鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊報(bào)道? WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年已有15家房企對(duì)20只美元債進(jìn)行了交換要約，規(guī)模為近5年來最高水平。

誰料2022年更猛烈，前三季度累計(jì)已有36家房企對(duì)美元債進(jìn)行展期或交換要約，甚至有綠地、旭輝、遠(yuǎn)洋資本、世茂、寶龍等企業(yè)，涵蓋國(guó)企、混合所有制企業(yè)、民營(yíng)示范企業(yè)等多種類型。

近期，德信中國(guó)也發(fā)布公告對(duì)旗下唯一一筆存續(xù)美元債“2022年12月3日到期的9.95%利率優(yōu)先票據(jù)”進(jìn)行交換要約。據(jù)悉這是德信唯一一次交換要約，其此前兩筆美元債已經(jīng)分別在2021年8月和2022年4月如期全額兌付，目前境外再無其他存續(xù)債務(wù)。

(資料圖片僅供參考)

毫不夸張地說，房企境外融資渠道已經(jīng)基本喪失了融資功能，市場(chǎng)對(duì)“境外債展期或交換要約”的消息越來越麻木，有網(wǎng)友就戲稱“現(xiàn)在展期、置換都很普遍”。

行情如此，房企的還債底線已經(jīng)被拉低了。債券的展期、交換要約，甚至違約都可能越來越多。甚至相較之下，交換要約（也稱債券置換）還相對(duì)友好。

交換要約不等于違約

債券置換已盛行

“在相關(guān)政策對(duì)債券違約的定義中，債券置換若發(fā)生在債券到期前，則不屬于違約行為?！?/p>

中泰證券分析師周岳直言，正因?yàn)檫@層規(guī)定，發(fā)行人有權(quán)根據(jù)自身和外部情況決定到底采取何種方式接續(xù)債務(wù)，所以大多數(shù)發(fā)行人更可能在流動(dòng)性緊張的情況下選擇債券置換。

對(duì)債權(quán)人/投資者來說，不接受債券置換，面臨的可能是發(fā)行人立即違約。所以糾結(jié)具體方式其實(shí)無用，債權(quán)人應(yīng)該關(guān)注的是本息能否收回、能否獲得債券權(quán)利或利息補(bǔ)償。

“實(shí)際上，債券置換是眾多延期兌付方案中較為公平、透明的方案了。交易商協(xié)會(huì)已出臺(tái)債券置換政策，也是意在督促發(fā)行人采用公開透明方式解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以債券置換很可能被廣泛應(yīng)用。”周岳指出。

以時(shí)間換空間?

交換要約并非洪水猛獸

當(dāng)展期和交換要約的房企已經(jīng)從普通民企蔓延至國(guó)資和示范房企，這或?qū)⒊蔀閭袌?chǎng)短期的一種無奈的選擇。

“但換一個(gè)角度看，債券置換并非洪水猛獸?！?/p>

平安證券研究員劉璐指出，這個(gè)機(jī)制給了發(fā)行人在債務(wù)困境時(shí)一個(gè)更靈活的與投資者博弈的規(guī)則，有助于雙方在破產(chǎn)清算和剛性兌付之外，在保護(hù)投資者權(quán)益的前提下，尋求中間解、最優(yōu)解，不必把此理解為洪水猛獸。

只不過有一項(xiàng)關(guān)鍵，即一段時(shí)間的延遲后，企業(yè)能否恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，是否有能力在未來償付債務(wù)。

例如寶龍地產(chǎn)此前提出的兩批票據(jù)交換要約，都獲得了近九成的接納?！罢蛊诔晒χ饕捎趯汖埖禺a(chǎn)的資產(chǎn)多處于一二線城市以及長(zhǎng)三角，覆蓋多類資產(chǎn)有較高的償債預(yù)期?！庇型顿Y人向媒體表示。

11月18日提出交換要約的德信中國(guó)具有相似的土儲(chǔ)布局，其2022年上半年新增29萬平方米均位于長(zhǎng)三角，目前公司總土儲(chǔ)1746萬平方米中，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)比例76.3%，且集中在27個(gè)核心城市，可售資源比較優(yōu)質(zhì)。

實(shí)際上，在這一批交換要約的房企中，德信中國(guó)可理性看待。這家公司此前的多筆債券均如期全額支付，據(jù)悉其唯一一筆存續(xù)美元債雖然提出交換要約。但據(jù)德信高管介紹，今年公司一直積極通過加快資產(chǎn)處置，存貨變現(xiàn)，組織優(yōu)化等多方面措施開源節(jié)流，同時(shí)積極與政府銀行溝通拓展融資渠道。用時(shí)間換空間，逐步“回血”，應(yīng)對(duì)行業(yè)環(huán)境下短期流動(dòng)性壓力。

例如參與11月1日的交易商協(xié)會(huì)座談會(huì)，力爭(zhēng)中債增進(jìn)發(fā)債；積極處理低流轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，回流資金；而作為浙江房協(xié)會(huì)員單位，德信中國(guó)在地方AMC紓困計(jì)劃、境內(nèi)擔(dān)保融資等方面也預(yù)計(jì)能得到不少助力。

綜合主要指標(biāo)來看三條紅線一直保持“全綠檔”的德信中國(guó)符合機(jī)構(gòu)評(píng)估的“企業(yè)本身財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期資金流動(dòng)性壓力”。

而此類有背書、有布局優(yōu)勢(shì)的房企，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヮA(yù)計(jì)，伴隨房地產(chǎn)在年底步入筑底企穩(wěn)階段，一二線城市成交量回升，重倉核心城市的房企預(yù)計(jì)能“以時(shí)間換空間”在市場(chǎng)回暖中率先恢復(fù)。

保交付，是房企目前的第一“要?jiǎng)?wù)”

實(shí)際上，企業(yè)面對(duì)還債，還有一個(gè)客觀的“兩難問題”存在，即債務(wù)償還、保交樓都需要資金填補(bǔ)，有限的資金到底投往何處？

政策給出的答案是保交付為先，支持企業(yè)合理展期。

尤其在近日央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》中明文擬定第5條，指出“鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好借券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

這也是越來越多房企對(duì)臨期債券提起交換要約或展期的原因之一。并且目前絕大多數(shù)房企的資金都是傾斜向交付的。

招商證券宏觀首席分析師張靜靜指出，金融支持地產(chǎn)16條措施中，有3條都直指保交樓，在此情況下，房企可能會(huì)先將現(xiàn)金流向后端（建設(shè)/竣工）傾斜，然后才考慮還債和土地庫存回補(bǔ)等問題。

據(jù)了解此次提出要約交換的德信中國(guó)，至今沒有任何逾期交房，截止目前，在今年累計(jì)交付24批次2萬套房，100%如約交付。可見其也是現(xiàn)階段先響應(yīng)政策號(hào)召，沖刺銷售保交付保經(jīng)營(yíng)。因?yàn)橹挥衅髽I(yè)安全經(jīng)營(yíng)，才能保障購房者、債權(quán)人、員工在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益。

兩難問題，意味著短期只能二選一，只有時(shí)間才能抹平各方的訴求。

隨著償債高峰的到來，房企在短期內(nèi)仍然面臨很大流動(dòng)性壓力。而且大規(guī)模的房企債務(wù)困境，已經(jīng)上升為房地產(chǎn)行業(yè)，以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面的問題，影響金融體系、地方政府、地產(chǎn)上下游數(shù)以萬億的企業(yè)，以及千千萬萬的購房者。這也意味著，單靠房企已無法解決問題，必須依靠從上至下的援救。

而解決這種系統(tǒng)性的危機(jī)，宜緩不宜急。因?yàn)橹挥械却弥鸩絻冬F(xiàn)，房地產(chǎn)才將重新邁向曙光。近期，政策端頻頻釋放積極信號(hào)，信貸端不斷釋放維穩(wěn)信號(hào)，融資環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)邊際寬松的跡象。但目前政策回暖的傳導(dǎo)落地，尚需時(shí)日。

很多企業(yè)面臨的流動(dòng)性壓力只是一個(gè)短期的行業(yè)困局影響，公司的基本面和償還能力尚好，只是需要時(shí)間換空間，給企業(yè)一個(gè)緩沖期，就能從短期的困境中迎來市場(chǎng)復(fù)蘇。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，為了更好地保障相關(guān)各方利益，應(yīng)該給這樣的企業(yè)房企多一點(diǎn)時(shí)間。

標(biāo)簽： 理性看待美元債交換要約 以時(shí)間換空間化解企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)