚至負相關性。根據橡樹資產的數據，美國地產基金的主要品種，私募REITS與美國股市、非美股市、美國債券以及非美債券的平均相關性接近于0，是一類非常好的組合風險分散的資產。

圖：地產基金與其他資產類別的相關性較低

資料來源：Orktree

因此，相對低風險收益的機會、對沖通脹的能力、以及歷史上在美國升息環境下的良好表現和與其余主要大類資產的低相關性，將使商業地產在2022年成為一個特別有吸引力的投資選擇。

知名機構更傾向于配置地產領域

在大類資產配置的實踐領域，耶魯大學捐贈基金無疑是表現最突出的一個。2021年耶魯捐贈基金取得了高達40.2%的投資回報，使得基金資產價值大幅增加到423億美元，這是自2000年以來的最高回報率。實際上，過去20年，耶魯捐贈基金始終保持了卓越的表現，年化收益達11.3%，而同期標普500年化收益僅6.5%，2002、2008股市大幅回撤期間，耶魯基金的回撤幅度都遠低于標普500。這樣的成績不是大衛·史文森博士留下僅有的遺產，他開創的“耶魯模式”更是機構投資屆的財富，并被眾多的投資機構所推崇和效仿。

圖：耶魯基金VS標普500指數 20年收益比較

資料來源：耶魯投資辦公室

耶魯模式是家族財富進行資產配置時完全可以借鑒參考的，有以下幾個特征：一是分散化，不僅限于資產類別、地理空間地去分散；二是偏向于股權，利用好資金的長期性永續性，獲取流動性折扣帶來的收益；三是投入時間與資源，不過多設限的篩選管理人；四是根據自身條件，選擇主動或被動管理的道路。

根據不同資產類別對經濟狀況(經濟增長、價格通脹、利率變化)的預期反應的差異，耶魯大學捐贈基金劃分了九大資產類別,在綜合理論基礎和市場判斷的情況下構建投資組合，以期在給定的風險水平下，獲取最高的預期回報。

圖：耶魯大學捐贈基金的九大資產分類

利用耶魯大學捐贈基金自身的資金永續特性，一方面，在投資組合中大量配置以犧牲流動性來換取長期高額回報的VC、杠桿并購等資產，另一方面，適配房地產、自然資源等抗通脹屬性強的資產來確保投資組合在一個較長的期限內跑贏通貨膨脹。

圖：耶魯捐贈基金過去三十年資產配置類別變化

資料來源：耶魯投資辦公室

圖：2021年耶魯基金底層資產

資料來源：耶魯基金2021年年報

另一個重視地產基金投資的大機構是黑石集團。黑石集團成立于1985年，總部設在美國紐約，主要業務包括房地產、私募股權、對沖基金解決方案和私募信貸，是目前全球規模最大的私募股權投資機構。

截止21年末，黑石坐擁8810億美元的資產，逼近1萬億美元；其可分配利潤達到創紀錄的23億美元，同比增長55%。 如今黑石的業務結構已經發生很大的改變，其起步于上世紀90年代中期的不動產業務已經逐漸取代私募股權業務，成為黑石的第一大業務部門。黑石BREIT連續三個月完成3筆大型出租公寓交易，總金額達130億，黑石的整體資產配置比例中，出租公寓達到了創紀錄的52%。從這類機構的資本動向可以明確的看到美國地產投資的趨勢和未來發展方向。

黑石集團在2021年7月以與保險巨頭美國國際集團達成了73億美元的協議，購買一系列租金管制型公寓，以及將從美國國際集團剝離出來的人壽和退休業務近10%的股份。這將增加500億美元的管理資產，將黑石的保險資產總額推高至1500億美元。黑石集團也成為美國最大的房地產業主之一。

據權威消息披露，黑石集團計劃在2022年晚些時候為其旗艦房地產基金募集180億美元，而這也將成為黑石歷史上最大的房地產基金。上一個募資紀錄還要追溯到2015年同類基金158億美元。房地產基金投資回報尤其顯著，已經成為黑石最賺錢的業務。據黑石2017年財報顯示，2017年房地產業務為其帶來31.5億美元的收入，同比增長45％。同時，其PE基金、信貸基金和對沖基金帶來的收入分別為20億美元、9億美元和7.3億美元。

美國房地產經紀人協會(NAR)的數據顯示，2021年5月美國平均房價首次突破35萬美元，創下NAR開始追蹤這一數據以來的最大漲幅。黑石基于看好美國住房需求持續升溫及通貨膨脹的考慮，正加倍投資住宅房地產。據悉，黑石同意以60億美元收購Home Partners of America。Home Partners在美國各地擁有17,000多套住房，該公司購買這些住房后將其出租，并為租戶提供最終購買的機會。

美國房地產的投資策略

近年來出現的一個新趨勢是，新興市場的家族投資在向美國聚集。比如南美的一些富豪家族，像希臘的船王家族，都在把資產轉移到美國，在美國成立家族基金。出現這種趨勢的主要原因有幾個：一是優秀的基金管理人才在向美國聚集；其次，普遍的預期是美元和美國市場是比較穩定的，而新興市場風險相對高，包括外匯變動的風險，以及國內政治的風險。家族基金作為旨在財富傳承的投資基金，希望把資產放在成熟的，法律法規完善的市場，這樣才能更好的保護自己的資產。美國目前大約有3000個家族辦公室管理著1.5萬億美元的資產，平均管理5億美元資產。

資本市場因為2020年疫情變的沉寂，在2021年獲得充分釋放，對出租公寓類資產的需求也大幅增加。同時，通脹、企業、居民的盈利和財務狀況改善，誘發地產類資產配置需求大增。而出租公寓也繼續成為美國商業地產配置比例最大的地產類別，而南部及東南部陽光地帶的出租公寓無論是增值改造還是新建物業的核心投資，都是機構資本大舉重倉配置的目標市場。

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