一季度房地產市場出現明顯復蘇跡象，但城市與區域間分化嚴重。一線城市和部分強二線城市復蘇明顯，弱二線城市以及大多數三四線城市則持續低迷。房地產市場何以出現分化格局，不同能級城市房地產市場背后有著怎樣的支撐，后續走勢如何？我們將從人口、土地、政策、市場供需等多個維度，對不同能級城市房地產市場進行分析和解讀。

城市與區域治理研究院 蘇志勇

國家統計局近日公布的3月份及一季度房地產相關數據，進一步驗證了房地產市場復蘇趨勢。

(資料圖片)

一季度商品房銷售額增速在13個月后重回正增長，其中商品住宅銷售額同比增長7.1%。3月份，70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別達到64個和57個，比上月分別增加9個和17個。其中31個二線城市有30個城市房價環比上漲。

上一篇我們重點分析了一線城市的房地產市場韌性，這次重點圍繞二線城市的市場前景和投資價值展開討論。

二線城市作為城市群、都市圈的核心，對區域經濟和房地產市場起著重要的支撐作用。在房地產調控政策上，二線城市比一線城市更具彈性；在人口吸附能力，比一線城市有更大空間；在經濟發展潛力上，比三四線城市更具優勢。在本輪樓市調整中，多數二線城市表現出了強勁的韌性，成為率先企穩復蘇的主力，也有部分弱二線城市表現相對疲軟，呈現一定程度的分化格局。但總體上看，在經歷短期調整之后，隨著樓市松綁政策的顯效，剛性和改善型住房需求得到釋放，二線城市房地產市場將率先走出谷底，并顯現其投資價值。

樓市松綁?二線城市率先受益

2016年以來的這一輪房地產調控，絕大部分一二線城市實施了嚴格的限購措施。2021年隨著樓市進入下行通道，部分低能級城市密集出臺樓市松綁政策，并逐漸由三四線城市向二線城市蔓延。2022年3月，以鄭州為代表的二線城市開始放松調控政策，通過降低房貸利率、降低首付比例、放松限購限售等手段刺激樓市需求，其中放松限購成為最強殺手锏。截至目前，幾乎所有二線城市均對限購政策做出不同程度調整，政策涉及縮小限購區域、放松首套房認定標準、調整限購限售時間、放寬約束條件等。其中中西部城市貴陽、南寧、銀川、蘭州、西寧、烏魯木齊以及東北長春已經實質上取消限購政策。

近期二線城市的放松限購動作仍在延續。4月3日消息，鄭州已經調整限購范圍，二環以外區域不再限購。4月4日，合肥市發布松綁購房政策，廬陽區大楊鎮、三十崗鄉，蜀山區小廟鎮，包河區淝河鎮、大圩鎮購買住房不再限購；剛需資格認定由繳納社保或納稅證明“連續兩年”調整為“累計兩年”；降低外地人在合肥購房門檻，通過居住證辦理，可以申購一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭購房套數。4月14日杭州錢塘區對區內限購政策進行優化，外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區首套新房或二手房。

限購政策的松綁，有效釋放了剛性和改善性住房需求，成為今年一季度樓市回暖的最強動力。這種政策刺激效應在二線城市中體現得尤為明顯。

根據國家統計局最新數據，一季度全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，降幅比去年各季度明顯收窄。一季度商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%，住宅銷售面積增長1.4%。

從70個大中城市商品房價格走勢看，3月份列入統計的31個二線城市中有30個城市環比上漲。新房價格環比漲幅靠前的均為二線城市，其中武漢環比漲1.3%，昆明環比漲1.2%，鄭州、南寧、重慶漲幅達0.9%，天津、烏魯木齊漲幅為0.8%。二手房價環比漲幅領先的也是二線城市，分別是哈爾濱、成都、西安漲幅為0.8%，昆明0.7%，杭州0.6%，武漢、貴陽、銀川?為0.5%。

商品房市場的復蘇也帶動了土地市場回暖，房企拿地熱情有所回升。雖然土地成交同比數據仍有較大跌幅，但幅度明顯收窄。土地市場一個顯著的趨勢是房企越來越鐘情于一二線熱點城市和板塊。3月份以來，杭州、南京、成都、長沙等多個二線城市開啟集中供地，市場熱度明顯回升。

據諸葛找房統計，3月二線城市土地成交121宗，成交建筑面積879.06萬平方米，環比上升10.25%；成交樓面價8073元/平方米，同比上漲7.13%，環比上漲2.38%。從溢價率看，二線城市溢價率在各能級城市中最高，達6.4%，環比上升5.02個百分點，二線城市土地市場呈現高溢價低流拍趨勢。從成交金額看，南京、杭州、西安以194.53億元、164.58億元和137.08億元占據一季度全國土地出讓金收入前三位。成都、合肥等二線城市也有不俗的表現。

二線城市土地市場熱度近日仍在延續。4月18日成都再次集中出讓住宅用地，52家房企爭奪3宗住宅用地，導致3宗地全部熔斷成交。4月14日長沙今年首批次集中供地實現“開門紅”，8宗住宅用地中4宗觸發熔斷，8宗地塊平均溢價率6.35%。

人口紅利成樓市最強支撐

二線城市房地產市場率先復蘇，得益于四方面原因：一是這些城市大多為省會城市和計劃單列市，在區域發展中具有明顯的資源和產業優勢，產業聚集效應強，經濟基礎牢固。二是作為城市群、都市圈的核心，二線城市對人口有著很強的吸附能力。加之近年來這些城市不斷出臺人才引進政策，展開“搶人大戰”，人口持續流入，對住房需求形成強有力的支撐。三是去年以來大多數二線城市出臺了樓市松綁政策，在政策寬松度方面，比一線城市更具彈性。限購區域越來越少，資金進入環境越來越寬松，有效刺激了剛性和改善性住房需求。四是除廈門、杭州等部分東部沿海二線城市外，大部分二線城市房價控制得較好，沒有明顯泡沫，相對購買力較強。

在這些因素中，起決定因素的主要還是人口紅利。隨著一線城市人口趨于飽和，北京、上海已經開始主動疏解城市人口，實施減量化發展。這一趨勢為二線城市的人口流入和產業發展帶來新的契機，也為房地產市場帶來強大支撐。僅從2021年和2022年城市人口變動情況看，2022年人口流入靠前的前十大城市均為二線城市，其中長沙、杭州、合肥分別以18.1萬、17.2萬和16.9萬位居人口流入前三。西安、南昌、武漢、鄭州、青島、濟南、成都分別排在4~10位。

2021年人口流入前十城市中只有廣州一個一線城市，其余均為二線城市。其中武漢人口流入猛增120.1萬，杭州、成都、西安分別增長26.8萬、25.42萬、21.01萬。

從最近兩年的人口流向可以看出，人口從一線城市向二線城市轉移，從沿海城市向中西部內地城市轉移的趨勢明顯。主要源于這些熱點城市承載力趨于飽和，吸引力減弱，高房價、高落戶門檻、高生活成本對人口和產業產生擠出效應。與一線城市和沿海發達城市相比，中西部省會城市不僅房價相對較低、落戶門檻低，而且近年來政府在產業政策上給予大力支持，對人口和產業聚集形成一定吸引力。

從房價角度看，以長沙為例，根據幸福里房產數據，4月份長沙新房均價只有10598元/平方米，二手房均價只有9467元/平方米，這一價格不足北京、上海房價的五分之一，與同為二線城市的廈門、杭州相比也只有其三分之一。西部城市中唯一一個直轄市重慶，房價與長沙接近，同樣只有北京、上海房價的不足五分之一。

二線城市的投資價值

在新型城鎮化背景下，城市群、都市圈成為經濟發展的新引擎。“十四五”規劃綱要明確提出，“發展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發展方向和建設重點，形成疏密有致、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局”。一二線城市作為城市群、都市圈的核心，在人口和產業承載力上有著巨大優勢。但是在城市群之間、城市和區域之間，發展潛力和投資價值分化明顯，總體呈現南強北弱、東強西弱格局，發展重點集中在長三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。

2021年底，中國城市與區域治理研究院聯合中央財經大學曾重磅推出《中國重點城市優勢度分析報告》，對四大城市群重點城市優勢度進行了分析，將城市劃分為優先進入級、進入級、保守進入級和觀望級四個等級，得出的結論表明，除北上廣深為“優先進入級”外，成都、武漢、重慶、杭州、西安、南京為“進入級”城市，佛山、長沙、蘇州、青島、無錫為“保守進入級”城市。雖然這些“進入級”和“保守進入級”城市部分經濟社會指標與“優先進入級”城市有一定差距，但在城市建設、房地產投資、城鎮居民購買力、城市開放性等方面優于其他二線城市，市場潛力較高。

分區域看，這些“進入級”“保守進入級”城市集中在東部沿海和中西部省會城市（或直轄市）兩大區域板塊。東部沿海城市以杭州、南京、蘇州為代表，借助長三角一體化發展戰略，在資源、產業、基礎設施等方面有著巨大優勢，為房地產市場發展形成重要支撐。西部城市以成都、武漢、重慶、西安、長沙為代表，這些城市作為區域經濟的龍頭，在政策環境、產業發展等方面同樣優勢明顯，而且在土地供給潛力方面比東部城市更具優勢，房地產市場仍有較大發展空間。西南地區除成都、重慶具有較大發展潛力外，昆明、貴陽等受益于自然資源優勢，對人口有一定吸附能力，房地產市場有一定發展前景。

從房價及房價走勢看，東部沿海二線城市近年來房價上漲明顯，廈門、杭州等城市房價直追一線城市，雖然這些城市有較強的購買力支撐，但未來高房價對人口和產業的擠出效應將逐漸顯現。相比之下，大多數中西部城市在房地產調控上比較穩健，房價穩定，這也成為人口流入的重要因素。

與這些強二線城市相比，東北、西北、華北等其他二線城市房地產市場呈現走弱趨勢。東北三省在過去十年人口流失嚴重，從“七普”數據看，僅有沈陽、長春和大連有小幅人口流入，其他城市人口流出明顯，且人口老齡化嚴重，未來房地產市場不容樂觀。

華北地區的天津、石家莊等二線城市長期受北京虹吸效應影響，無論是人口還是產業吸附能力都不具有明顯優勢，房地產市場難有大的起色。中部城市鄭州近年來房地產市場供應相對過剩，且受“保交樓”因素影響，短期內以消化存量為主，房地產市場恢復元氣需要一段時間。西部城市如蘭州、西寧、烏魯木齊等城市市場供需基本飽和，未來房地產市場空間有限。

（此文刊于中國房地產報4月24日11版 責任編輯? 蘇志勇）

值班編委：李紅梅

排版：陶汝杰

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用

標簽：