今年是我國疫情防控政策優化后的首年，伴隨著經濟復蘇的基本面，兔年春節后股市、債市均迎來開門紅，基民“搞錢”的心已躍躍欲試，但經歷了過去兩年的股市調整及去年底債市的大幅震蕩，該投什么基金？是否還要擇時？什么時候是買入最佳時點？一些熱門賽道能不能加碼？哪些值得長期持有？針對投資者的需求，貝殼財經開年繼續推進《新“基”遇·對話基金經理》的系列報道，持續為大家帶來基金經理的最新研判和思考。

華夏基金基礎設施與不動產業務部行政負責人莫一帆。受訪者供圖

(資料圖片)

精彩觀點

1.從2021年5月首批公募REITs面世以來，全市場已發行上市25只產品，投資者對這類產品的認知和接受程度不斷提升。

2.建議公募REITs投資人要以持有為目的，而不是以交易為目的。要樹立長期投資、價值投資和理性投資理念。

3.投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現較大回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。

自2021年5月首批公募REITs面世以來，投資者對這類產品的認知程度不斷提升。但具體到實操階段，不少普通投資者仍不太了解公募REITs的投資邏輯，投資公募REITs基金與投資股票基金、債券基金有何不同？如何把握公募REITs的投資價值？

近期，貝殼財經記者專訪了華夏基金基礎設施與不動產業務部行政負責人莫一帆，他2021年6月份便加入華夏基金，當前管理基金總規模近100億元。

莫一帆認為，幾類投資者適合投資REITs：一是長期投資者，REITs產品的封閉期較長，適合有長期資金規劃的投資者；二是希望通過分享基礎設施收益的穩健型投資者；三是擔心股票市場波動太大的投資者：REITS資產波動性整體低于權益類品種，攻守兼備。

貝殼財經：目前來看，投資者對公募REITs的接受程度如何？

莫一帆：從2021年5月首批公募REITs面世以來，全市場已發行上市25只產品，投資者對這類產品的認知和接受程度不斷提升。

一級市場來看，公募REITs產品發售火熱，首批上市REITs平均認購倍數為8.3倍，第二批平均認購倍數提升至46.5倍，去年下半年上市的REITs平均認購倍數大幅提升至100倍以上，其中，華夏基金華潤有巢REIT的網下詢價認購倍數，超過213倍，可見投資者對REITs的認購熱情不斷高漲。

二級市場來看，公募REITs產品市場溢價率較高。其中，產權類產品上市之后受到資金熱捧，出現普漲且漲幅較大，市場流動性表現比較優秀。

貝殼財經：與投資股票基金、債券基金相比，投資公募REITs基金有何不同？什么樣的投資者適合配置這類基金？

莫一帆：公募REITs主要投資于成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，與傳統股債風險收益有顯著差異，因此，與股票、債券等其他金融資產關聯性低，風險分散效果也較好，具有較高的配置價值。

整體而言，公募REITs的預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。

此外，公募REITs實施強制分紅，收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，REITs投資者可獲得相對持續、穩定的當期收益。

我們認為，幾類投資者適合投資REITs：一是長期投資者，REITs產品的封閉期較長，適合有長期資金規劃的投資者；二是希望通過分享基礎設施收益的穩健型投資者；三是擔心股票市場波動太大的投資者：REITs資產波動性整體低于權益類品種，攻守兼備。

投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯，對于廣大投資者來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產品的“角色定位”。

貝殼財經：雖然大部分REITs產品上市后表現突出，但也有個別產品出現了破發的現象，投資者應該如何判斷一只公募REITs的投資價值？

莫一帆：長期來看，公募REITs的風險收益特征最終反映的是底層資產的風險收益特征，因此，對產品價值的關注應該回歸本源，回到關注其底層資產本身的運營能力上來。

未來，基金管理人對不同行業底層資產的運營管理能力、ESG、信息化管理等能力，將對底層資產及基金的業績表現產生影響，市場將給予有優秀管理能力的產品更高的溢價。

貝殼財經：投資公募REITs是否需要擇時？當前是否是買入公募REITs好時機？

莫一帆：公募REITs一般具有較長的封閉期，是長期持有的品種，個人投資者如果使用場外基金賬戶認購公募REITs產品，是不能通過基金贖回的方式賣出的，需要轉場內進行賣出，才能滿足資產的流動性需求。而且公募REITs二級市場投資者結構以機構投資者為主。

從海外經驗來看，公募REITs的換手率并不高，二級市場的流動性總體不如股票。

建議公募REITs投資人要以持有為目的，而不是以交易為目的。要樹立長期投資、價值投資和理性投資理念。從境外市場經驗來看，公募REITs產品也具有較高的長期回報率。

個人投資者參與公募REITs投資需仔細研究REITs項目的基礎資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，結合隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。

整體來說，建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現較大回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。

貝殼財經：公募REITs有哪些投資風險？你們是如何規避這些風險的？

莫一帆：投資者參與REITs投資需警惕幾個風險，首先是底層資產運營風險，公募REITs投資集中度高，80%以上資產投資于基礎設施資產支持證券（ABS）并最終投資于基礎設施項目，因此，公募REITs收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設施項目可能因經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實際現金流大幅低于預測數據，存在基金收益率不達預期的風險，基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩定。

其次是二級價格變動風險，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細研究REITs投向的底層資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

在產品發行募集階段，基金管理人會對底層資產進行詳細的盡職調查，并對未來的經營情況及現金流進行合理審慎的預測，如果未來項目運營得更好或隨著經濟發展底層資產收益有超預期的提升，能夠提高投資人收益率。

在后續運營管理階段，基金管理人將主動管理底層資產，同時可委托專業的運營管理機構對底層資產進行日常管理，通過明晰的權責利劃分、高效的協同合作、帶獎懲及激勵的委托運營合作機制等，保障項目穩定持續運營，降低風險。

貝殼財經：目前，公募REITs的底層資產大多是傳統基建項目，如產業園、交通、保障房等，當前，新能源電力、文化旅游類、市政設施、數據中心等領域也在REITs領域進行積極探索，不同底層資產體現在公募REITs基金上的風險收益特征有何不同？

莫一帆：依據底層資產權屬特征，我國基礎設施公募REITs大致分為產權類和經營權類，前者以租金為主要收入來源，如倉儲物流、產業園區、數據中心等；后者依據與政府簽署的特殊經營權協議進行收費，如高速公路、新能源、市政設施等。

產權類公募REITs，其初始現金分派率可能不高，但未來租金潛在增長將可能帶來底層資產價值的上升從而驅動增值收益；經營權類公募REITs則以相對較高的現金分派率見長，而基金凈值將隨經營權逐年遞減直至歸零，因而增值收益可能不明顯。

鑒于兩類產品在增值收益預期上的差異，投資者可考慮將投資產權類和經營權類產品全周期的內部收益率（IRR）進行比較，由于這項指標已經將不同產品當期現金分派、增值收益、時間因素考慮在內，因此在不同類型項目之間具備一定的可比性。

貝殼財經：目前，監管鼓勵發展公募REITs，你們對REITs產品后續有什么布局和期待？

莫一帆：國內公募REITs市場自首批項目落地以來，試點資產類型呈現多樣化發展趨勢，在宏觀政策框架中的重要性逐步提升。從2021年發行的生物質發電、污水處理、高速公路、產業園區、倉儲物流產品，到2022年發行的清潔能源、保租房、生物醫藥產業園區產品，我們十分期待未來迎來的光伏發電、海上風力發電等產品，華夏基金也做了多種類型基礎資產項目的儲備。

新京報貝殼財經記者 潘亦純 編輯 王進雨 校對 盧茜

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